수원지방법원 2025타경55916. 세류동 1169-3의 5층 철근콘크리트 건물 중 2층 203호 다세대주택입니다. 권리의 출발점은 2017년 11월 29일 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 960,000,000원이고 공동담보목록 제2017-565호가 기재돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준이므로 이후의 강제경매개시결정, 신용보증기금 가압류, 홍정인 임차권등기는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

특히 임차권자 홍정인은 임대차계약일 2021.05.24., 확정일자 2021.05.25., 주민등록·점유개시일 2021.06.15., 보증금 90,000,000원으로 확인되지만, 말소기준일인 2017.11.29.보다 뒤입니다. 따라서 본건에서는 대항력 있는 선순위 임차인으로 보지 않으며, 등기된 주택임차권 역시 2025.09.11. 접수된 후순위 권리입니다. 보증금의 실제 배당 여부와 별개로 미회수 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

2017.11.29. 소유권보존과 같은 날 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2025.05.13. 금유은의 강제경매개시결정, 2025.05.19. 신용보증기금의 45,000,000원 가압류, 2025.09.11. 홍정인의 90,000,000원 주택임차권이 순차적으로 등기됐습니다. 등기부상 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 임차인·점유관계 — 대항력보다 ‘203호 일치 여부’가 실무 포인트

임차·점유 관련 기재는 총 15명입니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 건은 없으며, 모든 전입일이 말소기준일 2017.11.29.보다 늦어 제공된 권리판정상 대항력 없음입니다. 다만 주식회사엠씨에스코리아(김영대)와 김승현은 점유부분이 101호로 명시돼 본건 203호와 호수가 다릅니다. 나머지 여러 명은 호수가 특정되지 않아, 이들을 모두 203호의 임차보증금으로 단순 합산해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)

채권총액 1,077,525,753원, 채권자 배당액 123,436,000원, 미배당 954,089,753원으로 계산된 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 신한은행 근저당은 실제 확정채무가 아닌 채권최고액 기준입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액은 0원

신건 126,000,000원에서 1회 유찰 시 100,800,000원, 2회 유찰 시 80,640,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 숫자만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 수는 없습니다. 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없어 감정가나 최저가가 현재 시장가격보다 낮은지 확인되지 않기 때문입니다. 이 사건에서 확실한 숫자는 매수인 인수가 각 회차 모두 0원이라는 점입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 세류역 남동측 인근이며, 주위에는 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 인근에 버스정류장과 세류역이 있고 대상물건까지 차량 접근이 가능해 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트평지붕 5층 건물이며, 화강석붙임 외벽·페인트 및 벽지도배 내벽·하이샷시창호가 기재돼 있습니다.
• 설비. 기본적인 위생설비, 승강기, 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 부지는 정방형 평지이며 남동측·남서측으로 소로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 다세대주택이므로 가격 판단은 인근 유사 다세대의 실제 거래와 개별 호수의 상태를 별도로 확인해야 합니다. 현재 자료만으로 시세 대비 할인율은 산정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 2017.11.29. 신한은행 근저당권이 기준이며 이후 등기 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 다시 대조하세요.
• 203호 실제 점유자 확인. 홍정인은 전유부분 전부의 임차권자로 확인되지만, 101호 기재 2명과 호수 미기재 다수의 현황조사 기록이 함께 존재합니다. 현장 점유와 전입세대의 호수별 귀속을 구분해야 합니다.
• 홍정인 명도 관계. 대항력은 없고 매수인 인수는 0원이지만, 실제 점유 상태에 따라 인도·명도 절차가 필요할 수 있습니다.
• 우선변제·최우선변제 확인. 여러 점유자의 확정일자·보증금이 미상이고 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 이는 배당 순서와 채권자 배당액에 영향을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.
• 공동담보 실제 채무 확인. 신한은행 960,000,000원은 공동담보가 기재된 채권최고액입니다. 등기액 자체를 본건 한 채의 실제 대출잔액으로 해석하면 안 됩니다.
• 가격 원본 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 126,000,000원이나 유찰가격을 시세로 간주하지 말고 인근 유사 다세대 거래를 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제다

이 사건의 권리 구조는 핵심이 분명합니다. 2017.11.29. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 모든 전입은 그 뒤입니다. 보증금 90,000,000원의 홍정인 임차권도 후순위여서 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 놓고 보면 선순위 임차보증금을 떠안는 사건은 아닙니다.

다만 실무 난도는 임차인 숫자에서 생깁니다. 15명의 점유·임차 기재 중 101호로 특정된 기록과 호수가 기재되지 않은 기록이 섞여 있어, 본건 203호의 실제 점유자를 분리해 확인해야 합니다. 여기에 시세 비교자료까지 없어 현재 최저가 126,000,000원의 가격 경쟁력을 평가할 근거도 부족합니다. 결론은 “권리 인수는 0원, 점유 확인은 필요, 가격 판단은 보류.” 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건 가격에 바로 점수를 줄 사건은 아닙니다.