수원지방법원 2024타경65238. 안산시 단원구 선부동 ‘골드로즈’ 3층 302호 다세대주택입니다. 등기 흐름의 중심은 2017.07.21 안산중앙신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 1,040,000,000원의 을구 1번 근저당이 말소기준이 되고, 같은 날 설정된 을구 2번 근저당 80,600,000원, 2023년 경기신용보증재단 가압류 74,500,000원, 2024년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 45,080,000원으로 감정가 92,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에서 가격을 볼 때 가장 중요한 점은 ‘감정가 대비 49%’와 ‘시세 대비 저가’는 같은 말이 아니라는 것입니다. 따라서 낮은 최저가 자체를 이유로 가격 가점을 주기보다, 권리·점유·별도등기 확인을 먼저 끝내는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경65238 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 석수동길 20, 3층302호 (선부동,골드로즈) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 · 17세대 · 사용승인 2017.06.22 |
| 소유자 | 김숙희 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 45,080,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산중앙신용협동조합 / 963,419,091원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
말소기준권리는 2017.07.21 을구 1번 안산중앙신용협동조합 근저당권 1,040,000,000원입니다. 같은 날의 을구 2번 근저당과 이후 가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인·점유 — 대항력보다 ‘302호 특정’이 먼저
조사된 임차인 항목은 22명이며 보증기관 대위·승계로 중복된 신고는 없습니다. 전입일이 확인되는 항목은 모두 말소기준일 2017.07.21 이후여서 기준권리에 대항하지 못하는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 점유부분이 ‘미상’인 경우가 많고 보증금·확정일자가 특정되지 않은 항목이 있어, 실제 본건 302호의 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| PIAO HAOYUAN | 미상 | 2020.06.04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| XU MINGSHU | 미상 | 2023.01.12 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| WEI SHENGCHUN | 미상 | 2023.11.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신정수 | 미상 | 2021.03.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| ZHAO QINGLONG | 미상 | 2022.09.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| ZHANG YUEYING | 미상 | 2023.07.24 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| CHI ZHENGYI | 미상 | 2023.07.24 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| CHI CHENGHAO | 미상 | 2022.09.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| YUAN SHUAIMIN | 미상 | 2022.09.28 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 곽승훈 | 미상 | 2021.11.30 | 미상 | 2024.12.03 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한희정 | 미상 · 주거 | 2022.05.13 | 미상 | 2024.10.29 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이광로 | 미상 | 2020.05.18 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| CUI LAN | 304호 전체 | 2021.11.22 | 10,000,000원 / 380,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김주오 | 305호 전체 | 2022.09.26 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 구성진 | 306호 전체 | 미상 | 3,000,000원 / 400,000원 | 2024.12.06 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박석봉 | 미상 | 2021.11.29 | 미상 | 2024.10.16 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이건미 | 미상 | 2017.09.01 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 성시빈 | 미상 | 2021.01.21 | 미상 | 2024.11.15 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이영주 | 미상 | 2017.09.14 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 오세국 | 미상 | 2021.07.28 | 미상 | 2024.10.22 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김선희 | 미상 | 2017.11.06 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조용진 | 미상 | 2020.04.28 | 미상 | 2024.10.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 위치 — 감정가 49%를 ‘시세 49%’로 읽으면 안 된다
현재 회차는 2회 유찰, 최저가 45,080,000원입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 31,555,999원, 4회 유찰 시 22,089,199원으로 계산돼 있습니다. 골드로즈 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,211,440원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 안산중앙신용협동조합 | 1,040,000,000원 | 43,868,560원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 안산중앙신용협동조합 | 80,600,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 경기신용보증재단 | 74,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용과 을구 1번 근저당 일부 배당으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 전체 채권 미배당액은 1,151,231,440원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택이며 골드로즈는 17세대 규모입니다.
- 주위환경. 석수중학교 북서측 인근으로 다세대주택·다가구주택·단독주택·학교·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물로 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 7미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반) 등이며 토지면적은 277.1㎡, 공시지가는 1,618,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 302호 점유자 특정. 점유부분 ‘미상’으로 조사된 임차인들이 본건 302호와 관련되는지 전입세대·현장조사로 확인하세요.
- 임대차 원본 확인. 본건 관련 점유자의 보증금·월세·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 문건 원본에서 대조하세요.
- 토지 별도등기. “1토지 을구 11번 근저당권설정등기”의 설정 내용과 매각 후 처리 여부를 토지 등기에서 직접 확인하세요.
- 감정가 할인 착시. 현재 49%는 감정가 대비 수치입니다. 이를 곧바로 시세 할인율로 해석하지 마세요.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 제1순위 근저당이 전액 배당되지 않고 전체 미배당액이 1,151,231,440원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 문건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2017.07.21 근저당이 기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 실전에서는 점유가 남습니다. 조사된 임차인 항목이 22명이고 점유부분 미상 사례가 많아, 302호 실제 점유관계를 특정하지 않은 채 입찰하면 명도와 배당관계를 불필요하게 복잡하게 만들 수 있습니다.
또한 최저가 45,080,000원은 감정가 92,000,000원의 49%이지만, 그 숫자만으로 시세 대비 저가라고 결론낼 근거는 아닙니다. 여기에 토지 별도등기 확인까지 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 “등기 인수는 0원, 점유와 별도등기는 확인 필수, 가격은 감정가 할인율만으로 판단 금지”가 핵심입니다.
