수원지방법원 2025타경55916. 수원시 권선구 세류동 1169-3, 5층 503호 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태는 이 건물의 일련번호 2~17이 다세대주택으로 조사됐고, 철근콘크리트구조 5층 건물에 승강기·개별난방설비가 설치돼 있습니다. 권리분석의 기준점은 2017.11.29 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 960,000,000원이며 공동담보목록 제2017-565호가 기재돼 있습니다.
이후 2025.05.13 금유은의 강제경매개시결정과 2025.05.19 신용보증기금의 45,000,000원 가압류가 들어왔고, 두 권리는 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다. 임차인·점유자들의 전입일 역시 모두 2017.11.29 이후라 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에서 낙찰자가 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55916 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1169-3 5층503호 · 경기도 수원시 권선구 경수대로179번길 14 |
| 물건종류 | 다세대 · 철근콘크리트구조 5층 건물 |
| 소유자 | 조복현 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 금유은 / 72,525,753원 |
| 말소기준권리 | 2017.11.29 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 960,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.11.29 설정된 신한은행 근저당입니다. 이후의 강제경매개시결정과 신용보증기금 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 신한은행 근저당은 채권최고액 960,000,000원으로 기재돼 있고 공동담보목록 제2017-565호가 함께 표시돼 있습니다. 현재 배당 추정에서는 매각대금에서 집행비용을 제외한 금액이 먼저 이 근저당권에 배당됩니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력은 없지만 503호 실제 점유 확인 필요
현황조사 등에 기재된 임차인·점유자는 15명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 전입일은 모두 말소기준일인 2017.11.29 이후입니다. 따라서 각 기록의 대항력은 없음으로 정리됩니다. 다만 주식회사엠씨에스코리아(김영대)와 김승현은 점유 부위가 101호로 기재돼 있고, 나머지 다수는 점유 부위가 특정되지 않아 대상 503호의 실제 점유자와 명도 상대방을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
| 성명 | 점유 부위 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사엠씨에스코리아(김영대) | 1층 101호 48.0800㎡ | 2023.05.17 | 10,000,000원 / 500,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김승현 | 101호 48.0800㎡ | 2020.05.12 | 10,000,000원 / 500,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍정인 | 미상 | 2021.06.15 | 미상 | 2025.08.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재은 | 미상 | 2022.09.02 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김가영 | 미상 | 2023.10.31 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조예지 | 미상 | 2025.03.18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김병준 | 미상 | 2019.02.01 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서강욱 | 미상 | 2020.04.10 | 미상 | 2025.06.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조성민 | 미상 | 2023.06.16 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 왕덕운 | 미상 | 2022.08.10 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안선경 | 미상 | 2018.01.29 | 미상 | 2025.06.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI MINGEN | 미상 | 2018.06.12 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HAN JINHUA | 미상 | 2018.06.12 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 석주성 | 미상 | 2020.10.05 | 미상 | 2025.05.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재열 | 미상 | 2018.02.27 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,340,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 960,000,000원 | 107,660,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 금유은 | 72,525,753원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 추정 미배당액은 969,865,753원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 다만 이 시뮬레이션에서 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
가격 판단에서는 별도의 주의가 필요합니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 또는 최저가 110,000,000원이 주변 시세보다 낮은지 높은지를 확인할 근거가 없습니다. 따라서 신건이라는 이유나 최저가 자체만으로 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다. 인수액이 0원인 것은 권리상 장점이지만 가격 메리트와는 별개의 문제입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세류역 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 세류역이 있고 대상물건까지 차량 접근이 가능해 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 화강석붙임 외벽, 페인트·벽지도배 내벽, 하이샷시창호로 조사됐습니다. 기본 위생설비·승강기·개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 소로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 503호 점유자 특정. 현황조사 기록 중 일부는 101호로 기재되고 나머지는 점유 부위가 특정되지 않았습니다. 대상 503호의 실제 거주·사용자를 확인하세요.
- 임차인 서류 확인. 보증금 미상자가 많고 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 배당과 명도 협의에 영향을 줄 수 있으므로 관련 기록을 대조하세요.
- 신한은행 근저당 확인. 채권최고액 960,000,000원이고 공동담보목록 제2017-565호가 기재된 권리입니다. 실제 채무·배당관계는 배당기준 자료와 함께 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최저가 110,000,000원의 시세상 위치를 판단할 수 없습니다. 별도 시세 확인 없이 가격 메리트를 전제하지 마세요.
- 배당표 한계. 현재 배당 추정은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당금은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유 상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안심 입찰”은 같은 말이 아니다
이 사건의 핵심 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017.11.29 신한은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 강제경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현황조사에 등장하는 임차인·점유자들도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고, 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
다만 대상은 5층 503호인데 조사 기록에는 101호 또는 점유 부위 미상인 사람이 다수 등장합니다. 즉 금전적 인수위험은 낮아도 실제 점유·명도관계는 확인이 필요합니다. 게다가 비교 가능한 실거래 정보가 없어 감정가 110,000,000원이 시세 대비 유리한지 판단할 근거도 없습니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격은 판단 보류, 503호 실제 점유 확인이 선행 과제입니다.
