수원지방법원 2024타경65238. 안산시 단원구 선부동 골드로즈 2층 202호 다세대주택입니다. 감정가는 91,000,000원이고 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 44,590,000원입니다. 권리 흐름의 기준점은 2017.07.21 안산중앙신용협동조합 근저당권 1,040,000,000원입니다. 같은 날 설정된 후순위 근저당 80,600,000원, 2023년 경기신용보증재단 가압류, 2024년 경매개시결정, 2025년 임차권등기는 모두 말소기준권리 이후에 위치합니다.
현재 소유자는 김숙희입니다. 2017년 김덕수 명의 소유권보존 이후 2023.09.14 상속을 원인으로 소유권이전이 이뤄졌고, 2024.07.25 상속포기에 따라 2024.09.11 김숙희 단독소유로 경정됐습니다. 신청채권자는 등기상 안산중앙신용협동조합이며 청구액은 963,419,091원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경65238 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 석수동길 20, 2층202호 (선부동,골드로즈) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 · 골드로즈 17세대 |
| 소유자 | 김숙희 |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 44,590,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 963,419,091원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 2017.07.21 근저당이 기준
말소기준은 을구 1번 안산중앙신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,040,000,000원이고 채무자는 김덕수입니다. 이후 같은 날 설정된 을구 2번 근저당, 2023.11.13 경기신용보증재단 가압류, 2024.09.11 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.07.21 등기된 조청룡의 주택임차권도 말소기준보다 늦습니다.
② 임차·점유 — 확인된 전입은 말소기준 이후
현황조사·등기부에는 총 23명의 점유·임차 관련 기록이 확인됩니다. 이 가운데 전입일이 확인된 사람은 모두 2017.07.21 말소기준권리보다 뒤입니다. 보증금이 확인되지 않은 기록도 많으므로 금액을 임의로 합산해서는 안 됩니다. 또 304호·305호·306호로 특정된 기록은 본건 202호와 다른 호실이며, 호수가 “미상”인 기록은 실제 점유부분을 입찰 전에 재확인해야 합니다.
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| PIAO HAOYUAN | 미상 | 2020-06-04 | 미상 | 없음 | 미상 |
| XU MINGSHU | 미상 | 2023-01-12 | 미상 | 없음 | 미상 |
| WEI SHENGCHUN | 미상 | 2023-11-27 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 신정수 | 미상 | 2021-03-08 | 미상 | 없음 | 미상 |
| ZHAO QINGLONG | 미상 | 2022-09-15 | 미상 | 없음 | 미상 |
| ZHANG YUEYING | 미상 | 2023-07-24 | 미상 | 없음 | 미상 |
| CHI ZHENGYI | 미상 | 2023-07-24 | 미상 | 없음 | 미상 |
| CHI CHENGHAO | 미상 | 2022-09-15 | 미상 | 없음 | 미상 |
| YUAN SHUAIMIN | 미상 | 2022-09-28 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 곽승훈 | 미상 | 2021-11-30 | 미상 | 없음 | 2024-12-03 |
| 한희정 | 미상 | 2022-05-13 | 미상 | 없음 | 2024-10-29 |
| 이광로 | 미상 | 2020-05-18 | 미상 | 없음 | 미상 |
| CUI LAN | 304호 전체 | 2021-11-22 | 10,000,000원 / 380,000원 | 없음 | 미상 |
| 김주오 | 305호 전체 | 2022-09-26 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 구성진 | 306호 전체 | 미상 | 3,000,000원 / 400,000원 | 미상 | 2024-12-06 |
| 박석봉 | 미상 | 2021-11-29 | 미상 | 없음 | 2024-10-16 |
| 이건미 | 미상 | 2017-09-01 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 성시빈 | 미상 | 2021-01-21 | 미상 | 없음 | 2024-11-15 |
| 이영주 | 미상 | 2017-09-14 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 오세국 | 미상 | 2021-07-28 | 미상 | 없음 | 2024-10-22 |
| 김선희 | 미상 | 2017-11-06 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 조용진 | 미상 | 2020-04-28 | 미상 | 없음 | 2024-10-18 |
| 중국인 조청룡 | 전유부분 전부 | 2022-09-15 확정 2022-09-15 | 20,000,000원 | 없음 | 2025-07-21 |
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘싼지’는 별도 검증
감정가 91,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 44,590,000원, 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 31,212,999원, 4회 유찰 시 21,849,099원입니다.
다만 이 사건에는 본건과 직접 비교할 동일 면적 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 시세보다 싸다”고 평가할 근거는 부족합니다. 골드로즈는 17세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 할인율은 크지만 가격 메리트는 주변 실거래와 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,202,620원 |
| 1. 근저당 · 안산중앙신용협동조합 | 1,040,000,000원 | 43,387,380원 |
| 2. 후순위 근저당 · 안산중앙신용협동조합 | 80,600,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 74,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 44,590,000원 가정 시 집행비용 1,202,620원을 제외한 43,387,380원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 근저당·가압류에는 미배당이 발생합니다. 총 채권액 1,195,100,000원 대비 미배당은 1,151,712,620원이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석수중학교 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택·다가구주택·단독주택·학교·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물로 외벽은 석재붙임 및 벽돌쌓기, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 하이샷시입니다. 위생·급배수·난방·소방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 277.1㎡, 평지의 사다리형이며 서측으로 약 7미터 아스팔트 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,618,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·상대보호구역 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 경매 이력. 골드로즈의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 별도등기 원문 확인. 1토지 을구 11번 근저당권설정등기의 내용과 매각조건을 등기부·매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
- 202호 실제 점유자 확인. 호수 미상 점유기록이 많으므로 현재 202호 점유관계와 퇴거 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 조청룡 임차권 확인. 보증금 20,000,000원, 전입·확정일 2022.09.15로 말소기준보다 후순위이지만 임차권등기와 배당요구 내용을 원문에서 최종 대조하세요.
- 가격 검증. 최저가 44,590,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 선부동 인근 다세대 실거래를 별도로 확인하세요.
- 배당표 한계 확인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 사건의 권리 기준은 명확합니다. 2017.07.21 안산중앙신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 전입일이 확인된 점유자는 모두 그 이후입니다. 202호에 등기된 조청룡의 임차권도 2022년 전입으로 후순위여서 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 현황조사에는 다수의 점유기록이 있고 상당수가 호수 미상으로 정리돼 있으며, 1토지 을구 11번 별도등기도 존재합니다. 여기에 두 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 떨어졌지만 직접 비교할 실거래 표본이 없어 현재 가격을 ‘싸다’고 단정할 수 없습니다. 결론은 권리 구조는 인수 0원 쪽이지만, 점유·별도등기 확인과 시세 검증을 끝낸 뒤 접근할 물건입니다.
