수원지방법원 2025타경55916. 수원시 권선구 세류동 1169-3의 3층 305호 다세대 물건입니다. 등기상 핵심은 2017.11.29. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 960,000,000원이고 공동담보목록 제2017-565호가 기재되어 있습니다. 이 근저당이 말소기준이 되며, 이후의 강제경매개시결정과 신용보증기금 가압류는 매각으로 소멸합니다.
배당 가정 매각대금 95,000,000원에서 집행비용 2,110,000원을 제외한 92,890,000원이 신한은행 근저당에 배당되고, 신청채권자 금유은과 신용보증기금에는 배당액이 남지 않습니다. 채권자 측 미배당액은 크지만, 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조이므로 그 미배당 채권을 매수인이 떠안는 형태가 아닙니다. 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55916 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1169-3 3층 305호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 경수대로179번길 14 |
| 물건종류 | 다세대 · 철근콘크리트구조 5층건 중 단위호수 |
| 소유자 | 조복현 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 95,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 금유은 / 72,525,753원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.11.29. 신한은행 근저당권입니다. 이후 2025.05.13. 강제경매개시결정과 2025.05.19. 신용보증기금 가압류는 매각으로 소멸합니다. 근저당 채권최고액이 매각가를 크게 웃돌아 신한은행 채권에도 미배당이 발생하지만, 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
② 점유·임차 관계 — 대항력은 없지만 305호 확인 필요
현황조사상 이름이 확인된 인원은 15명입니다. 모든 전입일이 말소기준인 2017.11.29.보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 다만 점유부분이 명확히 기재된 주식회사엠씨에스코리아(김영대)와 김승현은 모두 101호로 표시되어 있고, 나머지 인원은 점유부분이 특정되지 않은 경우가 많습니다. 본건이 3층 305호이므로 실제 305호 점유자가 누구인지 별도 대조가 중요합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사엠씨에스코리아(김영대) | 1층 101호 48.0800㎡ | 2023.05.17 | 10,000,000원 / 500,000원 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김승현 | 101호 48.0800㎡ | 2020.05.12 | 10,000,000원 / 500,000원 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 홍정인 | 미상 | 2021.06.15 | 미상 | 2025.08.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이재은 | 미상 | 2022.09.02 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김가영 | 미상 | 2023.10.31 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조예지 | 미상 | 2025.03.18 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김병준 | 미상 | 2019.02.01 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서강욱 | 미상 | 2020.04.10 | 미상 | 2025.06.12 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조성민 | 미상 | 2023.06.16 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 왕덕운 | 미상 | 2022.08.10 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안선경 | 미상 | 2018.01.29 | 미상 | 2025.06.10 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| LI MINGEN | 미상 | 2018.06.12 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| HAN JINHUA | 미상 | 2018.06.12 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 석주성 | 미상 | 2020.10.05 | 미상 | 2025.05.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이재열 | 미상 | 2018.02.27 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,110,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 960,000,000원 | 92,890,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 금유은 | 72,525,753원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 95,000,000원에서 집행비용 2,110,000원을 제외하면 92,890,000원이 신한은행 근저당에 배당됩니다. 총 채권 미배당액은 984,635,753원이지만 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세류역 남동측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 세류역이 있고 차량 접근도 가능하여 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정 이용상태상 일련번호 1은 근린생활시설, 일련번호 2~17은 다세대주택입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 외벽은 화강석붙임 마감 등, 내벽은 페인트 및 벽지도배마감 등, 창호는 하이샷시창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 승강기설비, 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지는 정방형 평지이며 남동측 및 남서측으로 소로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 305호 실제 점유자 확인. 현황조사의 명시적 점유부분은 101호가 확인되므로, 점유부분 미상 인원 중 누가 실제 305호와 관련되는지 확인해야 합니다.
- 대항력과 명도는 구분. 조사된 전입은 모두 2017.11.29. 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 실제 점유자가 있다면 인도·명도 절차는 별도로 필요할 수 있습니다.
- 보증금 미상 인원 확인. 다수 인원의 보증금과 확정일자가 특정되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당 관련 문건을 대조해야 합니다.
- 배당표 변동 가능성. 현재 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 채권자별 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 근저당 확인. 신한은행 근저당에는 공동담보목록 제2017-565호가 기재되어 있으므로 등기 원본의 공동담보 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 95,000,000원 자체만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 주변 거래와 305호의 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원, 그러나 점유 확인은 필수”
이 사건의 등기 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2017.11.29. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 강제경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 조사된 15명의 전입도 모두 말소기준 이후라 대항력 있는 임차인은 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 역시 0원입니다.
다만 권리가 소멸한다고 해서 현장 확인까지 생략할 수는 없습니다. 본건은 3층 305호인데 확인된 구체적 점유부분 두 건은 101호이고, 나머지는 점유부분이 특정되지 않은 사례가 다수입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 복잡한 선순위 권리가 아니라 305호의 실제 점유자 특정과 명도 범위 확인입니다. 권리 인수는 안전한 편이지만 점유 연결이 완전히 확인되기 전까지는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
