수원지방법원 2024타경65238. 안산시 단원구 선부동 골드로즈 5층 501호 다세대주택입니다. 감정가는 343,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 168,070,000원, 감정가의 49%입니다. 권리의 기준점은 2017.07.21. 안산중앙신용협동조합 근저당권입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류, 안산시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
문제는 임차 관계가 단순하지 않다는 점입니다. 조사된 임차인·점유자는 22명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일이 확인되는 21명은 모두 말소기준일인 2017.07.21.보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리되지만, 구성진은 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력을 없다고 단정할 수 없습니다. 또한 현황조사에는 304호·305호·306호라는 대상 호수와 다른 표기가 포함돼 있어 501호 점유관계와의 일치 여부를 입찰 전 원본으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경65238 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 석수동길 20, 5층501호 (선부동,골드로즈) |
| 물건종류 | 다세대 · 감정 이용상태 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 · 골드로즈 17세대 · 준공 2017.06.22 |
| 소유자 | 김숙희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 343,000,000원 / 168,070,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산중앙신용협동조합 / 963,419,091원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준은 2017.07.21. 접수 제53909호 안산중앙신용협동조합 근저당권 1,040,000,000원입니다. 같은 날 두 번째 근저당권 80,600,000원이 설정됐고, 2023년 경기신용보증재단 가압류 74,500,000원과 안산시 압류, 2024년 경매개시결정까지 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 채권총액이 매각대금을 크게 웃돌지만, 채권자의 미배당액 자체가 곧 매수인 인수액은 아닙니다.
② 임차인·점유자 — 실제 22명, 대항력 미상 1명
보증기관 대위·승계로 중복된 신고는 없어 실제 임차인·점유자 기준 22명입니다. 전입일이 확인된 21명은 모두 2017.07.21. 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 구성진은 전입일이 없어 대항력 가능·미상입니다. 우선변제 여부는 확인된 내용만으로 확정하지 않았습니다.
| 임차인·점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| PIAO HAOYUAN | 미상 | 2020.06.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| XU MINGSHU | 미상 | 2023.01.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| WEI SHENGCHUN | 미상 | 2023.11.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신정수 | 미상 | 2021.03.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHAO QINGLONG | 미상 | 2022.09.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHANG YUEYING | 미상 | 2023.07.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CHI ZHENGYI | 미상 | 2023.07.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CHI CHENGHAO | 미상 | 2022.09.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YUAN SHUAIMIN | 미상 | 2022.09.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽승훈 | 미상 | 2021.11.30 | 미상 | 2024.12.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한희정 | 미상 | 2022.05.13 | 미상 | 2024.10.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이광로 | 미상 | 2020.05.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI LAN | 304호 전체 | 2021.11.22 | 10,000,000원 / 380,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김주오 | 305호 전체 | 2022.09.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구성진 | 306호 전체 | 미상 | 3,000,000원 / 400,000원 | 2024.12.06 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박석봉 | 미상 | 2021.11.29 | 미상 | 2024.10.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이건미 | 미상 | 2017.09.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성시빈 | 미상 | 2021.01.21 | 미상 | 2024.11.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영주 | 미상 | 2017.09.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오세국 | 미상 | 2021.07.28 | 미상 | 2024.10.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선희 | 미상 · 주거 | 2017.11.06 · 확정 2017.11.06 | 미상 | 2024.10.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조용진 | 미상 | 2020.04.28 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 49%지만 시세 할인이라고 단정할 수 없다
골드로즈는 17세대, 2017.06.22 준공으로 확인됩니다. 시세 조회 대상면적은 84.9㎡이나 면적 매칭이 성립하지 않았고, 비교 가능한 최근 실거래 금액도 확인되지 않습니다. 따라서 최저가 168,070,000원이 감정가 343,000,000원의 49%라는 사실은 유찰에 따른 가격 하락을 보여줄 뿐, 현재 시장가격 대비 51% 싸다는 의미가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,070,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,980원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 안산중앙신용협동조합 | 1,040,000,000원 | 164,917,020원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 안산중앙신용협동조합 | 80,600,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 경기신용보증재단 | 74,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,195,100,000원 중 예상 배당은 164,917,020원이며 미배당은 1,030,182,980원입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 구성진의 대항력 여부는 별도 확인 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 골드로즈는 5층 건물 17세대입니다.
- 입지. 석수중학교 북서측 인근으로 다세대·다가구·단독주택, 학교, 근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 서측 약 7미터 아스팔트 포장도로에 접하고, 토지는 277.1㎡의 평지·사다리형 주거용 건부지입니다. 공시지가는 1,618,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·상대보호구역·성장관리권역 등에 해당하고 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·난방·소방·승강기설비가 있고 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 확장. 감정평가에서는 베란다 확장부분을 고려해 평가했습니다.
- 환금성. 17세대 규모의 다세대이고 최근 비교 실거래가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단하기보다 실제 유사물건 거래 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구성진 전입일 확인. 전입일 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 주민등록·현황조사·매각물건명세서 원문을 대조해 기준일 이전 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 호수 불일치 확인. 대상은 501호인데 현황조사에는 CUI LAN 304호, 김주오 305호, 구성진 306호가 명시돼 있습니다. 이들이 본건 501호의 임차인인지 건물 내 다른 호실 조사인지 확인해야 합니다.
- 보증금 총액 추정 금지. 보증금이 확인되는 금액은 CUI LAN 10,000,000원과 구성진 3,000,000원뿐이고 나머지는 미상입니다. 확인되지 않은 보증금을 임의 합산하지 마세요.
- 토지 별도등기 대조. 매각물건명세서의 “1토지 을구 11번 근저당권설정등기” 내용과 말소 여부를 원본에서 확인하세요.
- 49%를 시세 할인으로 착각하지 않기. 최근 실거래 비교가 성립하지 않으므로 감정가 대비 49%라는 이유만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당 1,030,182,980원은 채권자 측 부족액이며 그 자체가 매수인 승계액은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실제 점유관계를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “49%까지 떨어졌다”보다 “무엇이 아직 안 보이는가”가 중요하다
이 사건의 등기상 구조만 보면 말소기준 이후 권리는 정리되고, 전입일이 확인된 21명도 모두 후순위라 비교적 명확합니다. 하지만 임차인·점유자가 총 22명에 이르고, 구성진 한 명은 전입일이 미상이라 대항력 판정이 열려 있습니다. 대상 501호와 다른 304·305·306호 표기, 토지 별도등기도 원본 확인 없이 넘길 수 없습니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가 343,000,000원에서 2회 유찰돼 168,070,000원, 즉 49%까지 내려왔지만 이를 시세 대비 할인율로 바꿔 읽을 근거는 없습니다. 배당모형상 인수 0원은 장점이지만, 임차관계 확정과 실거래 검증이 끝나기 전에는 저가 매물로 평가하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸졌나”가 아니라 “501호에 실제로 누가 어떤 권리로 점유하고 있는가”를 끝까지 확인하는 데 있습니다.
