수원지방법원 2025타경55916. 세류역 남동측 인근의 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 202호 다세대주택입니다. 최초에는 조복현과 박지은이 각 2분의 1 지분을 보유했고, 2023.03.22. 박지은 지분 전부가 조복현에게 이전됐습니다. 권리분석의 기준점은 2017.11.29. 설정된 신한은행 근저당입니다. 채권최고액은 960,000,000원이고 공동담보목록 제2017-565호가 붙어 있습니다.
말소기준 이후 2025.05.13. 금유은의 강제경매개시결정과 2025.05.19. 신용보증기금의 45,000,000원 가압류가 이어졌지만 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건의 실무상 핵심은 등기부보다 202호의 실제 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55916 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1169-3 2층 202호 경기도 수원시 권선구 경수대로179번길 14 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 5층 건 |
| 소유자 | 조복현 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 127,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 금유은 / 72,525,753원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 이후는 소멸
말소기준권리는 2017.11.29. 신한은행 근저당입니다. 채권최고액 960,000,000원이 현재 최저가 127,000,000원을 크게 웃돌아 신건 매각대금은 집행비용을 제외하고 선순위 근저당에 우선 배당됩니다. 후순위 경매신청채권자 금유은과 신용보증기금 가압류는 배당을 받지 못하는 예상이지만, 이 미배당액이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
② 임차·점유관계 — 대항력은 없지만 호수 확인 필요
현황조사 등에 이름이 오른 전입·점유 관련자는 15명입니다. 전입일은 모두 2017.11.29. 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금이 확인되는 2명은 모두 101호로 표시되어 대상 202호와 호수가 다르고, 나머지 13명은 점유 부분과 보증금이 특정되지 않았습니다. 실제 202호 점유자를 명확히 구분해야 명도 상대방을 판단할 수 있습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사엠씨에스코리아(김영대) | 1층 101호 48.0800㎡ | 2023.05.17 | 10,000,000원 / 500,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김승현 | 101호 48.0800㎡ | 2020.05.12 | 10,000,000원 / 500,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍정인 | 미상 | 2021.06.15 | 미상 | 2025.08.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재은 | 미상 | 2022.09.02 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김가영 | 미상 | 2023.10.31 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조예지 | 미상 | 2025.03.18 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김병준 | 미상 | 2019.02.01 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서강욱 | 미상 | 2020.04.10 | 미상 | 2025.06.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조성민 | 미상 | 2023.06.16 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 왕덕운 | 미상 | 2022.08.10 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안선경 | 미상 | 2018.01.29 | 미상 | 2025.06.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI MINGEN | 미상 | 2018.06.12 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HAN JINHUA | 미상 | 2018.06.12 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 석주성 | 미상 | 2020.10.05 | 미상 | 2025.05.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재열 | 미상 | 2018.02.27 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격과 실질취득 — 현재 기준 127,000,000원
현재 최저매각가는 감정가와 같은 127,000,000원이며 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액도 127,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가는 101,600,000원, 2회 유찰 시 81,280,000원으로 내려가며 각 회차의 예상 인수액도 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 127,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,578,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 960,000,000원 | 124,422,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 금유은 | 72,525,753원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,077,525,753원 중 예상배당은 124,422,000원이며, 미배당은 953,103,753원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 미배당 채권과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세류역 남동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 세류역이 있고 차량 접근이 가능해 대중교통 상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 위생설비·승강기·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 정방형 평지의 부지로 남동측과 남서측 소로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·비행안전제5구역·군용비행장 소음대책구역 제3종구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 202호 현장 점유 확인. 출입문·우편함·전기 및 가스 사용·관리 주체 확인을 통해 실제 점유자를 특정해야 합니다.
- 101호 기록 분리. 주식회사엠씨에스코리아(김영대)와 김승현은 101호로 표시되므로 대상 202호와 혼동하지 않아야 합니다.
- 점유 부분 미상 13명 확인. 전입일은 모두 말소기준 이후지만, 202호 거주 여부와 임대차 관계를 문서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당요구자 확인. 홍정인·서강욱·안선경·석주성의 임대차계약서, 점유 부분, 보증금과 확정일자를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당에는 공동담보목록 제2017-565호가 있으므로 원본 목록과 실제 피담보채무를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래와 유사 매물을 확인해 신건 최저가 127,000,000원이 적정한지 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 점유 안전은 같은 말이 아니다”
등기상 구조는 분명합니다. 2017.11.29. 신한은행 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 소멸하며, 전입·점유 관련자 15명도 모두 기준일 이후 전입해 보증금 승계는 없습니다. 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액은 127,000,000원입니다.
그러나 대상은 202호인데 확인된 임대차 2건은 101호이고, 나머지 13명은 점유 부분과 보증금이 특정되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수보다 점유자 특정과 명도 준비가 우선입니다. 시세 메리트까지 확인되지 않은 신건에서 서두르기보다, 202호 점유관계와 최근 실거래를 먼저 확인하는 것이 결론입니다.
