수원지방법원 2025타경55916. 세류동 1169-3, 경수대로179번길 14에 위치한 5층 철근콘크리트 구조 건물의 3층301호 다세대주택입니다. 말소기준은 2017.11.29. 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 960,000,000원이고 공동담보목록 제2017-565호가 기재돼 있습니다. 이후 발생한 금유은의 강제경매개시결정과 신용보증기금의 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
권리 순위만 보면 매수인이 부담할 등기상 권리는 없습니다. 다만 배당 계산에서는 신한은행 근저당에 매각대금 대부분이 배당되고, 신청채권자 금유은과 신용보증기금의 예상배당은 각각 0원입니다. 신청채권자에게 배당이 돌아가지 않는 구조이므로 매각절차의 진행 상태와 잉여 가능성을 입찰 직전 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55916 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1169-3 3층301호 경기도 수원시 권선구 경수대로179번길 14 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 5층 건물 중 3층301호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 |
| 소유자 | 조복현 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 78,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 금유은 / 72,525,753원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준권리인 신한은행 근저당은 공동담보로 설정되어 있고 채권최고액이 960,000,000원입니다. 2025.05.13. 금유은의 강제경매개시결정과 2025.05.19. 신용보증기금의 45,000,000원 가압류는 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 미배당 채권액이 크더라도 그 부족액이 곧 매수인의 인수액이 되는 것은 아니며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유자 — 대항력은 없지만 범위 확인이 먼저
조사된 임차인·점유자는 15명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 가장 빠른 전입일도 2018.01.29.로 말소기준일 2017.11.29.보다 늦습니다. 따라서 15명 모두 대항력 없음·매수인 승계 없음으로 정리됩니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않았고, 배당요구가 확인된 사람은 안선경·석주성·서강욱·홍정인입니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사엠씨에스코리아(김영대) | 1층 101호 48.0800㎡ | 2023.05.17 | 10,000,000원 / 500,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김승현 | 101호 48.0800㎡ | 2020.05.12 | 10,000,000원 / 500,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍정인 | 미상 | 2021.06.15 | 미상 | 2025.08.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재은 | 미상 | 2022.09.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김가영 | 주거 · 호수 미상 | 2023.10.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조예지 | 미상 | 2025.03.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김병준 | 미상 | 2019.02.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서강욱 | 미상 | 2020.04.10 | 미상 | 2025.06.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조성민 | 미상 | 2023.06.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 왕덕운 | 미상 | 2022.08.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안선경 | 미상 | 2018.01.29 | 미상 | 2025.06.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI MINGEN | 미상 | 2018.06.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HAN JINHUA | 미상 | 2018.06.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 석주성 | 미상 | 2020.10.05 | 미상 | 2025.05.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재열 | 미상 | 2018.02.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 78,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,804,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 960,000,000원 | 76,196,000원 |
| 2. 경매신청 · 금유은 | 72,525,753원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 2.3%로 추정된 금액입니다. 총 채권액 1,077,525,753원 중 예상배당은 76,196,000원이고 미배당액은 1,001,329,753원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세류역 남동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 세류역이 있고 차량 접근이 가능해 대중교통 상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트 구조 5층 건물이며 화강석붙임 외벽, 페인트·벽지도배 내벽, 하이샷시 창호가 기재돼 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생설비와 승강기설비, 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 정방형 평지이며 남동측과 남서측으로 소로에 접합니다.
- 이용상태. 일련번호 1은 근린생활시설, 일련번호 2~17은 다세대주택으로 이용됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·비행안전제5구역·군용비행장 소음대책구역 제3종구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 301호 실제 점유 확인. 101호로 명시된 조사 내역과 대상 301호를 구분하고, 현재 301호 점유자와 사용 형태를 현장에서 확인하세요.
- 임차관계 원본 대조. 보증금과 확정일자가 미상인 점유자가 많으므로 매각물건명세서·현황조사서·배당요구 문건의 호수와 당사자를 대조하세요.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당은 공동담보목록 제2017-565호가 기재된 권리이므로 공동담보 물건과 실제 채권 잔액을 확인하세요.
- 매각절차 확인. 예상배당상 신청채권자 금유은의 배당액이 0원이므로 매각기일 전 사건 진행 상태를 확인하세요.
- 가격 상한 검토. 현재 최저가는 78,000,000원인 신건입니다. 인근 실거래 원본과 개별 호수 상태를 대조한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 체납·명도 비용 확인. 공용부분 관리비와 실제 점유자의 명도 협의 가능성을 확인해 총 취득비용에 반영하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “명도 단순”은 다르다
말소기준보다 앞선 임차인은 없고 이후의 등기 권리는 매각으로 소멸하므로, 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가 기준 실질취득액도 78,000,000원으로 고정됩니다. 그러나 조사상 임차인·점유자가 15명이고, 대상 301호와 다른 101호 기재가 섞여 있어 실제 점유관계는 단순하다고 보기 어렵습니다.
여기에 예상배당상 신청채권자 금유은이 배당받지 못하는 구조까지 겹칩니다. 결론은 등기상 인수는 깨끗하지만, 점유 범위와 절차 진행 여부를 확인하기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다. 301호의 실제 점유자, 임차관계 원본, 공동담보 채권과 사건 진행 상태를 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 핵심입니다.
