수원지방법원 2025타경55916. 수원시 권선구 세류동 1169-3, 경수대로179번길 14 소재 5층 철근콘크리트 건물의 3층 302호입니다. 감정평가상 일련번호 2~17은 다세대주택으로 이용되고 있고, 본건 용도도 다세대입니다. 현재 등기상 소유자는 조복현으로 정리되어 있으며, 2017.11.29. 소유권보존 당시 조복현·박지은이 각 2분의 1 지분을 보유했고 2023.03.22. 박지은 지분 전부 이전 등기가 이어졌습니다.
권리의 기준점은 2017.11.29. 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 960,000,000원이고 공동담보목록 제2017-565호가 기재되어 있습니다. 이후 2025.05.13. 강제경매개시결정과 2025.05.19. 신용보증기금 가압류가 등기됐으며, 모두 데이터상 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55916 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1169-3 3층302호 · 경기도 수원시 권선구 경수대로179번길 14 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대주택) · 5층 건물 중 3층 302호 |
| 건물 / 설비 | 철근콘크리트구조 · 화강석붙임 외벽 · 하이샷시창호 · 승강기 · 개별난방 |
| 소유자 | 조복현 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 127,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 금유은 / 72,525,753원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 신한은행 근저당
말소기준권리는 2017.11.29. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 2025.05.13. 금유은의 강제경매개시결정과 2025.05.19. 신용보증기금의 45,000,000원 가압류는 모두 말소기준권리 뒤에 위치하고 데이터상 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
임차·점유 조사 — 대항력은 없지만 ‘302호 점유자’ 확인이 필요
임차·점유 조사에는 15명이 기재되어 있습니다. 전입일은 가장 빠른 2018.01.29.부터 2025.03.18.까지로 모두 말소기준일인 2017.11.29.보다 늦어, 각 기록의 대항력 판정은 모두 없음입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 보증금 중복합산 문제도 없습니다.
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사엠씨에스코리아(김영대) | 1층 101호 48.0800㎡ | 2023.05.17 | 10,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김승현 | 101호 48.0800㎡ | 2020.05.12 | 10,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍정인 배당요구 2025.08.19 | 미상 | 2021.06.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이재은 | 미상 | 2022.09.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김가영 | 미상 | 2023.10.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조예지 | 미상 · 주거 | 2025.03.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김병준 | 미상 | 2019.02.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서강욱 배당요구 2025.06.12 | 미상 | 2020.04.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조성민 | 미상 | 2023.06.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 왕덕운 | 미상 | 2022.08.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안선경 배당요구 2025.06.10 | 미상 | 2018.01.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LI MINGEN | 미상 | 2018.06.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| HAN JINHUA | 미상 | 2018.06.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 석주성 배당요구 2025.05.26 | 미상 | 2020.10.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이재열 | 미상 | 2018.02.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 신건 127,000,000원, 시세 우열은 단정 금지
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 127,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준금액 역시 127,000,000원입니다.
다만 동일 유형의 최근 12개월 평균 거래가나 최신 거래가를 기준으로 비교할 수 있는 금액은 이 사건에서 제시되지 않았습니다. 따라서 127,000,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 권리상 인수 0원이라는 사실과 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,578,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 960,000,000원 | 124,422,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 금유은 | 72,525,753원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 127,000,000원 가정에서는 집행비용 2,578,000원과 신한은행 근저당 124,422,000원으로 매각대금이 모두 배분되어, 신청채권자 금유은·신용보증기금·소유자 예상배당은 0원입니다. 총 미배당은 953,103,753원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 세류역 남동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 세류역이 있고 대상물건까지 차량 접근이 가능해, 감정평가상 대중교통 상황은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 승강기, 기본 위생설비, 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 토지는 정방형 평지이고 남동측 및 남서측으로 소로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 일치. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 302호 실제 점유자 특정. 조사기재 15명 가운데 101호로 특정된 기록과 점유부분 미상 기록이 함께 존재합니다. 본건 302호의 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 대항력과 명도를 분리해서 판단. 조사된 전입일은 모두 2017.11.29. 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 실제 점유자가 존재하면 명도 절차 자체는 별도로 필요할 수 있습니다.
- 보증금·확정일자 확인. 다수 조사기재자의 보증금과 확정일자가 특정되지 않았고 우선변제 여부도 미상입니다. 최종 매각물건명세서와 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
- 배당구조 확인. 신건 가정에서는 신청채권자 금유은과 신용보증기금의 예상배당이 0원입니다. 최종 배당 및 매각절차 진행 상태를 원본으로 확인해야 합니다.
- 시세 확인 후 응찰가 결정. 최저가는 127,000,000원이지만 이를 시세보다 저렴하다고 볼 근거는 제시되지 않았습니다. 가격 판단과 권리 판단을 분리해야 합니다.
- 입지 규제 확인. 군용비행장 소음대책구역 제3종구역과 비행안전제5구역(전술) 등 토지이용 제한을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2017.11.29. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 강제경매개시결정과 가압류는 소멸하며, 모든 매각가 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 조사된 임차·점유자의 전입일도 모두 말소기준보다 늦어 대항력 있는 임차인은 확인되지 않습니다.
하지만 이 물건의 실제 확인 포인트는 다른 곳에 있습니다. 매각 대상은 302호인데 임차·점유 조사에는 101호로 특정된 기록과 점유부분이 특정되지 않은 다수 기록이 섞여 있습니다. 즉 권리 인수 위험은 낮지만 점유·명도 확인 부담은 남아 있는 구조입니다. 또한 127,000,000원의 신건 최저가가 실제 시세 대비 유리한지는 이 사건의 비교자료만으로 단정할 수 없습니다. 결론은 권리는 인수 0원, 점유는 확인 필요, 가격은 시세 검증 후 판단입니다.
