수원지방법원 2025타경55916. 수원시 권선구 세류동 1169-3, 3층 303호 다세대 물건입니다. 등기상 핵심은 2017.11.29 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 960,000,000원이고 공동담보목록 제2017-565호가 기재되어 있습니다. 이 권리가 말소기준이므로 이후의 강제경매개시결정과 신용보증기금 가압류는 매각으로 소멸합니다.
점유관계는 등기보다 복잡합니다. 현황조사 등에 이름이 기재된 사람은 15명이며, 전입일은 모두 말소기준일인 2017.11.29보다 늦습니다. 따라서 조사 내용대로라면 대항력은 없고 매수인에게 승계될 임차보증금도 없습니다. 다만 다수의 점유자가 확인되고 보증금 미상자가 많으므로, 실제 303호의 점유자와 인도 대상자를 입찰 전에 정확히 특정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55916 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1169-3 3층 303호 · 경수대로179번길 14 |
| 물건종류 | 다세대 · 철근콘크리트구조 5층 건 중 3층 303호 |
| 소유자 | 조복현 |
| 소유권 흐름 | 2017.11.29 소유권보존 · 2023.03.22 박지은 지분전부 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 126,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 금유은 / 72,525,753원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.11.29 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액 960,000,000원으로 이 사건 감정가보다 크지만, 이는 매각으로 소멸하는 담보권이므로 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 2025.05.13 강제경매개시결정과 2025.05.19 신용보증기금 가압류 45,000,000원 역시 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 — 대항력은 없지만 명도 확인은 필요
현황조사 등에 기재된 점유자는 모두 2017.11.29 이후 전입입니다. 따라서 각 조사 결과에 따른 대항력 판정은 모두 없음입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람도 없어, 조사상 기재 인원은 15명입니다.
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사엠씨에스코리아(김영대) | 1층 101호 48.0800㎡ | 2023.05.17 | 10,000,000원 / 500,000원 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김승현 | 101호 48.0800㎡ | 2020.05.12 | 10,000,000원 / 500,000원 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍정인 | — | 2021.06.15 | 미상 | 2025.08.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재은 | — | 2022.09.02 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김가영 | — | 2023.10.31 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조예지 | — | 2025.03.18 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김병준 | — | 2019.02.01 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서강욱 | — | 2020.04.10 | 미상 | 2025.06.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조성민 | — | 2023.06.16 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 왕덕운 | — | 2022.08.10 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안선경 | — | 2018.01.29 | 미상 | 2025.06.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI MINGEN | — | 2018.06.12 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| HAN JINHUA | — | 2018.06.12 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 석주성 | — | 2020.10.05 | 미상 | 2025.05.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재열 | — | 2018.02.27 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,564,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 960,000,000원 | 123,436,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 금유은 | 72,525,753원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 단순 배당에서는 집행비용을 제외한 123,436,000원이 신한은행에 배당되고, 신청채권자 금유은과 신용보증기금에는 배당이 남지 않습니다. 총 채권액 1,077,525,753원 중 123,436,000원이 배당되고 미배당액은 954,089,753원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 근저당 실제 채권액과 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세류역 남동측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 세류역이 있고 차량 접근이 가능해 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정상 일련번호 2~17은 다세대주택으로 이용되고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건으로 외벽은 화강석붙임 마감 등, 내벽은 페인트 및 벽지도배 마감 등이며 하이샷시창호입니다.
- 설비. 기본 위생설비·승강기설비·개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 소로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 303호 실제 점유자 확인. 현황조사상 15명이 기재되어 있으나 2명은 101호로 표시되고 나머지 다수는 점유부분이 특정되지 않았습니다.
- 보증금 미상자 확인. 13명은 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력은 없다고 조사됐지만 계약관계와 실제 점유 여부를 대조할 필요가 있습니다.
- 배당요구자 확인. 홍정인·서강욱·안선경·석주성은 배당요구 접수일이 확인됩니다. 대항력과 별개로 실제 배당관계는 최종 명세서와 배당표를 확인해야 합니다.
- 신한은행 실제 채권액 확인. 등기상 960,000,000원은 채권최고액이며 공동담보목록 제2017-565호가 기재되어 있습니다.
- 명도 계획. 인수액은 0원이지만 실제 점유자가 남아 있으면 인도·명도 절차는 별도로 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항, 매각물건명세서, 현황조사, 문건접수 내용과 현장 점유상태를 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 소멸, 승부처는 점유 확인”
이 사건의 등기 권리분석은 비교적 명확합니다. 2017.11.29 신한은행 근저당이 말소기준이고 이후 강제경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 조사된 점유자들의 전입일도 전부 말소기준 이후라 매수인이 승계할 대항력 임차보증금은 0원입니다.
다만 현황조사에 15명이 등장하고, 그중 13명의 보증금이 확인되지 않으며, 2명은 대상 303호가 아닌 101호로 기재되어 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험보다 실제 점유관계와 명도 범위를 특정하는 작업이 더 중요합니다. 감정가와 최저가는 모두 126,000,000원인 신건입니다. 권리만 보고 즉시 판단하기보다 303호의 실제 점유자와 계약관계를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 편이 안전합니다.
