수원지방법원 2024타경65238. 안산시 단원구 선부동 골드로즈 3층 306호 다세대주택입니다. 감정가 86,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 42,140,000원, 감정가의 49%입니다. 하지만 이 사건은 최저가가 낮아졌다는 사실보다 점유관계 확인이 먼저입니다. 등기 권리 자체는 2017.07.21 설정된 안산중앙신용협동조합 근저당을 말소기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하는 구조지만, 대상 306호의 임차인 구성진은 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
또한 매각물건명세서에는 “별도등기 있음(1토지 을구 11번 근저당권설정등기)”이 기재되어 있습니다. 따라서 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만 보고 곧바로 ‘권리상 완전 안전’으로 결론내리기보다는, 306호 임차관계와 토지 별도등기를 입찰 전 원본에서 다시 대조해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경65238 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 석수동길 20, 3층306호 (선부동, 골드로즈) |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 현재 소유자 | 김숙희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 42,140,000원 |
| 유찰 / 현재 회차 | 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 신청채권자 청구액 | 963,419,091원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 준공 | 2017.06.22 · 총 17세대 |
| 별도등기 | 1토지 을구 11번 근저당권설정등기 있음 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 말소, 임차관계는 별도 확인
말소기준은 2017.07.21 안산중앙신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,040,000,000원이고, 같은 날 추가로 채권최고액 80,600,000원의 근저당권도 설정되어 있습니다. 2023.11.13 경기신용보증재단의 74,500,000원 가압류와 2024.09.11 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후로 매각에 의해 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 306호 구성진의 대항력은 ‘가능·미상’
현황조사·매각물건명세서·문건접수에 점유·임차 관계로 기재된 사람은 모두 22명입니다. 이 가운데 호수가 명확히 특정된 사람은 CUI LAN(304호), 김주오(305호), 구성진(306호)입니다. 대상 물건인 306호를 특정한 임차인은 구성진이며, 보증금 3,000,000원·월세 400,000원, 배당요구일 2024.12.06으로 기재되어 있습니다.
구성진은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수 없습니다. 반대로 대항력이 없다고 단정할 수도 없으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 정확합니다. 나머지 전입일이 확인되는 점유자들은 모두 말소기준일 2017.07.21 이후 전입으로 기재되어 있어 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| PIAO HAOYUAN | 미상 | 2020.06.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| XU MINGSHU | 미상 | 2023.01.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| WEI SHENGCHUN | 미상 | 2023.11.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신정수 | 미상 | 2021.03.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHAO QINGLONG | 미상 | 2022.09.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHANG YUEYING | 미상 | 2023.07.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CHI ZHENGYI | 미상 | 2023.07.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CHI CHENGHAO | 미상 | 2022.09.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YUAN SHUAIMIN | 미상 | 2022.09.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽승훈 | 미상 | 2021.11.30 | 미상 | 2024.12.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한희정 | 미상 | 2022.05.13 | 미상 | 2024.10.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이광로 | 미상 | 2020.05.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI LAN | 304호 전체 | 2021.11.22 | 10,000,000원 / 380,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김주오 | 305호 전체 | 2022.09.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구성진 | 306호 전체 | 미상 | 3,000,000원 / 400,000원 | 2024.12.06 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박석봉 | 미상 | 2021.11.29 | 미상 | 2024.10.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이건미 | 미상 | 2017.09.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성시빈 | 미상 | 2021.01.21 | 미상 | 2024.11.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영주 | 미상 | 2017.09.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오세국 | 미상 | 2021.07.28 | 미상 | 2024.10.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선희 | 미상 | 2017.11.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조용진 | 미상 | 2020.04.28 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 49%라도 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 42,140,000원으로 감정가 86,000,000원의 49%입니다. 다만 이 사건에는 대상 호실과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 중개 통계상 대상 면적과 일치하는 실거래 비교도 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 가지고 가격 메리트를 부여하지 않는 것이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 42,140,000원 | 40,981,480원 | 1,154,118,520원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 29,497,999원 | 28,567,035원 | 1,166,532,965원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 20,648,599원 | 19,876,924원 | 1,175,223,076원 | 0원 |
유찰이 추가되면 매각대금 자체는 낮아지지만 담보권자 등의 미배당액은 더 커집니다. 여기서 중요한 점은 채권자의 미배당이 곧 매수인의 인수액이라는 뜻은 아니라는 것입니다. 시뮬레이션상 매수인 인수는 각 회차 모두 0원입니다. 다만 306호 구성진의 전입일이 확인되지 않았다는 별도 임차 리스크는 이 숫자와 분리해서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,158,520원 |
| 1. 근저당 · 안산중앙신용협동조합 | 1,040,000,000원 | 40,981,480원 |
| 2. 근저당 · 안산중앙신용협동조합 | 80,600,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 74,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 42,140,000원 가정 시 집행비용 1,158,520원을 제외한 40,981,480원이 첫 번째 근저당권에 배당되고, 두 번째 근저당과 경기신용보증재단 가압류, 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 1,195,100,000원 중 미배당액은 1,154,118,520원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 골드로즈는 2017.06.22 준공, 총 17세대입니다.
- 주위환경. 석수중학교 북서측 인근이며, 주변에는 다세대주택·다가구주택·단독주택·학교·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통인 편으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물로, 외벽은 석재붙임 및 벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일붙임, 창호는 하이샷시입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며 토지면적은 277.1㎡, 공시지가는 1,618,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·상대보호구역·성장관리권역 등이며, 소로3류에 접합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 대상 호실과 직접 비교할 실거래가가 없어 현재 자료만으로 시장가격과 환금성을 수치로 확정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구성진 전입일 확인. 306호 전체를 점유하고 보증금 3,000,000원·월세 400,000원으로 기재된 구성진의 실제 전입신고일을 확인해야 합니다.
- 대항력·우선변제 원본 대조. 배당요구는 2024.12.06에 접수되어 있으나 확정일자와 전입일이 확인되지 않아 우선변제와 인수 여부를 원본에서 다시 판단해야 합니다.
- 호수 미상 점유자 확인. 22명 중 다수의 점유부분이 미상으로 기재되어 있으므로 대상 306호와 실제 관련이 있는지 현황조사 원본과 현장 점유를 대조해야 합니다.
- 토지 별도등기 확인. 1토지 을구 11번 근저당권설정등기의 내용과 매각 시 처리관계를 등기 원본과 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 42,140,000원은 감정가 49%이지만 직접 비교 가능한 실거래가가 없어, 별도 실거래 확인 전에는 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 좋습니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 값이므로 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “49%”보다 중요한 건 306호 임차인 확인
이 사건은 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 86,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 42,140,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로도 2017.07.21 안산중앙신용협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리가 소멸하는 구조라 표면적인 권리관계는 단순한 편입니다.
그러나 대상 306호 임차인 구성진의 전입일이 확인되지 않는다는 점이 결론을 바꿉니다. 보증금 3,000,000원·월세 400,000원, 배당요구일 2024.12.06은 확인되지만 전입일이 없으므로 대항력은 가능·미상입니다. 여기에 토지 별도등기까지 존재합니다. 따라서 현재 시뮬레이션의 인수 0원을 최종 확정값처럼 받아들이기보다, 임차인 전입일과 별도등기 원본 확인이 끝난 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
실거래 비교자료가 없는 만큼 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 ‘싸다’고 결론내릴 근거도 부족합니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 미확정된 점유관계를 먼저 해소하는 것입니다.
