40,180,000원
수원지방법원 2024타경65238. 안산시 단원구 선부동 골드로즈 3층 305호 다세대주택입니다. 등기상 핵심은 2017.07.21. 설정된 안산중앙신용협동조합의 채권최고액 1,040,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 같은 날 후순위 근저당 80,600,000원, 2023년 경기신용보증재단 가압류 74,500,000원, 2024년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
소유권은 김덕수에서 상속을 거쳐 2024.09.11. 김숙희 단독소유로 경정됐습니다. 신청채권자인 안산중앙신용협동조합의 청구액은 963,419,091원으로 최저매각가를 크게 웃돕니다. 때문에 현재 회차에서는 매각대금 대부분이 선순위 근저당 배당으로 소진되고 소유자 잔여는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경65238 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 석수동길 20, 3층305호 (선부동, 골드로즈) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 5층 건물 내 3층 305호 · 골드로즈 17세대 |
| 소유자 | 김숙희 (2024.09.11. 소유권경정 후 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 40,180,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산중앙신용협동조합 / 963,419,091원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발급일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 305호 전입도 후순위
말소기준은 2017.07.21. 을구 1번 안산중앙신용협동조합 근저당권입니다. 305호로 명확히 특정된 김주오는 2022.09.26. 전입해 기준권리보다 5년 이상 늦습니다. 따라서 이 임차관계는 제공된 조사결과상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 선순위 대항력으로 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
임차인·점유관계 (현황조사·매각물건명세서·문건접수 기준)
조사된 점유·임차 관계는 총 22명입니다. 이 가운데 본건 305호로 특정된 사람은 김주오이고, 304호 CUI LAN과 306호 구성진은 다른 호실로 표시돼 있습니다. 나머지는 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 전입일이 확인된 사람들은 모두 2017.07.21. 말소기준 이후입니다. 다만 306호 구성진은 전입일이 확인되지 않아 그 사람 자체의 대항력은 가능·미상으로 남습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| PIAO HAOYUAN | 미상 | 2020.06.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| XU MINGSHU | 미상 | 2023.01.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| WEI SHENGCHUN | 미상 | 2023.11.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신정수 | 미상 | 2021.03.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHAO QINGLONG | 미상 | 2022.09.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHANG YUEYING | 미상 | 2023.07.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CHI ZHENGYI | 미상 | 2023.07.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CHI CHENGHAO | 미상 | 2022.09.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YUAN SHUAIMIN | 미상 | 2022.09.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽승훈 | 미상 | 2021.11.30 | 미상 | 2024.12.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한희정 | 미상 | 2022.05.13 | 미상 | 2024.10.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이광로 | 미상 | 2020.05.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI LAN | 304호 전체 | 2021.11.22 | 10,000,000원 / 380,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김주오 | 305호 전체 | 2022.09.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구성진 | 306호 전체 | 미상 | 3,000,000원 / 400,000원 | 2024.12.06 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박석봉 | 미상 | 2021.11.29 | 미상 | 2024.10.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이건미 | 미상 | 2017.09.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성시빈 | 미상 | 2021.01.21 | 미상 | 2024.11.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영주 | 미상 | 2017.09.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오세국 | 미상 | 2021.07.28 | 미상 | 2024.10.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선희 | 미상 | 2017.11.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조용진 | 미상 | 2020.04.28 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 판단 — 49% 할인율만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 40,180,000원으로 감정가 82,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰로 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔습니다. 하지만 동일 면적의 최근 실거래와 직접 대조할 수 있는 가격 기준이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 40,180,000원 | 0원 | 1,156,043,240원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 28,126,000원 | 0원 | 1,167,880,268원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 19,688,200원 | 0원 | 1,176,166,188원 |
③ 예상배당표 (매각가 40,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.8% 추정) | - | 1,123,240원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 안산중앙신용협동조합 | 1,040,000,000원 | 39,056,760원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 안산중앙신용협동조합 | 80,600,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 경기신용보증재단 | 74,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,195,100,000원 중 39,056,760원만 채권자에게 배당되고, 미배당액은 1,156,043,240원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 골드로즈는 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물입니다. 전체 세대수는 17세대입니다.
- 입지. 석수중학교 북서측 인근으로 다세대주택·다가구주택·단독주택·학교·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 서측 약 7미터 아스팔트 포장도로에 접하며, 토지는 평탄한 사다리형 주거용 건부지입니다. 토지면적은 277.1㎡, 공시지가는 1,618,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·성장관리권역·도시교통정비지역·대기관리권역· 상대보호구역 등에 포함되며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 건물 상태 기록. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%로 나타나므로 다세대 소형 물건의 출구가격은 보수적으로 잡는 편이 타당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원본 확인. “1토지 을구 11번 근저당권설정등기”의 권리자·금액·순위·매각 후 처리관계를 매각물건명세서와 토지등기에서 대조해야 합니다.
- 305호 실제 점유 확인. 김주오가 305호 전체의 주거 임차인으로 조사돼 있으나 보증금·확정일자· 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 전입일은 후순위이지만 명도와 실제 계약관계는 현장에서 확인해야 합니다.
- 호실 미상 전입자 정리. 조사목록 22명 중 다수는 점유 호실이 특정되지 않습니다. 본건 305호와 실제 관련된 사람이 추가로 있는지 원본과 현황을 대조해야 합니다.
- 배당표의 한계. 현재 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 최저가 40,180,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 저가매수로 판단하지 말고, 동일 건물·인근 다세대의 실제 거래가격과 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 매각기일 원본 대조. 2026.08.26 매각기일의 진행·변경 여부와 최신 매각물건명세서·등기사항을 법원 원본에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건은 핵심 임차관계만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준은 2017.07.21. 근저당이고, 305호 김주오의 전입은 2022.09.26.로 후순위입니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 권리의 뼈대만 놓고 보면 낙찰자가 선순위 임차보증금을 떠안는 사건은 아닙니다.
하지만 이 물건을 높은 등급으로 올리기에는 확인거리가 남습니다. 17세대 다세대 건물에서 22명의 점유·임차 관계가 조사됐고 상당수는 호실이 특정되지 않았으며, 토지에는 별도등기 근저당도 있습니다. 여기에 이미 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 최근 실거래와 직접 비교하지 못한 상태에서는 “반값이라 싸다”는 결론을 내릴 근거가 부족합니다. 이 사건의 핵심은 인수위험은 낮게 보되, 점유관계·별도등기·출구가격을 끝까지 확인하는 것입니다.
