수원지방법원 2024타경65238. 안산시 단원구 선부동 골드로즈 2층 204호 다세대 물건입니다. 감정가 94,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가는 46,060,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2017.07.21. 접수된 안산중앙신용협동조합의 채권최고액 1,040,000,000원 근저당입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 채권최고액 80,600,000원 근저당과 2023.11.13. 경기신용보증재단 가압류 74,500,000원, 2024.09.11. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

문제는 등기순위 자체보다 점유관계 확인입니다. 현황조사에는 22명이 올라와 있고, 이 가운데 상당수는 점유 부분이 미상입니다. 전입일이 확인된 사람들은 모두 2017.07.21. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다. 다만 구성진은 306호 전체, 보증금 3,000,000원·월 400,000원으로 조사됐으나 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 306호로 특정돼 있으므로 204호와 직접 연결되는지는 반드시 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기순위는 비교적 명확하다

말소기준권리인 안산중앙신용협동조합 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 매각물건명세서 비고에 “별도등기 있음(1토지 을구 11번 근저당권설정등기)”이 기재돼 있으므로, 토지에 관한 해당 등기의 내용과 매각으로 정리되는 범위를 입찰 전 원본에서 확인해야 합니다.

② 임차·점유 조사 — 대부분 말소기준 이후, 1명은 판정 미상

현황조사상 명단은 22명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없으며, 전입일이 확인된 사람들은 모두 말소기준일 2017.07.21. 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다. 다만 호실이 명확히 특정되지 않은 경우가 많아 204호 실제 점유자를 구분하는 작업이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 49%, 그러나 시세 대비 할인율은 별개

감정가 94,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 46,060,000원, 감정가의 49%입니다. 골드로즈는 17세대이고 2017.06.22. 준공됐으며, 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회로 집계돼 있습니다.

하지만 감정가 대비 할인율만으로 현재 가격이 실제 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 동일 면적의 최근 실거래 비교값으로 확인된 가격 기준이 없으므로, “감정가의 49% = 시세보다 51% 저렴”으로 해석할 근거는 없습니다. 가격 메리트는 주변 다세대 및 동일 건물 거래를 별도로 확인한 뒤 판단하는 것이 맞습니다.

④ 예상배당표 (매각가 46,060,000원 가정)

채권 합계 1,195,100,000원 중 채권자 배당은 44,830,920원, 미배당은 1,150,269,080원입니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 석수중학교 북서측 인근으로 다세대주택·다가구주택·단독주택·학교·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
• 교통. 차량진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물로, 위생·급배수·난방·소방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 서측으로 노폭 약 7미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 사다리형 토지이며 토지면적은 277.1㎡, 공시지가는 1,618,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 204호 점유자 특정. 점유 부분 미상자가 다수이므로 현황조사서·매각물건명세서에서 204호 실제 점유자를 먼저 특정하세요.
• 구성진 관련성 확인. 전입일 미상이라 대항력 가능·미상이나 조사상 306호 전체로 표시돼 있습니다. 204호와 직접 관련되는지 원본에서 대조하세요.
• 별도등기 확인. 1토지 을구 11번 근저당권설정등기의 구체적 내용과 매각 후 처리 여부를 등기부 원본에서 확인하세요.
• 가격 검증. 최저가 46,060,000원은 감정가의 49%지만, 감정가 할인율과 시세 할인율은 다릅니다. 주변·동일 건물 실거래를 별도로 대조하세요.
• 배당 한계. 채권 총액 1,195,100,000원에 비해 현재 매각대금이 작아 1순위 근저당도 전액 배당되지 않습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 호실 단위로 최종 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 호실별 권리확인

이 물건의 표면적인 장점은 분명합니다. 감정가 94,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 46,060,000원까지 내려왔고, 등기상 말소기준 이후 권리는 소멸하며 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 다세대 경매에서는 이 숫자만 보고 판단하기 어렵습니다.

현황조사상 22명이 등장하고 점유 부분이 미상인 사람이 많으며, 304호·305호·306호로 특정된 임차관계도 함께 섞여 있습니다. 특히 전입일이 확인되지 않은 구성진은 대항력을 확정할 수 없지만 조사상 306호로 표시돼 있어 204호와의 직접 관련성부터 가려야 합니다. 여기에 1토지 별도등기까지 확인 대상입니다. 따라서 이 사건은 “등기순위는 단순하지만 점유·호실 대조가 필요한 물건”으로 보는 것이 적절합니다. 최저가 49%라는 숫자는 매력적이지만, 시세 검증과 원본 확인을 통과한 뒤에야 실제 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.