수원지방법원 2024타경65238. 안산시 단원구 선부동 골드로즈 2층 203호의 다세대주택입니다. 감정가 91,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 44,590,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2017.07.21 안산중앙신용협동조합 근저당권이며 채권최고액은 1,040,000,000원입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 80,600,000원의 근저당과 2023년 경기신용보증재단 가압류, 2024년 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 끝내기 어렵습니다. 현황조사에는 점유·임차인이 22명 기록되어 있고 대부분 보증금이나 확정일자가 확인되지 않았습니다. 확인된 전입일은 모두 말소기준인 2017.07.21 이후여서 대항력이 없지만, 구성진은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 특히 현황조사에는 304호·305호·306호 표기도 함께 나타나므로 대상인 203호와 각 점유자의 실제 대응관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경65238 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 석수동길 20, 2층203호 (선부동,골드로즈) |
| 물건종류 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김숙희 |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 44,590,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 청구금액 | 963,419,091원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 · 위생 및 급배수설비·난방설비·소방설비·승강기설비 |
| 토지 | 277.1㎡ · 대 · 평지 · 사다리형 · 제2종일반주거지역 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유관계는 별도 확인
말소기준은 2017.07.21 접수 제53909호 안산중앙신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,040,000,000원이고 공동담보목록 제2017-551호가 기재되어 있습니다. 같은 날 접수 제53910호로 설정된 채권최고액 80,600,000원의 두 번째 근저당, 2023.11.13 경기신용보증재단 가압류 74,500,000원, 2024.09.11 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤의 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 — 22명, 대부분 후순위지만 1명은 판정 미상
현황조사에 기록된 점유·임차인은 22명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일이 확인된 점유자는 모두 말소기준인 2017.07.21 이후 전입으로 기록되어 대항력 없음입니다. 그러나 구성진은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다. 우선변제 여부도 확정일자 정보가 없어 확인이 필요합니다.
| 점유·임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 배당요구 / 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| PIAO HAOYUAN | 미상 | 2020.06.04 | 미상 | 없음 | 미상 / 미상 |
| XU MINGSHU | 미상 | 2023.01.12 | 미상 | 없음 | 미상 / 미상 |
| WEI SHENGCHUN | 미상 | 2023.11.27 | 미상 | 없음 | 미상 / 미상 |
| 신정수 | 미상 | 2021.03.08 | 미상 | 없음 | 미상 / 미상 |
| ZHAO QINGLONG | 미상 | 2022.09.15 | 미상 | 없음 | 미상 / 미상 |
| ZHANG YUEYING | 미상 | 2023.07.24 | 미상 | 없음 | 미상 / 미상 |
| CHI ZHENGYI | 미상 | 2023.07.24 | 미상 | 없음 | 미상 / 미상 |
| CHI CHENGHAO | 미상 | 2022.09.15 | 미상 | 없음 | 미상 / 미상 |
| YUAN SHUAIMIN | 미상 | 2022.09.28 | 미상 | 없음 | 미상 / 미상 |
| 곽승훈 | 미상 | 2021.11.30 | 미상 | 없음 | 2024.12.03 / 미상 |
| 한희정 | 미상 | 2022.05.13 | 미상 | 없음 | 2024.10.29 / 미상 |
| 이광로 | 미상 | 2020.05.18 | 미상 | 없음 | 미상 / 미상 |
| CUI LAN | 304호 전체 | 2021.11.22 | 10,000,000원 / 380,000원 | 없음 | 미상 / 미상 |
| 김주오 | 305호 전체 | 2022.09.26 | 미상 | 없음 | 미상 / 미상 |
| 구성진 | 306호 전체 | 미상 | 3,000,000원 / 400,000원 | 가능·미상 | 2024.12.06 / 미상 |
| 박석봉 | 미상 | 2021.11.29 | 미상 | 없음 | 2024.10.16 / 미상 |
| 이건미 | 미상 | 2017.09.01 | 미상 | 없음 | 미상 / 미상 |
| 성시빈 | 미상 | 2021.01.21 | 미상 | 없음 | 2024.11.15 / 미상 |
| 이영주 | 미상 | 2017.09.14 | 미상 | 없음 | 미상 / 미상 |
| 오세국 | 미상 | 2021.07.28 | 미상 | 없음 | 2024.10.22 / 미상 |
| 김선희 | 미상 | 2017.11.06 | 미상 | 없음 | 미상 / 미상 |
| 조용진 | 미상 | 2020.04.28 | 미상 | 없음 | 2024.10.18 / 미상 |
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 할인율은 알 수 없다
현재 최저매각가는 44,590,000원으로 감정가 91,000,000원의 49%입니다. 그러나 골드로즈의 대상 면적은 21.44㎡로 표시되어 있으나 면적 매칭이 되지 않았고, 비교 가능한 실거래 금액도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,202,620원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 안산중앙신용협동조합 | 1,040,000,000원 | 43,387,380원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 안산중앙신용협동조합 | 80,600,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 경기신용보증재단 | 74,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 44,590,000원 가정 시 채권자 총 채권액 1,195,100,000원 중 43,387,380원이 배당되고 미배당액은 1,151,712,620원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 임차관계 확인 결과에 따라 실제 배당 및 인수위험은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용중입니다. 골드로즈는 17세대이며 사용승인일은 2017.06.22입니다.
- 입지. 석수중학교 북서측 인근으로 다세대주택·다가구주택·단독주택·학교·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통사정은 보통인 편입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·상대보호구역·성장관리권역 등에 해당하며 공시지가는 1,618,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구성진의 전입일 확인. 전입일이 확인되지 않아 현재로서는 대항력 가능·미상입니다. 주민등록·현황조사·매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 203호 점유자 특정. 현황조사에 304호·305호·306호 표기가 함께 나타나므로 203호에 실제 점유하는 사람이 누구인지 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 상당수 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 최우선변제 여부가 배당표에 반영되지 않았습니다.
- 별도등기 확인. 1토지 을구 11번 근저당권설정등기의 구체적인 내용과 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가는 감정가의 49%지만 비교 가능한 실거래 금액이 없습니다. 감정가 할인율과 시세 할인율을 동일하게 보지 마세요.
- 배당 한계. 현재 회차 채권자 미배당액은 1,151,712,620원이며 신청채권도 전액 만족되지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대·임대차 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 임차관계가 먼저다
이 물건은 숫자만 보면 감정가 91,000,000원에서 최저가 44,590,000원까지 내려온 2회 유찰 다세대입니다. 등기 역시 말소기준 이후 권리가 소멸하는 형태여서 표면상 단순해 보입니다. 그러나 현황조사상 점유·임차인이 22명이고, 상당수의 보증금·확정일자가 확인되지 않으며 구성진은 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
게다가 대상 호수는 203호인데 일부 임차인 자료에는 304호·305호·306호가 표시되어 있고, 별도등기까지 기재되어 있습니다. 비교 가능한 실거래 자료도 없어 현재 44,590,000원이 실제 시장가격 대비 어느 정도 싼지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 이 사건은 “등기상 소멸형”과 “실제 점유·임차관계의 불확실성”을 분리해 봐야 하는 물건입니다. 최저가보다 먼저 확인할 것은 203호의 실제 점유자와 미상 임차관계입니다.
