수원지방법원 2024타경65238. 안산시 단원구 선부동 골드로즈 4층 403호 다세대주택입니다. 말소기준은 2017.07.21. 안산중앙신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 1,040,000,000원입니다. 같은 날 같은 근저당권자 앞으로 채권최고액 80,600,000원의 후순위 근저당도 설정되어 있고, 이후 경기신용보증재단 가압류와 안산시 압류, 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.

등기만 보면 선순위 임차권이나 말소기준보다 앞선 건물 권리는 드러나지 않습니다. 그러나 이 물건은 단순히 “등기상 인수 0원”만 확인하고 끝낼 유형은 아닙니다. 현황조사상 여러 전입자가 확인되고 호수 미상자가 많으며, 매각물건명세서 비고에는 별도등기 있음(1토지 을구 11번 근저당권설정등기)이라고 적혀 있습니다. 따라서 입찰 전에는 403호의 실제 점유자와 토지 별도등기의 매각조건을 반드시 서로 맞춰 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 건물 등기는 말소기준 이후 소멸 구조

말소기준은 을구 1번 안산중앙신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 1,040,000,000원이고 공동담보목록 제2017-551호가 기재되어 있습니다. 같은 날 접수된 을구 2번 근저당권 80,600,000원도 같은 안산중앙신용협동조합 명의이며 공동담보목록 제2017-552호입니다. 경기신용보증재단의 74,500,000원 가압류, 안산시 압류 및 경매개시결정은 모두 그 뒤에 있습니다.

② 점유·임차인 — 22명 기록, 대부분 대항력 없음

현황조사와 문건접수에 나타난 점유·전입 관련 명단은 22명입니다. 이 가운데 전입일이 확인된 사람들은 모두 2017.07.21. 말소기준권리보다 뒤에 전입해 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 다수의 점유 부분이 “미상”으로 기재되어 있어, 실제 403호 점유자 여부를 현장에서 구분해야 합니다. 구성진은 306호 전체로 특정되어 있고 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 하나, 기재 호수는 본건 403호와 다릅니다.

③ 가격·배당 — 49%라고 곧바로 ‘싸다’고 할 수 없다

감정가는 127,000,000원, 현재 최저매각가는 62,230,000원으로 감정가의 49%입니다. 두 차례 유찰되면서 절대 금액은 크게 내려왔지만, 현재 확인 가능한 가격 기준은 감정가와 유찰 회차입니다. 따라서 실거래 시세보다 저렴하다는 판단이나 가격 가점은 주지 않습니다.

예상배당표 (매각가 62,230,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 1,520,140원을 제외한 60,709,860원이 선순위 근저당에 배당되고 후순위 채권에는 대규모 미배당이 남습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 석수중학교 북서측 인근에 위치하고, 주변은 다세대주택·다가구주택·단독주택·학교·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물이며 외벽은 석재붙임 및 벽돌쌓기, 내벽은 벽지 및 일부 타일붙임, 창호는 하이샷시입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 토지는 평탄한 사다리형이고 서측으로 노폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·상대보호구역 등이 포함되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 277.1㎡, 공시지가 1,618,000원/㎡이며 지목은 대입니다.
• 평가 참고. 공부와의 차이는 없으며, 매각물건명세서에는 베란다 확장부분을 고려하여 평가했다는 기재가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 403호 실제 점유 확인. 현황조사 명단 중 상당수가 점유 부분 미상입니다. 전입일상 대항력은 없더라도 실제 명도 상대방은 별도로 특정해야 합니다.
• 1토지 별도등기 확인. 매각물건명세서의 “1토지 을구 11번 근저당권설정등기”를 토지 등기 원문과 매각조건에서 대조하세요.
• 가격 검증. 현재 최저가 62,230,000원은 감정가의 49%지만 실거래 시세와의 상대가격은 별도 검증이 필요합니다.
• 배당요구자 확인. 곽승훈·한희정·구성진·박석봉·성시빈·이영주·오세국·조용진의 배당요구 접수 사실과 최종 매각물건명세서를 대조하세요.
• 구성진 기록 분리. 구성진은 전입일 미상으로 대항력 가능·미상이지만 점유 부분은 306호 전체로 기재되어 있어 본건 403호와 구분해서 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 안산중앙신용협동조합 근저당 2건은 공동담보목록 제2017-551호·제2017-552호가 기재되어 있으므로 실제 채권·배당관계를 원문으로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건과 현장 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유와 별도등기

현재 최저가 62,230,000원은 감정가 127,000,000원의 49%까지 내려와 숫자만 보면 강하게 할인된 것처럼 보입니다. 건물 등기상 말소기준 뒤 권리는 소멸하고 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 싸 보이는 숫자와 안전한 입찰은 별개의 문제입니다. 동일 물건의 실거래 비교 없이 49%만으로 가격 메리트를 단정할 수 없고, 현황조사에는 22명의 점유·전입 관련 명단이 등장하며 호수 미상자가 많습니다. 여기에 1토지 을구 11번 별도 근저당권설정등기도 확인 대상입니다. 결론은 등기상 인수는 0원이나, 가격·점유·별도등기 확인 전에는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.