수원지방법원 2024타경65238. 안산시 단원구 선부동 골드로즈 2층 201호 다세대주택입니다. 감정가는 91,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 44,590,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 등기상 말소기준권리는 2017.07.21. 설정된 안산중앙신용협동조합의 채권최고액 1,040,000,000원 근저당권이고, 같은 날 채권최고액 80,600,000원의 후순위 근저당권도 설정돼 있습니다. 이후 경기신용보증재단 가압류, 안산시 압류, 경매개시결정과 추가 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기채권만 보면 구조는 비교적 선명하지만, 점유관계는 단순하지 않습니다. 사건에 잡힌 실제 임차인 기록은 22명이고 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 전입일이 확인되는 21명은 모두 말소기준일보다 늦어 대항력이 없지만, 구성진은 전입일이 미상입니다. 더구나 구성진은 306호 전체, CUI LAN은 304호 전체, 김주오는 305호 전체로 표시돼 있어 대상 201호의 실제 점유자와 사건 전체의 점유기록을 입찰 전에 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경65238 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 석수동길 20, 2층201호 (선부동,골드로즈) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 · 2층 201호 외 16세대 |
| 소유자 | 김숙희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 44,590,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산중앙신용협동조합 / 963,419,091원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유는 별도 확인
말소기준은 2017.07.21. 을구 1번 안산중앙신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,040,000,000원이고 같은 날 을구 2번 근저당권 80,600,000원이 뒤따릅니다. 2023.11.13. 경기신용보증재단 가압류 74,500,000원, 2023.12.27. 안산시 압류, 2024.09.11. 임의경매개시결정, 2025.05.09. 안산시 압류는 모두 그 이후여서 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 21명은 후순위, 1명은 대항력 가능·미상
보증기관 대위·승계로 중복된 신고는 없고, 사건에 기록된 실제 임차인 기록은 22명입니다. 전입일이 확인되는 21명은 모두 2017.07.21. 말소기준권리 이후 전입이어서 대항력 없음으로 정리됩니다. 구성진은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 확정일자는 모두 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 미상으로 두는 것이 맞습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| PIAO HAOYUAN | 미상 | 2020-06-04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| XU MINGSHU | 미상 | 2023-01-12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| WEI SHENGCHUN | 미상 | 2023-11-27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 신정수 | 미상 | 2021-03-08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| ZHAO QINGLONG | 미상 | 2022-09-15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| ZHANG YUEYING | 미상 | 2023-07-24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| CHI ZHENGYI | 미상 | 2023-07-24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| CHI CHENGHAO | 미상 | 2022-09-15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| YUAN SHUAIMIN | 미상 | 2022-09-28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 곽승훈 | 미상 | 2021-11-30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 한희정 | 미상 | 2022-05-13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 이광로 | 미상 | 2020-05-18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| CUI LAN | 304호 전체 | 2021-11-22 | 10,000,000원 / 380,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 김주오 | 305호 전체 | 2022-09-26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 구성진 | 306호 전체 | 미상 | 3,000,000원 / 400,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박석봉 | 미상 | 2021-11-29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 이건미 | 미상 | 2017-09-01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 성시빈 | 미상 | 2021-01-21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 이영주 | 미상 | 2017-09-14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 오세국 | 미상 | 2021-07-28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 김선희 | 미상 | 2017-11-06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 조용진 | 미상 | 2020-04-28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
③ 가격·배당 — 49% 유찰보다 중요한 것은 미확정 점유
현재 최저매각가는 44,590,000원으로 감정가 91,000,000원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 31,212,999원(감정가 34%), 4회 유찰 시 21,849,099원(감정가 24%)으로 계산돼 있습니다. 다만 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가해서는 안 됩니다. 가격 메리트는 실제 거래와 대조해 판단해야 하므로, 이 리포트에서는 감정가 대비 유찰률을 가격 가점으로 사용하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 산정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 44,590,000원 | 43,387,380원 | 1,151,712,620원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 31,212,999원 | 30,251,165원 | 1,164,848,835원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 21,849,099원 | 21,055,815원 | 1,174,044,185원 | 0원 |
예상배당표 (매각가 44,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,202,620원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 안산중앙신용협동조합 | 1,040,000,000원 | 43,387,380원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 안산중앙신용협동조합 | 80,600,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 경기신용보증재단 | 74,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액 1,195,100,000원 중 채권자 배당은 43,387,380원, 미배당은 1,151,712,620원입니다. 이 채권자 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 감정평가서상 석수중학교 북서측 인근이며, 주위는 다세대주택·다가구주택·단독주택·학교·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 이용. 건물은 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물로, 외벽은 석재붙임 및 벽돌쌓기, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시입니다.
- 교통. 차량진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 도로·설비. 서측으로 노폭 약 7미터 아스팔트 포장도로에 접하며, 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 돼 있습니다.
- 토지. 277.1㎡ 사다리형 평지이며 주거용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,618,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 상대보호구역, 성장관리권역, 도시교통정비지역, 대기관리권역, 생활소음진동관리지역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 판단. 골드로즈는 17세대, 준공일 2017.06.22의 다세대주택입니다. 현재 사건과 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수가 모두 2회 수준이라는 점은 입찰가 결정에서 보수적으로 볼 요소입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 201호 실제 점유자 특정. 현황조사의 22명 전체를 201호 임차인으로 단정하지 말고, 현장점유와 주민등록 전입관계를 201호 기준으로 다시 대조해야 합니다.
- 구성진 확인. 구성진은 보증금 3,000,000원·월세 400,000원, 점유부분 306호 전체로 기재됐지만 전입일이 미상입니다. 201호와의 관련성과 전입시점을 확인해야 대항력·인수 여부를 확정할 수 있습니다.
- 304호·305호 기록 분리. CUI LAN은 304호 전체, 김주오는 305호 전체로 기재돼 있습니다. 대상 201호와 다른 호수 기록을 권리분석에서 혼동하지 않아야 합니다.
- 배당요구 확인. 곽승훈·한희정·구성진·박석봉·성시빈·오세국·조용진은 배당요구 관련 문건접수 기록이 있습니다. 각 임차인의 실제 보증금·확정일자·점유부분을 매각물건명세서와 배당요구 서류에서 대조해야 합니다.
- 별도등기 원본 대조. 1토지 을구 11번 근저당권설정등기의 순위와 매각조건상 처리 내용을 직접 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 이 할인율 자체를 시세 메리트로 보지 말고, 실제 거래와 비교한 응찰가 상한을 별도로 정해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 1,151,712,620원은 곧 매수인 인수액을 의미하지 않습니다. 반대로 배당표의 인수 0원 산정만으로 미상 임차인 위험까지 소멸했다고 볼 수도 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 201호 점유자다
이 사건은 등기부만 보면 말소기준이 분명합니다. 2017.07.21. 안산중앙신용협동조합 근저당권 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 전입일이 확인되는 임차인 21명도 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 문제는 확인되지 않은 한 사람과 확인해야 할 점유 범위입니다. 구성진의 전입일은 미상이고, 사건의 임차인 기록에는 304호·305호·306호와 점유부분 미상 기록들이 함께 들어 있습니다.
따라서 배당계산상 인수 0원, 현재 최저가 44,590,000원이라는 숫자는 ‘현 단계의 산정값’으로 보는 것이 적절합니다. 감정가의 49%까지 내려왔다는 이유만으로 시세보다 싸다고 평가할 수도 없습니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 실제 입찰 여부는 201호 점유관계·구성진의 전입시점·별도등기 확인 뒤 판단할 사건입니다.
