수원지방법원 2024타경65238. 안산 선부동 골드로즈 2층 205호 다세대입니다. 감정가는 81,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 39,690,000원입니다. 등기상 말소기준은 2017.07.21. 설정된 안산중앙신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 후순위 근저당권, 2023년 경기신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 초점은 등기보다 점유관계에 있습니다. 현황조사에는 다수의 전입·점유자가 확인되며, 확인된 전입일은 모두 말소기준일 뒤입니다. 따라서 해당 점유자들은 자료상 대항력이 없습니다. 반면 구성진은 보증금 3,000,000원·월차임 400,000원, 배당요구 2024.12.06.이 확인되지만 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경65238 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 석수동길 20, 2층205호 (선부동,골드로즈) |
| 용도 | 다세대 · 감정평가상 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 · 위생·급배수·난방·소방·승강기설비 |
| 소유자 | 김숙희 |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 39,690,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 963,419,091원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유 1건은 확인 필요
말소기준권리는 2017.07.21. 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,040,000,000원, 근저당권자는 안산중앙신용협동조합이며 공동담보목록 제2017-551호가 기재되어 있습니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권 80,600,000원도 매각으로 소멸합니다. 2023.11.13. 경기신용보증재단 가압류 74,500,000원 역시 말소기준 이후입니다.
② 점유·임차 조사 — 대부분 대항력 없음, 1명은 미상
확인된 전입일은 말소기준권리인 2017.07.21. 이후입니다. 이들은 자료상 대항력 없음으로 판단됩니다. 확정일자가 확인되지 않은 경우 우선변제 여부는 미상으로 표시했습니다. 구성진은 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| PIAO HAOYUAN | 미상 | 2020.06.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| XU MINGSHU | 미상 | 2023.01.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| WEI SHENGCHUN | 미상 | 2023.11.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신정수 | 미상 | 2021.03.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHAO QINGLONG | 미상 | 2022.09.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHANG YUEYING | 미상 | 2023.07.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CHI ZHENGYI | 미상 | 2023.07.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CHI CHENGHAO | 미상 | 2022.09.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YUAN SHUAIMIN | 미상 | 2022.09.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽승훈 | 미상 | 2021.11.30 | 미상 | 2024.12.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한희정 | 미상 | 2022.05.13 | 미상 | 2024.10.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이광로 | 미상 | 2020.05.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI LAN | 304호 전체 | 2021.11.22 | 10,000,000원 / 380,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김주오 | 305호 전체 | 2022.09.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구성진 | 306호 전체 | 미상 | 3,000,000원 / 400,000원 | 2024.12.06 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박석봉 | 미상 | 2021.11.29 | 미상 | 2024.10.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이건미 | 미상 | 2017.09.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성시빈 | 미상 | 2021.01.21 | 미상 | 2024.11.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영주 | 미상 | 2017.09.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오세국 | 미상 | 2021.07.28 | 미상 | 2024.10.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선희 | 미상 | 2017.11.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조용진 | 미상 | 2020.04.28 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·유찰 — 감정가 49%까지 하락
감정가 81,000,000원에서 2회 유찰된 현재 최저매각가는 39,690,000원으로, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 27,783,000원, 4회 유찰 시 19,448,100원입니다. 다만 감정가 대비 할인율은 곧바로 시장가 대비 할인율을 뜻하지 않으므로, 49%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 39,690,000원 | 38,575,580원 | 1,156,524,420원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 27,783,000원 | 26,882,906원 | 1,168,217,094원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 19,448,100원 | 18,698,034원 | 1,176,401,966원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 39,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,114,420원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 안산중앙신용협동조합 | 1,040,000,000원 | 38,575,580원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 안산중앙신용협동조합 | 80,600,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 경기신용보증재단 | 74,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액은 근저당권의 채권최고액과 가압류 청구금액 기준입니다. 현재 회차에서는 집행비용 1,114,420원을 제외한 38,575,580원이 을구 1번 근저당권에 배당되고, 후순위 채권과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 미배당은 1,156,524,420원이며, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 결과입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 석수중학교 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택·다가구주택·단독주택·학교·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통사정은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 7미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 토지면적 277.1㎡·공시지가 1,618,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 일부 기호에는 베란다 확장부분이 있어 이를 고려해 평가됐습니다.
- 규모. 골드로즈는 17세대이며 사용승인일은 2017.06.22입니다. 경매 통계상 평균 유찰횟수는 2.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구성진 전입일 확인. 보증금 3,000,000원·월차임 400,000원, 배당요구 2024.12.06.은 확인되지만 전입일이 미상입니다. 대항력 여부를 원문 서류로 확정해야 합니다.
- 점유 호수 대조. 현황조사에는 점유부분 미상인 사람이 다수 있고 304호·305호·306호 전체로 기재된 점유자도 있습니다. 205호 실제 점유관계를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 별도등기 대조. 1토지 을구 11번 근저당권설정등기의 구체적 내용과 매각조건을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가는 감정가 49%지만 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 저렴하다고 판단하지 마십시오.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당모형은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 결과입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 점유관계 원문을 입찰 전에 직접 확인하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 미상 점유 확인이 먼저
현재 최저가는 39,690,000원으로 감정가 81,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 말소기준 이후 권리들이 소멸하고 배당모형상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 이 물건은 다수의 점유조사, 전입일 미상 점유자 1명, 토지 별도등기가 함께 존재합니다. 따라서 결론은 가격 할인폭보다 권리 확인이 우선입니다. 등기는 비교적 명확하지만, 점유는 아직 완전히 닫히지 않은 다세대. 구성진의 전입일과 205호 실제 점유관계를 확인한 뒤 가격을 판단하는 순서가 맞습니다.
