수원지방법원 2024타경65238. 안산시 단원구 선부동 골드로즈 4층 404호 다세대주택입니다. 감정가는 118,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 57,820,000원입니다. 신청채권자는 안산중앙신용협동조합이고 청구액은 963,419,091원입니다. 등기상 말소기준은 2017.07.21. 설정된 안산중앙신용협동조합의 채권최고액 1,040,000,000원 근저당권입니다.

말소기준과 같은 날 채권최고액 80,600,000원의 후순위 근저당권도 설정됐고, 2023.11.13. 경기신용보증재단의 74,500,000원 가압류가 뒤따랐습니다. 이들 등기상 부담은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 다수 점유자가 확인되고 보증금이 밝혀지지 않은 사람이 많으며, 특히 구성진은 전입신고일 자체가 미상입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 점유관계를 분리해서 봐야 한다

말소기준은 2017.07.21. 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당과 2023.11.13. 경기신용보증재단 가압류, 2024.09.11. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.09.14. 상속을 원인으로 한 소유권이전은 2024.07.25. 등기됐고, 2024.09.11. 상속포기에 따른 경정으로 김숙희 단독소유가 됐습니다.

임차·점유 현황 — 22명 중 1명은 대항력 판정 미상

확인된 임차·점유 신고는 22명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 보증금을 합산할 사안은 없습니다. 전입일이 확인된 사람들은 모두 2017.07.21. 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 구성진은 전입신고일이 확인되지 않아 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다.

② 가격 판단 — 49%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없다

현재 최저매각가는 57,820,000원으로 감정가 118,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 40,474,000원, 4회 유찰 시에는 28,331,800원입니다. 다만 이 사건에는 현재 가격과 직접 대조할 수 있는 확인된 실거래 금액이 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가해서는 안 됩니다.

골드로즈는 17세대, 준공일은 2017.06.22이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 물건 역시 2회 유찰 상태입니다. 확인된 최근 낙찰금액이 없으므로 이 물건의 적정 응찰가는 주변 다세대 실거래와 개별 호수의 면적·상태를 별도로 대조한 뒤 정하는 편이 안전합니다.

③ 예상배당표 (매각가 57,820,000원 가정)

현재 최저가 기준 채권자 총 채권액은 1,195,100,000원, 예상 배당액은 56,379,240원, 미배당은 1,138,720,760원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원이나 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 구성진의 대항력 여부도 별도 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물입니다.
• 주위환경. 석수중학교 북서측 인근으로 다세대주택·다가구주택·단독주택·학교·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
• 교통. 차량진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
• 도로. 서측으로 노폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·소방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 토지면적 277.1㎡, 공시지가 1,618,000원/㎡이며 인접지 대비 평탄한 사다리형 주거용 건부지입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 소로3류에 접합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 평가 참고. 매각물건명세서에는 베란다 확장부분을 고려해 평가했다는 내용이 기재돼 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 구성진 전입일 확인. 보증금 3,000,000원·월세 400,000원, 배당요구일 2024.12.06이지만 전입신고일이 미상입니다. 말소기준보다 빠른지 반드시 확인해야 합니다.
• 별도등기 확인. 매각물건명세서의 1토지 을구 11번 근저당권설정등기의 구체적 내용과 매각 후 처리 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
• 다수 점유자 대조. 현황조사에 22명의 임차·점유 신고가 있으므로 실제 404호 점유관계와 각 신고자의 점유부분을 현장·명세서와 대조해야 합니다.
• 보증금 미상자 확인. 전입일이 후순위인 사람도 보증금·최우선변제 여부에 따라 배당표가 달라질 수 있으므로 배당요구와 계약관계를 확인해야 합니다.
• 가격은 실거래로 재검증. 현재 57,820,000원은 감정가의 49%지만 확인된 실거래 비교금액이 없습니다. 감정가 할인율 자체를 시세 메리트로 해석하지 마세요.
• 배당표 한계. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관련 서류를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 가격보다 먼저 ‘누가 어떤 권리로 점유하는지’

이 사건은 숫자만 보면 감정가 118,000,000원에서 57,820,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 확인된 실거래 기준이 없어 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 등기상 권리 구조는 말소기준 이후 권리가 소멸하는 편이지만, 현황조사에는 다수 점유자가 있고 구성진의 전입일은 미상입니다. 여기에 1토지 을구 11번 근저당권 별도등기도 있습니다.

따라서 이 물건의 핵심은 “두 번 유찰됐으니 싸다”가 아니라, 구성진의 대항력 여부·각 점유자의 실제 점유관계·별도등기 처리를 먼저 확정한 뒤 주변 실거래와 현재 최저가를 비교하는 것입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원이지만, 미상 임차관계가 해소되기 전까지는 권리 확인이 끝난 물건으로 보기는 어렵습니다.