수원지방법원 2025타경55916. 수원시 권선구 세류동 1169-3, 경수대로179번길 14 소재 5층 건물 중 3층 304호 다세대주택입니다. 등기상 최초 소유권보존 당시 조복현·박지은이 각 2분의 1 지분을 보유했고, 2023.03.22 박지은 지분 전부가 조복현에게 이전됐습니다. 권리분석의 기준점은 2017.11.29 설정된 주식회사신한은행 근저당권이며 채권최고액은 960,000,000원입니다. 이후 강제경매개시결정과 신용보증기금 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

현재 매각대금 126,000,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 2,564,000원을 제외한 123,436,000원이 선순위 신한은행 근저당에 배당되고, 강제경매 신청채권자 금유은과 신용보증기금에는 예상 배당이 0원입니다. 채권 미배당이 크지만, 등기상 해당 권리들은 매각으로 소멸하므로 그 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2017.11.29 신한은행 근저당입니다. 2025.05.13 등기된 금유은의 강제경매개시결정과 2025.05.19 신용보증기금의 45,000,000원 가압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 신한은행 근저당에는 공동담보목록 제2017-565호가 기재되어 있고, 채권최고액 960,000,000원은 현재 최저매각가보다 훨씬 큽니다. 예상배당상 매각대금은 선순위 근저당에서 모두 소진되지만, 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.

② 임차인·점유 — 대항력은 없지만 ‘304호 누구인가’가 핵심

조사된 임차인 명단은 15명이며 보증기관 대위·승계로 중복된 신고는 없습니다. 가장 이른 전입일은 2018.01.29로 말소기준일 2017.11.29보다 늦습니다. 따라서 조사자료에 따른 15명 모두 대항력 없음으로 판정되어 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 주식회사엠씨에스코리아(김영대)와 김승현은 점유 부분이 101호로 명시되어 목적물 304호와 다르고, 나머지 인원은 점유 부분이 특정되지 않았습니다.

③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)

현재 최저가에서는 총 채권액 1,077,525,753원 중 123,436,000원이 배당되고 954,089,753원이 미배당으로 남는 계산입니다. 신청채권자 금유은의 예상배당도 0원입니다. 다만 매수인 인수액은 0원으로 계산되어, 채권자 미배당을 매수인이 그대로 부담하는 것은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 세류역 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 인근에 버스정류장과 세류역이 있고 대상물건까지 차량 접근이 가능해, 감정평가상 대중교통 상황은 양호한 것으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건으로 외벽은 화강석붙임 마감 등, 내벽은 페인트 및 벽지도배마감 등, 창호는 하이샷시창호입니다. 기본적인 위생설비, 승강기설비, 개별난방설비가 되어 있습니다.
• 용도. 감정평가상 일련번호 1은 근린생활시설, 일련번호 2~17은 다세대주택이며, 본 사건 용도는 다세대입니다.
• 도로·규제. 남동측 및 남서측으로 소로에 접하며 도시지역·제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 물적 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 가격 환금성은 거래가격 비교 없이 별도로 단정하지 않는 편이 안전합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 304호 점유자 특정. 임차인 명단 15명 중 2명은 101호로 기재되어 있고 나머지는 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 목적물 304호의 현 점유자를 직접 확인해야 합니다.
• 임차인 원본 대조. 조사된 전입일은 모두 2017.11.29 말소기준 이후라 대항력 없음으로 판정되지만, 보증금·확정일자·점유범위가 미상인 사람이 있으므로 매각물건명세서와 현황조사를 대조해야 합니다.
• 공동담보 확인. 신한은행 근저당 채권최고액 960,000,000원에는 공동담보목록 제2017-565호가 기재되어 있습니다. 실제 배당관계와 피담보채무 범위는 원문으로 확인하세요.
• 신청채권자 무배당 구조. 현재 매각가 가정에서 금유은 청구액 72,525,753원의 예상배당은 0원입니다. 1회·2회 유찰 시에도 신청채권자 예상배당은 0원으로 계산되어 있습니다.
• ‘인수 0원 = 가격 메리트’로 혼동 금지. 권리상 실질취득은 현재 최저가와 같은 126,000,000원이지만, 실거래 비교 없이 가격의 저렴함까지 의미하지는 않습니다.
• 현장 확인. 다세대·근린생활시설이 함께 있는 건물이고 조사 인원이 많으므로 출입구, 호수 표기, 실제 사용 상태와 명도 상대를 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 소멸, 점유는 확인”

이 사건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2017.11.29 신한은행 근저당이 말소기준이고, 조사된 모든 전입은 그보다 늦습니다. 강제경매개시결정과 신용보증기금 가압류도 매각으로 소멸하며, 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 최저가 126,000,000원에서 권리상 실질취득은 126,000,000원입니다.

다만 이 사건을 단순한 ‘깨끗한 다세대’로 끝내면 안 됩니다. 임차인 명단은 15명이고, 101호로 특정된 2명을 제외하면 점유 부분이 명확하지 않습니다. 즉 보증금 승계 위험은 낮지만 304호의 점유 및 명도 상대 확인은 별개의 문제입니다. 또한 실거래 비교를 근거로 하지 않는 이상 최저가 126,000,000원을 두고 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거도 없습니다. 권리 인수는 낮고, 현장 점유 확인은 필수. 이 사건의 판단축은 그 두 가지입니다.