수원지방법원 2025타경55916. 수원시 권선구 세류동 1169-3, 경수대로179번길 14 소재 건물의 2층 204호 다세대 물건입니다. 등기상 2017.11.29 설정된 주식회사신한은행 근저당권 960,000,000원이 말소기준이고, 2025.01.20 등기된 이재은의 주택임차권, 2025.05.13 강제경매개시결정, 2025.05.19 신용보증기금 가압류는 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
특히 신한은행 근저당은 공동담보목록 제2017-565호가 기재된 채권최고액입니다. 따라서 960,000,000원을 이 204호 하나의 실제 채무액으로 단정해서는 안 됩니다. 다만 제공된 배당 시뮬레이션은 이 채권최고액을 기준으로 계산되어, 신건 매각가 126,000,000원에서는 집행비용을 제외한 123,436,000원이 신한은행에 배당되고 후순위 채권에는 배당 여력이 남지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55916 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1169-3 2층 204호 · 경기도 수원시 권선구 경수대로179번길 14 |
| 물건종류 | 다세대 · 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 5층 건물 중 단위호수 |
| 소유자 | 조복현 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 126,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 금유은 / 72,525,753원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 말소기준권리 | 2017.11.29 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 960,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
소유권은 2017.11.29 조복현과 박지은이 각 지분 2분의 1로 보존등기한 뒤, 2023.03.22 박지은 지분 전부가 조복현에게 이전됐습니다. 핵심은 같은 날 설정된 신한은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이므로 이후 등장한 임차권·경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 조사 — 권리보다 ‘204호 일치 여부’가 중요
현황조사·문건·등기에는 총 15명의 전입·점유 관련 기재가 확인됩니다. 제공 판정상 이들은 모두 말소기준권리 이후 전입이어서 대항력 없음입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 아래 명단은 모두 일반 전입·점유 또는 임차권 관련 기재입니다.
다만 대상은 2층 204호인데, 주식회사엠씨에스코리아(김영대)와 김승현은 점유부분이 101호로 기재되어 있고, 여러 사람은 구체적인 점유부분이 특정되지 않았습니다. 따라서 인수금액과 별개로 실제 204호 점유자·명도 상대방을 현황조사 원문과 현장에서 반드시 대조해야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사엠씨에스코리아(김영대) | 1층 101호 48.0800㎡ | 2023.05.17 | 10,000,000원 / 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김승현 | 101호 48.0800㎡ | 2020.05.12 | 10,000,000원 / 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 홍정인 | 특정 없음 | 2021.06.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김가영 | 특정 없음 | 2023.10.31 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 조예지 | 특정 없음 | 2025.03.18 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김병준 | 특정 없음 | 2019.02.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 서강욱 | 특정 없음 | 2020.04.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 조성민 | 특정 없음 | 2023.06.16 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 왕덕운 | 특정 없음 | 2022.08.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 안선경 | 특정 없음 | 2018.01.29 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| LI MINGEN | 특정 없음 | 2018.06.12 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| HAN JINHUA | 특정 없음 | 2018.06.12 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 석주성 | 특정 없음 | 2020.10.05 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이재열 | 특정 없음 | 2018.02.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이재은 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.09.02 | 100,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 960,000,000원 | 123,436,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 금유은 | 72,525,753원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액은 1,077,525,753원, 채권자 예상배당은 123,436,000원, 미배당은 954,089,753원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 126,000,000원 | 123,436,000원 | 954,089,753원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 100,800,000원 | 98,588,800원 | 978,936,953원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 80,640,000원 | 78,788,480원 | 998,737,273원 | 0원 |
유찰되면 매각가와 선순위 근저당 배당액은 함께 내려가지만, 제공 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원입니다. 즉 이 사건의 핵심 위험은 후순위 채권의 미배당 자체가 아니라 실제 점유자 확인과 명도, 그리고 시세 자료 없이 응찰가격을 정해야 한다는 점에 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건 용도는 다세대이며, 감정 이용상태상 건물은 근린생활시설과 다세대주택으로 이용되고 있습니다.
- 입지. 세류역 남동측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 세류역이 있고 차량 접근이 가능해 대중교통 상황은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트평지붕 5층 건물로 외벽은 화강석붙임 마감, 내벽은 페인트·벽지도배 마감, 창호는 하이샷시창호입니다.
- 설비. 기본 위생설비·승강기설비·개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남동측과 남서측으로 소로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 204호 실제 점유자 확인. 현황조사 명단 중 101호로 명시된 기재와 점유부분이 특정되지 않은 기재를 204호 현황과 구분해 확인해야 합니다.
- 이재은 임차권 원문 대조. 보증금 100,000,000원, 확정일자 2022.08.17, 주민등록일자 2022.09.02의 임차권등기 내용을 매각물건명세서와 다시 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 홍정인·서강욱·안선경·석주성·이재은은 배당요구 관련 문건접수 기재가 있으므로 최종 배당요구와 임차관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당은 공동담보목록 제2017-565호가 기재되어 있으므로 실제 채무 및 공동담보 물건 관계를 등기 원문으로 점검해야 합니다.
- 명도 계획. 금전 인수 0원과 별개로 실제 점유자가 존재하면 인도·명도 절차가 필요할 수 있습니다.
- 시세 별도 확인. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 현재 최저가 126,000,000원의 적정성은 별도의 최근 거래와 현장 매물 확인 없이는 판단하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “점유가 단순하다”는 다른 문제
이 사건은 권리순위만 보면 비교적 명확합니다. 2017.11.29 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 임차권·경매개시결정·가압류와 조사된 전입자들은 제공 판정상 모두 대항력이 없어 매수인 인수금액은 0원입니다. 특히 보증금 100,000,000원의 이재은 임차권도 말소기준보다 늦어 인수형 임차권으로 보지 않습니다.
다만 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 다세대’로만 보면 놓치는 부분이 있습니다. 현황조사에는 15명의 전입·점유 관련 기재가 있고, 일부는 대상 204호가 아닌 101호로 적혀 있거나 구체적인 점유부분이 특정되지 않았습니다. 따라서 실제 입찰에서는 누가 204호를 점유하고 있는지, 명도 상대방이 누구인지를 확정하는 것이 첫 번째 과제입니다. 또한 실거래 시세 자료가 없으므로 126,000,000원이 싸다는 결론도 낼 수 없습니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 점유관계와 가격은 확인 후 판단입니다.
