수원지방법원 2025타경55916. 대상은 경기도 수원시 권선구 세류동 1169-3의 2층 201호 다세대입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 78,000,000원으로 아직 유찰 없는 신건입니다. 등기상 핵심은 2017.11.29. 설정된 주식회사신한은행 근저당권으로, 채권최고액은 960,000,000원이며 공동담보목록 제2017-565호가 기재돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준으로 계산돼 이후 경매개시결정과 신용보증기금 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이번 물건은 단순히 등기만 보고 끝내기 어렵습니다. 현황조사에는 총 15명의 전입자료가 있고, 그중 주식회사엠씨에스코리아(김영대)와 김승현의 점유부위는 101호 48.0800㎡로 기록돼 대상인 201호와 호수가 다릅니다. 나머지 다수 전입자는 점유부위와 보증금이 확인되지 않았습니다. 전입일 자체는 모두 말소기준일인 2017.11.29.보다 뒤여서 대항력은 없는 것으로 판정됐지만, 대상 호실의 실제 점유자와 명도범위는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55916 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1169-3 2층 201호 |
| 도로명 | 경기도 수원시 권선구 경수대로179번길 14 |
| 용도 | 다세대 · 감정 이용상태상 일련번호 2~17 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 5층 건 중 단위호수 |
| 소유자 | 조복현 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 78,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 금유은 / 72,525,753원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 2017년 신한은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2017.11.29. 신한은행 근저당권입니다. 등기상 2018.02.23. 주식회사동양의 전세권 50,000,000원이 설정됐지만 2021.02.25. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 2023.12.19. 국의 압류 역시 2024.03.12. 해제로 말소됐습니다. 이후 2025.05.13. 강제경매개시결정과 2025.05.19. 신용보증기금 가압류 45,000,000원은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 대항력은 없지만 명도자료 확인 필요
| 성명 | 점유부위 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사엠씨에스코리아(김영대) | 1층 101호 48.0800㎡ | 2023.05.17 | 10,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김승현 | 101호 48.0800㎡ | 2020.05.12 | 10,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍정인 | 미상 | 2021.06.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.08.19 | 해당 없음 |
| 이재은 | 미상 | 2022.09.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김가영 | 미상 | 2023.10.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조예지 | 미상 | 2025.03.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김병준 | 미상 | 2019.02.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서강욱 | 미상 | 2020.04.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.06.12 | 해당 없음 |
| 조성민 | 미상 | 2023.06.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 왕덕운 | 미상 | 2022.08.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안선경 | 미상 | 2018.01.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.06.10 | 해당 없음 |
| LI MINGEN | 미상 | 2018.06.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| HAN JINHUA | 미상 | 2018.06.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 석주성 | 미상 | 2020.10.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.05.26 | 해당 없음 |
| 이재열 | 미상 | 2018.02.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
조사된 15명은 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 전입자료 15명입니다. 전입일은 가장 빠른 안선경의 2018.01.29.부터 모두 2017.11.29. 말소기준권리 뒤에 위치해 판정상 대항력은 없습니다. 다만 확정일자는 확인되지 않았고, 홍정인·서강욱·안선경·석주성은 배당요구 사실이 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,804,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 960,000,000원 | 76,196,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 금유은 | 72,525,753원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,077,525,753원 중 채권자 배당은 76,196,000원으로 계산되며, 미배당액은 1,001,329,753원입니다. 신한은행 근저당만으로도 매각대금이 소진돼 신청채권자 금유은과 신용보증기금에는 배당이 없는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 가격 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 78,000,000원입니다. 1회 유찰 시 62,400,000원, 2회 유찰 시 49,920,000원으로 계산돼 있지만, 이 물건에는 동일 용도·인근 실거래 비교자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태상 일련번호 1은 근린생활시설, 일련번호 2~17은 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 세류역 남동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 세류역이 있고 차량 접근이 가능해 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건이며 기본 위생설비, 승강기설비, 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지는 정방형 평지이고 남동측 및 남서측으로 소로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 대조. 보증금이 확인되지 않은 전입자가 다수이므로 배당요구·점유관계·보증금과 최우선변제 여부를 원문으로 확인하세요.
- 201호 실제 점유 확인. 일부 기록이 101호로 표시돼 있으므로 대상 201호의 실제 점유자와 명도 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
- 근저당 공동담보 확인. 신한은행 채권최고액 960,000,000원에는 공동담보목록 제2017-565호가 기재돼 있으므로 실제 채권·배당관계를 원부와 함께 대조하세요.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세 및 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료 없이 감정가나 유찰률만으로 입찰가를 정하지 말고 세류동 인근 다세대 최근 거래를 별도로 확인하세요.
- 원본 확인. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 점유 확인과 가격 검증
이 물건은 2017.11.29. 신한은행 근저당이 명확한 말소기준이고, 조사된 모든 전입일이 그보다 뒤여서 대항력 있는 임차보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 배당 시뮬레이션도 현재 회차와 1·2회 유찰 시 모두 인수액 0원으로 계산됩니다.
그러나 현황조사에 전입자가 15명이나 확인되고 보증금 미상자가 많으며, 일부 점유부위는 대상 201호가 아닌 101호로 적혀 있습니다. 따라서 등기상 권리 안전성과 현실 명도 난도는 별개로 봐야 합니다. 여기에 최근 실거래 자료가 없어 78,000,000원이 싸다는 근거도 없습니다. 결론은 “권리 인수는 낮지만, 점유관계 확인 전에는 단순 안전물건으로 보지 말고 가격도 별도 검증”입니다.
