수원지방법원 2025타경55916. 경기도 수원시 권선구 세류동 1169-3, 경수대로179번길 14 소재 5층 건물 중 4층 401호입니다. 감정 이용상태상 해당 건물의 주거 부분은 다세대주택이고, 현재 소유자는 조복현입니다. 권리분석의 기준점은 2017.11.29. 설정된 주식회사신한은행 근저당권으로 채권최고액은 960,000,000원입니다. 이 근저당에는 공동담보목록 제2017-565호가 기재되어 있어, 960,000,000원을 이 401호 하나의 단독 채무액으로 보아서는 안 됩니다.
말소기준 이후에는 2025.02.28. 주택임차권, 2025.05.13. 강제경매개시결정, 2025.05.19. 신용보증기금 가압류가 이어집니다. 이 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으며, 현황조사상 전입자들도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 따라서 현재 계산상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55916 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1169-3 4층 401호 · 경기도 수원시 권선구 경수대로179번길 14 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 철근콘크리트구조 5층 건 중 4층 401호 |
| 소유자 | 조복현 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 168,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 금유은 / 72,525,753원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 발급 | 수원지방법원 등기국 · 2026.08.22 |
① 권리 흐름 — 2017.11.29. 근저당이 기준
말소기준은 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 2025.02.28. 등기된 주택임차권은 보증금 150,000,000원, 임대차계약일 2022.06.17., 주민등록·점유개시·확정일자 모두 2022.08.10.으로 기록되어 있습니다. 즉 기준권리인 2017.11.29.보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있고, 경매 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
② 임차·점유 — 대항력은 없지만 실제 점유 확인 필요
현황조사·문건접수·등기부에 나타난 임차 및 전입 내역은 모두 전입일이 말소기준일인 2017.11.29.보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 모두 없음으로 판정되어 있습니다. 다만 101호로 특정된 내역은 대상 401호와 다른 호수이고, 사용부분이 특정되지 않은 전입자는 실제로 401호와 관련되는지 확인이 필요합니다.
| 성명 | 사용부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·신고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사엠씨에스코리아(김영대) | 1층 101호 48.0800㎡ | 2023.05.17 | 10,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김승현 | 101호 48.0800㎡ | 2020.05.12 | 10,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 홍정인 | 확인 필요 | 2021.06.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 배당요구 2025.08.19 · 승계 없음 |
| 이재은 | 확인 필요 | 2022.09.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김가영 | 확인 필요 | 2023.10.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 조예지 | 확인 필요 | 2025.03.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김병준 | 확인 필요 | 2019.02.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 서강욱 | 확인 필요 | 2020.04.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 배당요구 2025.06.12 · 승계 없음 |
| 조성민 | 확인 필요 | 2023.06.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 안선경 | 확인 필요 | 2018.01.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 배당요구 2025.06.10 · 승계 없음 |
| LI MINGEN | 확인 필요 | 2018.06.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| HAN JINHUA | 확인 필요 | 2018.06.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 석주성 | 확인 필요 | 2020.10.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 배당요구 2025.05.26 · 승계 없음 |
| 이재열 | 확인 필요 | 2018.02.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 왕덕운 | 건물의 전유부분 전부 | 2022.08.10 | 150,000,000원 | 없음 | 미상 | 확정일자 2022.08.10 · 배당요구 2025.02.28 · 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 960,000,000원 | 164,848,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 금유은 | 72,525,753원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,152,000원을 제외한 164,848,000원이 신한은행 근저당에 배당되고, 신청채권자 금유은과 신용보증기금에는 배당액이 남지 않는 계산입니다. 총 채권 미배당액은 912,677,753원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 168,000,000원 | 164,848,000원 | 912,677,753원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 134,400,000원 | 131,718,400원 | 945,807,353원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 107,520,000원 | 105,214,720원 | 972,311,033원 | 0원 |
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태상 일련번호 1은 근린생활시설, 일련번호 2~17은 다세대주택으로 이용되고 있습니다.
- 입지. 수원시 권선구 세류동 소재 세류역 남동측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장 및 세류역이 있고 차량 접근이 가능해 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트평지붕 5층 건물로, 외벽은 화강석붙임, 내벽은 페인트·벽지도배, 창호는 하이샷시입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 승강기설비, 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 정방형 평지이며 남동측 및 남서측으로 소로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역이며 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 401호 실제 점유 확인. 등기부상 전유부분 전부에 관한 왕덕운의 임차권등기가 있으므로 현재 점유자와 인도 상태를 확인하세요.
- 호수 미상 전입자 확인. 현황조사상 사용부분이 특정되지 않은 전입 내역이 있으므로 401호 관련 여부를 매각물건명세서·현황조사 원본과 대조하세요.
- 임차권등기 원본 대조. 보증금 150,000,000원, 전입·점유·확정일자 2022.08.10. 및 임차권등기 내용을 다시 확인하세요.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당에 공동담보목록 제2017-565호가 기재되어 있으므로 공동담보 대상과 채권관계를 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당순위와 금액을 원본에서 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 실질취득은 168,000,000원이고 인수액은 0원이지만, 실제 응찰 전 주변 거래와 개별 호수의 상태를 별도로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “명도 간단”은 다르다
이 사건의 권리 기준점은 명확합니다. 2017.11.29. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤에 설정된 150,000,000원 주택임차권과 강제경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸합니다. 조사된 전입일 역시 모두 말소기준 이후라 자료상 대항력은 없습니다. 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시에도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 대상 401호 전유부분 전부에 관한 임차권등기가 실제로 존재하고, 현황조사에는 사용부분이 특정되지 않은 전입 내역도 다수 나타납니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 정리되어 있지만 점유 확인을 생략해선 안 되는 유형입니다. 권리 쪽 결론은 인수 0원, 입찰 전 실무의 핵심은 401호 실제 점유·명도 상태 확인입니다.
