수원지방법원 2024타경65238. 안산시 단원구 선부동 골드로즈 4층 401호 다세대주택입니다. 등기상 말소기준권리는 2017.07.21. 설정된 안산중앙신용협동조합의 채권최고액 1,040,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 채권최고액 80,600,000원의 근저당권과 2023년 경기신용보증재단 가압류, 2024년 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
가격은 감정가 92,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 45,080,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 다만 골드로즈의 실거래 비교값은 확인되지 않고, 시세 참조 대상 면적 21.44㎡도 본건과 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경65238 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 석수동길 20, 4층401호 (선부동,골드로즈) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 · 골드로즈 17세대 |
| 소유자 | 김숙희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 45,080,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산중앙신용협동조합 / 963,419,091원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸 구조
말소기준은 2017.07.21. 접수번호 53909의 안산중앙신용협동조합 근저당권 1,040,000,000원입니다. 이후 같은 날 접수된 두 번째 근저당권 80,600,000원, 경기신용보증재단 가압류 74,500,000원 및 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
소유권은 김덕수의 소유권보존에서 출발해 2023.09.14. 상속을 원인으로 2024.07.25. 김영호·김숙희 지분 각 2분의 1로 이전등기됐다가, 2024.09.11. 상속포기를 원인으로 김숙희 단독소유로 경정됐습니다.
② 점유·임차 현황 — 21건은 대항력 없음, 1건은 판정 미상
현황조사에는 총 22명의 점유·임차 관련 기록이 있습니다. 이 가운데 전입일이 확인되는 21명은 모두 2017.07.21. 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 구성진은 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 단정할 수 없습니다.
또한 CUI LAN은 304호 전체, 김주오는 305호 전체, 구성진은 306호 전체로 기재돼 있어 본건 401호와 표기상 다릅니다. 나머지 다수 기록은 점유부분이 미상인 만큼, 실제 401호 점유자와의 대응관계는 원본 조사를 통해 재확인할 필요가 있습니다.
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 배당요구 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| PIAO HAOYUAN | 미상 | 2020.06.04 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 미상 | 해당 없음 |
| XU MINGSHU | 미상 | 2023.01.12 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 미상 | 해당 없음 |
| WEI SHENGCHUN | 미상 | 2023.11.27 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 미상 | 해당 없음 |
| 신정수 | 미상 | 2021.03.08 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 미상 | 해당 없음 |
| ZHAO QINGLONG | 미상 | 2022.09.15 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 미상 | 해당 없음 |
| ZHANG YUEYING | 미상 | 2023.07.24 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 미상 | 해당 없음 |
| CHI ZHENGYI | 미상 | 2023.07.24 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 미상 | 해당 없음 |
| CHI CHENGHAO | 미상 | 2022.09.15 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 미상 | 해당 없음 |
| YUAN SHUAIMIN | 미상 | 2022.09.28 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 미상 | 해당 없음 |
| 곽승훈 | 미상 | 2021.11.30 | 미상 | 없음 | 2024.12.03 | 미상 | 해당 없음 |
| 한희정 | 미상 | 2022.05.13 | 미상 | 없음 | 2024.10.29 | 미상 | 해당 없음 |
| 이광로 | 미상 | 2020.05.18 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 미상 | 해당 없음 |
| CUI LAN | 304호 전체 | 2021.11.22 | 10,000,000원 / 월 380,000원 | 없음 | 확인 안 됨 | 미상 | 해당 없음 |
| 김주오 | 305호 전체 | 2022.09.26 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 미상 | 해당 없음 |
| 구성진 | 306호 전체 | 미상 | 3,000,000원 / 월 400,000원 | 가능·미상 | 2024.12.06 | 미상 | 해당 없음 |
| 박석봉 | 미상 · 주거 | 2021.11.29 | 미상 | 없음 | 2024.10.16 | 미상 | 해당 없음 |
| 이건미 | 미상 | 2017.09.01 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 미상 | 해당 없음 |
| 성시빈 | 미상 | 2021.01.21 | 미상 | 없음 | 2024.11.15 | 미상 | 해당 없음 |
| 이영주 | 미상 | 2017.09.14 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 미상 | 해당 없음 |
| 오세국 | 미상 | 2021.07.28 | 미상 | 없음 | 2024.10.22 | 미상 | 해당 없음 |
| 김선희 | 미상 | 2017.11.06 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 미상 | 해당 없음 |
| 조용진 | 미상 | 2020.04.28 | 미상 | 없음 | 2024.10.18 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격·유찰 시나리오 — 49%라도 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가 92,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가는 45,080,000원입니다. 시나리오상 3회 유찰 시 31,555,999원, 4회 유찰 시 22,089,199원까지 내려갑니다. 그러나 실거래 최저·평균·최신 거래가 확인되지 않고, 시세 참조 대상면적도 본건과 일치하지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주거나 ‘시세보다 저렴하다’고 표현하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 45,080,000원 | 1,151,231,440원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 31,555,999원 | 1,164,512,009원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 22,089,199원 | 1,173,808,407원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 45,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,211,440원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 안산중앙신용협동조합 | 1,040,000,000원 | 43,868,560원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 안산중앙신용협동조합 | 80,600,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 경기신용보증재단 | 74,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
45,080,000원 매각가 가정에서 집행비용 1,211,440원을 제외한 43,868,560원이 선순위 근저당권자에게 배당되며, 후순위 근저당·가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 채권 총액 1,195,100,000원 중 미배당액은 1,151,231,440원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석수중학교 북서측 인근으로, 주위에 다세대주택·다가구주택·단독주택·학교·근린생활시설이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통인 편으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물로, 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 277.1㎡, 공시지가는 1,618,000원/㎡입니다. 토지는 평지·사다리형으로 기재돼 있습니다.
- 규제. 시가지경관지구(일반), 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등이 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 골드로즈는 17세대이며 2017.06.22. 준공됐습니다. 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%로 표시돼 있어 환금성은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 401호 점유자 특정. 현황조사 명단 대부분의 점유부분이 미상이고 일부는 304·305·306호로 명시돼 있습니다. 실제 본건 401호 점유자를 현황조사·매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 대항력 미상 기록 확인. 구성진은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 306호 표기와 본건 401호의 관계도 함께 확인해야 합니다.
- 별도등기 확인. “1토지 을구 11번 근저당권설정등기”가 별도등기로 기재돼 있으므로 그 내용과 매각 후 처리관계를 원문에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 본건과 면적·유형이 맞는 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 해석. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·점유관계를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유와 시세다
등기만 놓고 보면 말소기준권리 이후 후순위 권리가 정리되는 구조이고, 배당 시나리오상 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건은 현황조사 명단이 많고 본건 401호와 점유부분이 직접 연결되지 않은 기록이 다수이며, 구성진처럼 전입일이 없어 대항력 판정이 남는 항목도 있습니다.
가격도 마찬가지입니다. 92,000,000원에서 45,080,000원까지 내려와 감정가의 49%가 됐지만, 본건에 맞는 실거래 비교가 없으므로 이것만으로 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 등기 권리는 비교적 단순하지만 점유 확인과 가격 검증은 아직 필요한 물건입니다. 감정가 할인폭보다 실제 401호 점유관계와 비교 가능한 시세를 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.
