수원지방법원 2024타경65238. 안산시 단원구 선부동 골드로즈 3층 304호 다세대 물건입니다. 감정가는 95,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 46,550,000원입니다. 등기상 핵심은 2017.07.21 설정된 안산중앙신용협동조합의 채권최고액 1,040,000,000원 근저당입니다. 이것이 말소기준이며, 같은 날 설정된 채권최고액 80,600,000원 근저당, 2023년 경기신용보증재단 가압류, 2024년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
등기만 보면 매수인이 떠안을 후순위 권리는 잡히지 않습니다. 문제는 점유관계입니다. 현황조사에는 본건 304호 전체를 점유하는 것으로 기재된 CUI LAN을 비롯해 호수 미상 전입자들이 다수 등장합니다. 대부분 전입일이 2017.07.21 말소기준보다 늦어 대항력이 없다고 정리돼 있지만, 구성진과 최란은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 배당표의 인수 0원과 별개로 실제 입찰 전 점유자·임대차 원본 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경65238 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 석수동길 20, 3층304호 (선부동, 골드로즈) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 · 골드로즈 17세대 · 2017.06.22 준공 |
| 소유자 | 김숙희 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 46,550,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 청구금액 | 963,419,091원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2017.07.21 접수된 안산중앙신용협동조합 근저당입니다. 채무자는 김덕수, 채권최고액은 1,040,000,000원이며 공동담보목록 제2017-551호가 기재돼 있습니다. 같은 날 접수된 두 번째 근저당은 채권최고액 80,600,000원이고, 2023.11.13 경기신용보증재단의 74,500,000원 가압류도 모두 말소기준 뒤입니다.
② 점유·임차 관계 — 대부분 후순위, 2명은 대항력 가능·미상
현황조사와 문건접수에 등장하는 점유·임차 관련자는 아래와 같습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 별도 중복 합산 문제는 없습니다. 본건 304호 전체로 명시된 사람은 CUI LAN이고, 김주오는 305호 전체, 구성진은 306호 전체로 기재돼 있어 본건 호수와는 다릅니다. 다만 호수가 특정되지 않은 전입자도 다수 있어 실제 304호 점유관계는 원본 확인이 필요합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| PIAO HAOYUAN | 미상 | 2020.06.04 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| XU MINGSHU | 미상 | 2023.01.12 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| WEI SHENGCHUN | 미상 | 2023.11.27 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신정수 | 미상 | 2021.03.08 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| ZHAO QINGLONG | 미상 | 2022.09.15 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| ZHANG YUEYING | 미상 | 2023.07.24 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| CHI ZHENGYI | 미상 | 2023.07.24 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| CHI CHENGHAO | 미상 | 2022.09.15 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| YUAN SHUAIMIN | 미상 | 2022.09.28 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 곽승훈 | 미상 | 2021.11.30 | 미상 | 대항력 없음 배당요구 2024.12.03 승계 없음 |
| 한희정 | 미상 | 2022.05.13 | 미상 | 대항력 없음 배당요구 2024.10.29 승계 없음 |
| 이광로 | 미상 | 2020.05.18 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| CUI LAN | 304호 전체 | 2021.11.22 | 10,000,000원 / 380,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김주오 | 305호 전체 | 2022.09.26 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 구성진 | 306호 전체 | 미상 | 3,000,000원 / 400,000원 | 대항력 가능·미상 배당요구 2024.12.06 승계 없음 |
| 박석봉 | 미상 | 2021.11.29 | 미상 | 대항력 없음 배당요구 2024.10.16 승계 없음 |
| 이건미 | 미상 | 2017.09.01 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 성시빈 | 미상 | 2021.01.21 | 미상 | 대항력 없음 배당요구 2024.11.15 승계 없음 |
| 이영주 | 미상 | 2017.09.14 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 오세국 | 미상 | 2021.07.28 | 미상 | 대항력 없음 배당요구 2024.10.22 승계 없음 |
| 김선희 | 미상 | 2017.11.06 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조용진 | 미상 | 2020.04.28 | 미상 | 대항력 없음 배당요구 2024.10.18 승계 없음 |
| 최란 | 미상 · 주거 | 미상 | 0원 / 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 2024.10.17 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 46,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,237,900원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 안산중앙신용협동조합 | 1,040,000,000원 | 45,312,100원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 안산중앙신용협동조합 | 80,600,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 경기신용보증재단 | 74,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,195,100,000원 중 45,312,100원만 배당되는 계산이며, 미배당액은 1,149,787,900원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 계산상 0원입니다.
④ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 할인율은 알 수 없다
현재 최저매각가는 46,550,000원으로 감정가 95,000,000원의 49%입니다. 하지만 동일 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않았으므로, 이 비율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 평가할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율과 시장가격 대비 할인율은 서로 다른 지표입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 46,550,000원 | 49% | 1,149,787,900원 |
| 3회 유찰 시 | 32,584,999원 | 34% | 1,163,501,531원 |
| 4회 유찰 시 | 22,809,499원 | 24% | 1,173,101,072원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석수중학교 북서측 인근으로, 주위는 다세대주택·다가구주택·단독주택·학교·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통인 편으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물이며 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며 주거용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 277.1㎡, 공시지가는 1,618,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·상대보호구역 등에 해당합니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 조사돼 있습니다.
- 환금성. 골드로즈는 17세대 규모이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 확인된 낙찰 실적과 비교 가능한 최근 실거래 가격이 없어 환금성과 적정가격 판단은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 304호 실제 점유자 확인. 현황조사상 CUI LAN이 304호 전체, 보증금 10,000,000원·월세 380,000원으로 기재돼 있습니다. 현재 점유가 유지되는지 확인해야 합니다.
- 전입일 미상 점유자 대조. 구성진·최란은 대항력을 확정할 수 없습니다. 특히 최란은 점유부분이 특정되지 않았으므로 전입세대열람·매각물건명세서·현황조사를 함께 대조해야 합니다.
- 호수 미상 전입자 확인. 다수 인원이 호수 미상으로 기재돼 있어 304호 관련 여부를 구분해야 합니다.
- 별도등기 원본 확인. 1토지 을구 11번 근저당권설정등기의 구체적 내용과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 감정가 49%를 시세할인으로 오해하지 않기. 비교 가능한 최근 실거래가가 없어 감정가 대비 할인율만으로 적정 응찰가를 정하기 어렵습니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 점유확정이 먼저
이 물건의 등기 구조만 놓고 보면 말소기준 뒤의 권리들이 소멸하고 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 두 차례 유찰돼 최저가도 46,550,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자를 곧바로 ‘싼 물건’으로 읽어서는 안 됩니다. 비교할 최근 실거래 시세가 없고, 현황조사에는 다수의 전입·점유 관련자가 나타나며 전입일 미상으로 대항력이 확정되지 않은 사람도 있습니다. 본건 304호 전체로 특정된 CUI LAN은 말소기준 뒤 전입이라 대항력은 없지만, 호수 미상 점유자까지 완전히 정리된 상태는 아닙니다. 결론은 등기상 인수 0원, 가격 판단은 유보, 점유관계는 추가 확인 필수입니다.
