수원지방법원 2025타경55916. 세류동 1169-3의 2층 205호 다세대주택입니다. 등기상 말소기준은 2017.11.29. 주식회사신한은행 근저당권이고 채권최고액은 960,000,000원입니다. 2025.05.12. 강제경매개시결정과 2025.05.19. 신용보증기금의 45,000,000원 가압류는 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
임차·점유 쪽은 등기보다 확인할 항목이 많습니다. 현황조사에 이름이 올라온 15명의 전입일은 2018.01.29.부터 2025.03.18.까지로 모두 말소기준일 이후입니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 주식회사엠씨에스코리아(김영대)와 김승현의 명시된 임차부분은 101호 48.0800㎡이고 경매대상은 205호입니다. 나머지 인원은 점유부분이 특정되지 않아 대상 호실과의 실제 관계를 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55916 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1169-3 2층 205호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 경수대로179번길 14 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 철근콘크리트구조 5층 건물의 단위호수 · 다세대주택 |
| 소유자 | 조복현 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 95,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 72,525,753원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2017.11.29. 설정된 신한은행 근저당권입니다. 이후 2025.05.12. 강제경매개시결정과 2025.05.19. 신용보증기금 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차·점유 분석 — 대항력은 없지만 호실 확인은 필수
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사엠씨에스코리아(김영대) | 1층 101호 48.0800㎡ | 2023.05.17 | 10,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 김승현 | 101호 48.0800㎡ | 2020.05.12 | 10,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 홍정인 | 미상 | 2021.06.15 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.08.19 · 확정일자 미상 | 없음 |
| 이재은 | 미상 | 2022.09.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김가영 | 미상 | 2023.10.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조예지 | 미상 | 2025.03.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김병준 | 미상 | 2019.02.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서강욱 | 미상 | 2020.04.10 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.06.12 · 확정일자 미상 | 없음 |
| 조성민 | 미상 | 2023.06.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 왕덕운 | 미상 | 2022.08.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안선경 | 미상 | 2018.01.29 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.06.10 · 확정일자 미상 | 없음 |
| LI MINGEN | 미상 | 2018.06.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HAN JINHUA | 미상 | 2018.06.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 석주성 | 미상 | 2020.10.05 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.05.26 · 확정일자 미상 | 없음 |
| 이재열 | 미상 | 2018.02.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
15명의 전입일은 모두 2017.11.29. 말소기준보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 자료만 놓고 보면 낙찰자가 보증금을 승계할 대항력 임차인은 없습니다. 다만 보증금이 알려진 두 점유자는 모두 101호로 표시되어 대상 205호와 다르고, 나머지 13명은 점유부분이 특정되지 않았습니다. 특히 홍정인·서강욱·안선경·석주성은 배당요구 사실도 확인되므로 대상 호실과의 관계를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,110,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 960,000,000원 | 92,890,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 금유은 | 72,525,753원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
95,000,000원 매각 가정에서 집행비용 2,110,000원을 제외한 92,890,000원이 신한은행 근저당에 배당되고, 뒤 순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권액 1,077,525,753원 대비 미배당액은 984,635,753원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 세류동 소재 세류역 남동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 세류역이 있고 대상물건까지 차량 접근이 가능해 대중교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 외벽은 화강석붙임 마감 등, 내벽은 페인트 및 벽지도배 마감 등이며 하이샷시창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 승강기설비, 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지는 정방형 평지이며 남동측 및 남서측으로 소로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·비행안전제5구역·군용비행장 소음대책구역 제3종구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 205호 실제 점유자 확인. 현황조사상 전입자가 15명이나 명시된 임차부분 두 건은 101호입니다. 나머지 인원의 대상 호실 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 미상자 확인. 13명은 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력은 없는 것으로 판정되지만 임대차관계와 명도 조건 파악에는 필요합니다.
- 배당요구자 확인. 홍정인·서강욱·안선경·석주성은 배당요구 사실이 있으므로 매각물건명세서상 임차관계와 배당요건을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 95,000,000원을 곧바로 시세로 간주하지 말고 별도 시장가격 확인이 필요합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 최저가는 95,000,000원이며 1회 유찰 시 76,000,000원, 2회 유찰 시 60,800,000원 시나리오가 제시되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “점유가 단순하다”는 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2017.11.29. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 가압류는 소멸합니다. 현황조사에서 확인된 15명의 전입일도 전부 말소기준보다 늦어 대항력 있는 보증금 승계는 없고, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 입찰 난도를 높이는 지점은 점유의 불명확성입니다. 대상은 205호인데 구체적으로 호실이 기재된 임차관계는 101호이고, 나머지는 어느 호실을 점유하는지 특정되지 않았습니다. 따라서 권리만 보고 “명도까지 간단하다”고 단정할 수는 없습니다. 또한 실거래 시세 자료가 없어 신건 최저가 95,000,000원의 가격 매력도에도 가점을 주기 어렵습니다. 권리는 소멸형, 가격은 미검증, 점유는 확인 필요. 이 세 가지를 분리해 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
