수원지방법원 2025타경55916. 수원 권선구 세류동 1169-3, 5층 규모 철근콘크리트 건물의 4층 402호 다세대 물건입니다. 권리분석의 기준점은 2017.11.29 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 960,000,000원이고 공동담보목록 제2017-565호가 기재돼 있습니다. 그 뒤 2025.01.22 금유은의 주택임차권등기, 2025.05.13 금유은의 강제경매개시결정, 2025.05.19 신용보증기금의 가압류가 순서대로 등장하며, 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.

다만 이번 사건은 등기 순위만 보고 끝내기보다 점유관계를 한 번 더 걸러야 합니다. 현황조사 등에 표시된 임차·점유 관계가 17건이고, 이 가운데 전입일이 확인되는 16건은 전부 2017.11.29 이후입니다. 반면 ‘기사항전’으로 표시된 1건은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸

말소기준권리는 2017.11.29 신한은행 근저당권입니다. 금유은의 임차권등기는 2025.01.22에 접수됐고, 임대차계약일은 2022.12.22, 점유개시일은 2023.01.14, 주민등록일은 2023.01.16, 확정일자는 2022.12.22입니다. 주민등록과 점유가 모두 말소기준권리보다 늦어 이 임차권에는 대항력이 없습니다.

임차·점유 조사 대상은 17건이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 전입일이 확인되는 16건은 모두 말소기준일 이후라 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 마지막 1건은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상입니다.

101호로 표시된 주식회사엠씨에스코리아(김영대)와 김승현은 본건 402호와 호수 표기가 다릅니다. 나머지 호수 미표시 점유관계와 함께 실제 402호 점유 여부를 원문에서 대조하는 것이 필요합니다.

② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 121,000,000원으로 신건입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 가격이 제시돼 있지 않아, 121,000,000원이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지를 검증할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하지 않는 것이 맞습니다.

회차 시나리오는 현재 121,000,000원, 1회 유찰 시 96,800,000원, 2회 유찰 시 77,440,000원입니다. 다만 아래로 내려갈수록 선순위 신한은행 근저당조차 배당받지 못하는 금액이 커질 뿐, 현재 산식상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 이 역시 미상 점유자의 권리 확인 전까지는 최종 확정값으로 보지 않는 것이 안전합니다.

③ 예상배당표 (매각가 121,000,000원 가정)

채권 합계는 1,077,525,753원, 예상 배당은 118,506,000원이며 현재 회차 미배당은 959,019,753원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수 산식은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 세류역 남동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 인근에 버스정류장과 세류역이 있고 대상물건까지 차량 접근이 가능해 감정평가상 대중교통상황은 양호한 것으로 기재돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 외벽 화강석붙임, 내벽 페인트·벽지도배, 하이샷시 창호, 기본 위생설비·승강기·개별난방설비가 기재돼 있습니다.
• 도로. 토지는 정방형 평지이며 남동측과 남서측으로 소로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시돼 있지 않습니다.
• 환금성 판단. 최근 실거래 비교값이 없어 감정가 121,000,000원의 시장 적정성과 환금성 수준은 가격 수치만으로 확정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 미상 점유자 확인. 전입일·보증금이 모두 확인되지 않는 ‘기사항전’의 실제 점유·임대차 관계를 확인해야 합니다. 이 확인이 인수 0원 확정의 핵심입니다.
• 402호와 101호 구분. 주식회사엠씨에스코리아(김영대)와 김승현은 101호로 표시돼 있으므로 본건 402호의 직접 점유자인지 구분해 확인해야 합니다.
• 금유은 관계 확인. 신청채권자와 임차권자가 모두 금유은으로 표시됩니다. 임차보증금 70,000,000원과 신청채권 72,525,753원의 법률관계와 원인을 원문에서 대조해야 합니다.
• 공동담보 확인. 신한은행 근저당 채권최고액 960,000,000원에는 공동담보목록 제2017-565호가 기재돼 있으므로 실제 채권·배당 관계를 등기 원문과 배당기록에서 확인할 필요가 있습니다.
• 가격은 별도 검증. 신건 최저가 121,000,000원이 최근 시세보다 낮다는 근거가 없으므로 주변 다세대의 최근 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
• 규제·소음 확인. 비행안전제5구역(전술)과 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 표시를 실제 이용 목적과 함께 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “후순위 소멸”과 “무인수 확정”은 다르다

이 사건의 등기 구조만 보면 기준은 명확합니다. 2017.11.29 신한은행 근저당이 말소기준이고, 2025년 임차권등기·강제경매개시결정·가압류는 모두 후순위입니다. 전입일이 확인되는 임차·점유자 16건 역시 모두 기준일 이후라 대항력은 없습니다. 그래서 현재 배당 시뮬레이션은 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.

하지만 한 건의 예외가 남습니다. 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않는 점유자입니다. 이 1건은 대항력 가능·미상으로 남겨 두는 것이 정확합니다. 또 신건 최저가 121,000,000원은 비교할 최근 실거래가 없어 싸다고 평가할 수도 없습니다. 결론은 등기상 후순위 소멸 구조는 양호하지만, 미상 점유 확인 전 인수 0원 확정은 보류, 가격 메리트 역시 보류입니다.