수원지방법원 2024타경65238. 안산시 단원구 선부동 골드로즈 4층 402호 다세대주택입니다. 감정가는 92,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 45,080,000원입니다. 등기상 말소기준은 2017.07.21. 안산중앙신용협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 1,040,000,000원이며 공동담보목록 제2017-551호가 기재돼 있습니다. 같은 날 설정된 채권최고액 80,600,000원의 후순위 근저당, 2023.11.13. 경기신용보증재단 가압류, 2024.09.11. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 더 까다로운 지점은 점유관계 확인입니다. 현황조사에 여러 전입자가 잡혀 있고, 날짜가 확인되는 전입은 모두 2017.07.21. 말소기준 이후라 대항력은 없습니다. 그러나 상당수의 점유 부위가 ‘미상’으로 기재돼 있고, 구성진은 306호 전체로 조사됐으나 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 특히 목적물은 402호이므로, 다른 호수로 명시된 신고자와 부위가 미상인 신고자가 실제로 402호 점유와 연결되는지는 현장에서 분리해서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경65238 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 석수동길 20, 4층402호 (선부동, 골드로즈) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 · 골드로즈 17세대 |
| 소유자 | 김숙희 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 45,080,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산중앙신용협동조합 / 963,419,091원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017.07.21.
2017.07.21. 안산중앙신용협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 같은 조합의 후순위 근저당과 경기신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 선순위 근저당의 채권최고액 1,040,000,000원은 이 한 호실 가격과 직접 비교하기보다 공동담보목록 제2017-551호가 붙은 채권이라는 점을 함께 봐야 합니다.
② 임차·점유 관계 — 대부분 후순위, 그러나 402호 실제 점유 확인 필요
| 성명 | 점유 부위 | 전입 / 확정 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제·배당 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| PIAO HAOYUAN | 미상 | 2020-06-04 / - | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| XU MINGSHU | 미상 | 2023-01-12 / - | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| WEI SHENGCHUN | 미상 | 2023-11-27 / - | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신정수 | 미상 | 2021-03-08 / - | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHAO QINGLONG | 미상 | 2022-09-15 / - | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHANG YUEYING | 미상 | 2023-07-24 / - | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CHI ZHENGYI | 미상 | 2023-07-24 / - | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CHI CHENGHAO | 미상 | 2022-09-15 / - | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YUAN SHUAIMIN | 미상 | 2022-09-28 / - | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽승훈 | 미상 | 2021-11-30 / - | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2024-12-03 | 없음 |
| 한희정 | 미상 | 2022-05-13 / - | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2024-10-29 | 없음 |
| 이광로 | 미상 | 2020-05-18 / - | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI LAN | 304호 전체 | 2021-11-22 / - | 10,000,000원 / 380,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김주오 | 305호 전체 | 2022-09-26 / - | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구성진 | 306호 전체 | 미상 / - | 3,000,000원 / 400,000원 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2024-12-06 | 없음 |
| 박석봉 | 미상 | 2021-11-29 / - | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2024-10-16 | 없음 |
| 이건미 | 미상 | 2017-09-01 / - | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성시빈 | 미상 · 주거 | 2021-01-21 / 2021-01-21 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2024-11-15 | 없음 |
| 이영주 | 미상 | 2017-09-14 / - | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오세국 | 미상 | 2021-07-28 / - | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2024-10-22 | 없음 |
| 김선희 | 미상 | 2017-11-06 / - | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조용진 | 미상 | 2020-04-28 / - | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2024-10-18 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%, 그러나 실거래 검증 없이 ‘싸다’고 단정 금지
현재 최저매각가는 45,080,000원으로 감정가 92,000,000원의 49% 수준입니다. 2회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭은 큽니다. 하지만 골드로즈의 실거래 비교금액이 확인되지 않는 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 특히 골드로즈는 17세대 규모의 다세대주택이고, 실거래 비교 대상면적 21.44㎡는 면적 일치로 확인되지 않았기 때문에 다른 면적 거래를 그대로 끌어와 가격 메리트를 만들지 않는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,211,440원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 안산중앙신용협동조합 | 1,040,000,000원 | 43,868,560원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 안산중앙신용협동조합 | 80,600,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 경기신용보증재단 | 74,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 1,211,440원을 제외한 43,868,560원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 근저당·가압류에는 배당이 없습니다. 총 채권액 1,195,100,000원에 대한 미배당액은 1,151,231,440원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 석수중학교 북서측 인근으로, 다세대주택·다가구주택·단독주택·학교·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물로 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 7미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류 접합이며 토지면적은 277.1㎡, 공시지가는 1,618,000원/㎡입니다.
- 기타. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 402호 실제 점유자 특정. 점유 부위가 미상인 신고자가 다수이므로 현관·우편함·전입세대열람·관리주체 확인 등을 통해 402호 점유자를 분리 확인해야 합니다.
- 구성진 신고 확인. 306호 전체로 기재돼 있으나 전입일이 미상입니다. 목적물 402호와의 관련성 및 실제 전입일을 확인하기 전에는 대항력 위험을 완전히 닫지 마세요.
- 별도등기 원본 확인. 1토지 을구 11번 근저당권설정등기의 구체적 내용과 매각 후 처리 여부를 매각물건명세서·등기부 원본으로 대조하세요.
- 공동담보 확인. 선순위 근저당은 공동담보목록 제2017-551호, 후순위 근저당은 제2017-552호가 기재돼 있어 공동담보 범위 확인이 필요합니다.
- 가격 상한은 별도 산정. 현재 최저가는 감정가 49%지만 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 감정가 할인율만으로 입찰 상한을 정하지 마세요.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 배당모형에 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것이 있다
이 물건의 등기상 큰 틀은 명확합니다. 2017.07.21. 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당모형도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 다만 이 사건을 단순한 ‘인수 0원 안전형’으로만 보기에는 점유조사가 복잡합니다. 날짜가 확인되는 전입자들은 모두 후순위라 대항력이 없지만, 상당수는 점유 부위가 미상이고 구성진은 전입일도 미상입니다. 여기에 1토지 별도등기까지 있습니다.
가격은 감정가 92,000,000원에서 45,080,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교 없이 감정가 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 결론은 등기상 말소 구조는 양호하지만, 402호 점유관계·전입일 미상 신고·토지 별도등기를 닫고 나서 가격을 판단해야 하는 C등급 확인형 물건입니다.
