수원지방법원 2025타경55916. 수원시 권선구 세류동 1169-3, 경수대로179번길 14에 있는 5층 건물 중 4층 403호 다세대주택입니다. 감정가는 152,000,000원이고 한 번도 유찰되지 않아 최저매각가도 152,000,000원입니다. 채권자 금유은이 72,525,753원을 청구해 강제경매를 신청했지만, 그보다 앞선 2017년 신한은행 근저당의 채권최고액이 960,000,000원입니다. 현재 회차 예상배당에서는 집행비용을 제외한 149,072,000원이 신한은행에 배당되고, 신청채권자 금유은과 신용보증기금의 배당은 0원입니다.
등기상 권리 순서는 명확합니다. 말소기준인 신한은행 근저당 뒤에 강제경매개시결정, 신용보증기금 가압류, 안선경의 주택임차권이 이어지며 모두 매각으로 소멸합니다. 다만 점유 조사에는 대상 호수와 다른 101호 점유자와 점유 부분이 특정되지 않은 여러 인물이 함께 나타납니다. 등기상 인수 0원과 명도의 단순함은 같은 말이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55916 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1169-3 4층 403호 · 경기도 수원시 권선구 경수대로179번길 14 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 일련번호 2~17 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 · 대상 호수 4층 403호 |
| 소유자 | 조복현 · 2023.03.22. 박지은 지분 전부 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 152,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 금유은 / 72,525,753원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2017.11.29. 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 960,000,000원이며 공동담보목록 제2017-565호가 기재돼 있습니다. 이후의 강제경매개시결정, 신용보증기금 가압류와 안선경의 주택임차권은 매각으로 소멸합니다. 채권최고액은 공동담보 기준이므로 실제 채무액과 최종 배당액은 원본 채권계산서를 확인해야 합니다.
임차인·점유 조사 — 실제 점유 호수 구분이 핵심
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사·등재된 실제 인물·법인 명의는 15명입니다. 확인된 전입일은 모두 말소기준일인 2017.11.29. 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 101호로 표시된 2명은 대상 403호와 호수가 다르고, 나머지 여러 명은 점유 부분과 보증금이 확인되지 않아 403호의 실제 점유 관계를 별도로 대조해야 합니다.
| 성명 / 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사엠씨에스코리아(김영대) 1층 101호 48.0800㎡ | 2023.05.17 | 10,000,000원 / 500,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김승현 101호 48.0800㎡ | 2020.05.12 | 10,000,000원 / 500,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍정인 점유 부분 확인 필요 | 2021.06.15 | 미상 | 2025.08.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재은 점유 부분 확인 필요 | 2022.09.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김가영 점유 부분 확인 필요 | 2023.10.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조예지 점유 부분 확인 필요 | 2025.03.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김병준 점유 부분 확인 필요 | 2019.02.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서강욱 점유 부분 확인 필요 | 2020.04.10 | 미상 | 2025.06.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조성민 점유 부분 확인 필요 | 2023.06.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 왕덕운 점유 부분 확인 필요 | 2022.08.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI MINGEN 점유 부분 확인 필요 | 2018.06.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HAN JINHUA 점유 부분 확인 필요 | 2018.06.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 석주성 점유 부분 확인 필요 | 2020.10.05 | 미상 | 2025.05.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재열 점유 부분 확인 필요 | 2018.02.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안선경 건물의 전유부분 전부 · 주거 임차권등기 | 2018.01.29 확정 2017.12.27 | 80,000,000원 / 해당 없음 | 2025.06.10 | 없음 | 후순위 | 없음 |
② 가격·회차 시나리오 — 신건 가격의 적정성은 보류
실거래 비교 없이 감정가와 회차별 최저가만으로 이 물건이 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 현재 신건 최저가는 152,000,000원이며, 1회 유찰 시 121,600,000원, 2회 유찰 시 97,280,000원입니다. 어느 회차에서도 매수인 인수는 0원이므로 실질취득은 각 회차 매각가와 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 신건 · 감정가 100% | 152,000,000원 | 149,072,000원 | 928,453,753원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 감정가 80% | 121,600,000원 | 119,097,600원 | 958,428,153원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% | 97,280,000원 | 95,128,960원 | 982,396,793원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 152,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,928,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 960,000,000원 | 149,072,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 금유은 | 72,525,753원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,077,525,753원 중 예상 배당은 149,072,000원이고 미배당은 928,453,753원입니다. 신한은행 근저당은 채권최고액 및 공동담보 기준이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세류역 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 세류역이 있고 대상 건물까지 차량 접근이 가능해 대중교통 상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 외벽은 화강석붙임, 내벽은 페인트 및 벽지도배, 창호는 하이샷시입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 승강기설비와 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 정방형 평지의 근린생활시설·다세대주택 부지이며 남동측과 남서측으로 소로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 건축 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 403호 점유자 특정. 101호로 표시된 주식회사엠씨에스코리아(김영대)·김승현을 대상 호수 점유자와 분리하고, 점유 부분이 표시되지 않은 명의가 403호와 관련되는지 확인하세요.
- 안선경 임차권 확인. 보증금 80,000,000원, 확정일자 2017.12.27, 주민등록일 2018.01.29, 배당요구일 2025.06.10 및 임차권등기 내용을 원본과 대조하세요.
- 미상 임대차 확인. 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않은 인원의 임대차계약서와 실제 거주 여부를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당 960,000,000원은 공동담보목록 제2017-565호가 기재돼 있으므로 실제 피담보채무와 배당요구액을 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 152,000,000원을 감정가와만 비교하지 말고 인근 다세대주택 실거래 및 내부 상태와 대조하세요.
- 현장·원본 대조. 매각기일 2026.08.25 전에 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 현장 점유 상태를 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 명도 단순”
이 물건의 등기상 결론은 비교적 분명합니다. 2017.11.29. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 경매개시결정·가압류·주택임차권은 매각으로 소멸합니다. 확인된 전입도 모두 말소기준 이후라 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 조사·등재 명의가 15명이고, 101호로 명시된 점유자와 점유 부분이 확인되지 않은 인원이 함께 존재합니다. 따라서 이 사건은 숨은 보증금 인수형이라기보다 점유자 특정과 명도 범위 확인이 필요한 다세대 물건입니다. 실거래 비교 없이 신건 152,000,000원을 저렴하다고 평가할 수도 없습니다. 권리 인수는 0원, 점유와 가격 판단은 보류. 403호의 실제 점유 관계와 가격 근거를 확보한 뒤 입찰 여부를 정하는 것이 맞습니다.
