수원지방법원 2024타경65238. 안산시 단원구 선부동 골드로즈 3층 301호 다세대주택입니다. 감정가는 92,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 45,080,000원입니다. 말소기준은 2017.07.21. 설정된 안산중앙신용협동조합 근저당권 1,040,000,000원입니다. 같은 날 설정된 후순위 근저당권 80,600,000원, 이후 경기신용보증재단 가압류 74,500,000원과 안산시 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 문제는 점유관계입니다. 현황조사에는 전입·임차 관련 인원이 다수 확인되며, 대부분 말소기준일 이후 전입이어서 대항력이 없다고 정리돼 있지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 많습니다. 또한 일부는 목적물 301호가 아닌 304호·305호·306호가 명시돼 있어 건물 전체 조사내역과 301호 실제 점유내역을 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

말소기준권리는 2017.07.21. 접수된 을구 1번 안산중앙신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,040,000,000원이고 공동담보목록 제2017-551호가 기재돼 있습니다. 같은 날 접수된 을구 2번 근저당권 80,600,000원도 후순위로 소멸합니다. 이후 경기신용보증재단 가압류 74,500,000원, 안산시 압류, 2024.09.11. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

② 임차·점유관계 — 대부분 후순위, 그러나 301호 대응관계 확인

조사상 전입·임차 관련 인원은 22명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복된 신고는 없으며, 전입일이 확인되는 인원은 모두 2017.07.21. 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 구성진은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 동시에 구성진의 점유부분은 306호 전체로 기재돼 있어 목적물 301호와 직접 관련되는지는 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격 — 49%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’는 판단은 보류

현재 최저매각가 45,080,000원은 감정가 92,000,000원의 49%입니다. 골드로즈는 17세대, 2017.06.22 준공으로 확인되고 경매물건 평균 유찰횟수는 2.0회입니다. 다만 이 물건과 직접 비교할 실거래 가격 근거가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 45,080,000원 가정)

총 채권액 1,195,100,000원 중 현재 회차 예상 배당액은 43,868,560원이며 미배당액은 1,151,231,440원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유·임차관계는 원본 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 석수중학교 북서측 인근으로 다세대주택·다가구주택·단독주택·학교·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
• 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물입니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 토지. 면적 277.1㎡, 지목 대, 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며 주거용 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·상대보호구역·성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되며 소로3류에 접합니다.
• 공시지가. 1,618,000원/㎡로 확인됩니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 301호 점유자 분리 확인. 현황조사의 22명이 모두 목적물 301호 임차인이라는 의미가 아닙니다. 점유부분 미상 인원과 304호·305호·306호 명시자를 구분해 원본을 대조해야 합니다.
• 대항력 미상자 확인. 구성진은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 다만 점유부분이 306호 전체로 기재돼 있으므로 301호와의 관련성을 함께 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 인원 확인. 다수 인원의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당·명도 리스크를 단순화하기 어렵습니다.
• 별도등기 원본 대조. 1토지 을구 11번 근저당권설정등기가 별도등기로 기재돼 있으므로 토지 등기부와 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 직접 비교 가능한 실거래 가격 근거 없이 ‘시세보다 저렴하다’고 판단하지 마세요.
• 배당구조. 현재 회차에서는 집행비용 후 남는 43,868,560원이 을구 1번 근저당권에 배당되고 후순위 권리는 미배당입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “낮아진 가격보다 점유관계가 먼저다”

이 물건은 2회 유찰로 감정가 92,000,000원에서 최저매각가 45,080,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2017.07.21. 말소기준권리 이후의 권리가 소멸하고 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 이 사건의 난도는 등기보다 점유관계에서 올라갑니다. 현황조사에는 전입·임차 관련 인원이 22명이나 열거되고, 상당수는 점유부분·보증금·확정일자가 미상이며 다른 호수 정보도 섞여 있습니다. 별도등기까지 기재돼 있는 만큼 “감정가 49%니까 싸다”보다 “301호에 실제 누가 어떤 권리로 점유하는가”를 먼저 확정해야 합니다. 권리등기는 정리되지만, 확인해야 할 현장·서류 리스크가 남는 다세대입니다.