45,080,000원
수원지방법원 2024타경65238. 안산 선부동 골드로즈 3층 303호 다세대주택입니다. 등기상 말소기준권리는 2017.07.21. 안산중앙신용협동조합 근저당권이고 채권최고액은 1,040,000,000원입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 80,600,000원 근저당권, 2023년 경기신용보증재단 가압류와 2024년 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 조사 목록에는 22명이 잡혀 있고, 그중 304호·305호·306호로 명시된 사람도 포함돼 있습니다. 나머지는 점유 부분이 미상인 경우가 많습니다. 전입일이 확인되는 사람들은 모두 말소기준일인 2017.07.21.보다 뒤에 전입해 대항력이 없지만, 본건 303호의 실제 점유자가 누구인지와 인도 난이도는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경65238 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 석수동길 20, 3층303호 (선부동,골드로즈) |
| 물건종류 / 비교면적 | 다세대주택 · 21.44㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 |
| 소유자 | 김숙희 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 45,080,000원 (2회 유찰·49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산중앙신용협동조합 / 963,419,091원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.07.21. 접수번호 53909의 안산중앙신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 접수번호 53910으로 설정된 후순위 근저당권, 2023.11.13. 경기신용보증재단 가압류, 2024.09.11. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.09.14. 상속을 원인으로 한 소유권이전은 이후 상속포기로 경정돼 현재 소유자는 김숙희입니다.
② 점유·임차 — 전입일은 대부분 후순위, 303호 귀속은 별도 확인
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 권리판정 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| PIAO HAOYUAN | 미상 | 2020.06.04 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 | 미상 |
| XU MINGSHU | 미상 | 2023.01.12 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 | 미상 |
| WEI SHENGCHUN | 미상 | 2023.11.27 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 | 미상 |
| 신정수 | 미상 | 2021.03.08 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 | 미상 |
| ZHAO QINGLONG | 미상 | 2022.09.15 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 | 미상 |
| ZHANG YUEYING | 미상 | 2023.07.24 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 | 미상 |
| CHI ZHENGYI | 미상 | 2023.07.24 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 | 미상 |
| CHI CHENGHAO | 미상 | 2022.09.15 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 | 미상 |
| YUAN SHUAIMIN | 미상 | 2022.09.28 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 | 미상 |
| 곽승훈 | 미상 | 2021.11.30 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 | 2024.12.03 |
| 한희정 | 미상 | 2022.05.13 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 | 2024.10.29 |
| 이광로 | 미상 · 주거 | 2020.05.18 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 | 미상 |
| CUI LAN | 304호 전체 | 2021.11.22 | 10,000,000원 / 380,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 | 미상 |
| 김주오 | 305호 전체 | 2022.09.26 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 | 미상 |
| 구성진 | 306호 전체 | 미상 | 3,000,000원 / 400,000원 | 대항력 미상 우선변제 미상 | 2024.12.06 |
| 박석봉 | 미상 | 2021.11.29 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 | 2024.10.16 |
| 이건미 | 미상 | 2017.09.01 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 | 미상 |
| 성시빈 | 미상 | 2021.01.21 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 | 2024.11.15 |
| 이영주 | 미상 | 2017.09.14 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 | 미상 |
| 오세국 | 미상 | 2021.07.28 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 | 2024.10.22 |
| 김선희 | 미상 | 2017.11.06 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 | 미상 |
| 조용진 | 미상 | 2020.04.28 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 | 2024.10.18 |
③ 가격 판단 — 49% 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 45,080,000원으로 감정가 92,000,000원의 49%입니다. 다만 골드로즈의 동일면적 실거래가가 확인된 상태가 아니어서, 최근 12개월 평균이나 최신 거래와 비교한 가격 메리트를 검증할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
| 단지명 | 골드로즈 |
|---|---|
| 세대수 | 17세대 |
| 사용승인 기준일 | 2017.06.22 |
| 비교 기준 면적 | 21.44㎡ |
| 단지 경매 평균 유찰 | 2.0회 |
④ 예상배당표 (매각가 45,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,211,440원 |
| 1. 근저당 · 안산중앙신용협동조합 | 1,040,000,000원 | 43,868,560원 |
| 2. 후순위 근저당 · 안산중앙신용협동조합 | 80,600,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 74,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 1,195,100,000원 중 43,868,560원이 배당되고, 미배당은 1,151,231,440원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석수중학교 북서측 인근으로, 주위는 다세대주택·다가구주택·단독주택·학교·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물이며 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 277.1㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·상대보호구역·성장관리권역 등에 해당하며 공시지가는 1,618,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 303호 실제 점유자 특정. 현황조사 목록이 다수이고 점유 부분 미상이 많습니다. 본건 303호의 실제 점유자와 인도 상대방을 먼저 특정해야 합니다.
- 토지 별도등기 원본 대조. 1토지 을구 11번 근저당권설정등기의 구체적 내용과 매각조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 배당요구자 확인. 곽승훈·한희정·구성진·박석봉·성시빈·오세국·조용진의 배당요구가 접수돼 있습니다.
- 가격 검증. 동일면적 최근 실거래 비교가 성립하지 않으므로 감정가 대비 49%만 보고 응찰하지 말고 인근 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 다수 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매각물건명세서·현황조사 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·토지 별도등기를 서로 대조한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 점유 특정이 먼저”
이 물건은 감정가 92,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 45,080,000원까지 내려왔습니다. 등기 흐름만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 현황조사에는 22명의 전입·점유 관련자가 등장하고, 상당수는 점유 부분이 미상입니다. 여기에 토지 별도등기까지 기재돼 있습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 303호의 실제 점유관계와 별도등기의 확인입니다. 전입일이 확인된 사람들은 모두 말소기준 이후라 대항력이 없지만, 명도 상대방을 정확히 특정하지 못하면 낙찰 후 절차가 복잡해질 수 있습니다. 동일면적 실거래 검증도 되지 않으므로 권리상 인수 0원은 긍정적이지만, 가격·점유 확인 전까지는 보수적으로 접근할 물건입니다.
