수원지방법원 2024타경65238. 안산시 단원구 선부동 골드로즈 2층 206호로, 감정평가상 다세대주택입니다. 감정가는 85,000,000원이고 2회 유찰되어 분석 시나리오상 최저매각가는 41,650,000원, 감정가의 49%입니다. 등기상 말소기준은 2017년 7월 21일 설정된 안산중앙신용협동조합 근저당권이며, 이후 경기신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
표면적인 등기구조만 보면 단순하지만, 이 사건은 점유관계를 별도로 봐야 합니다. 현황조사에는 다수의 전입자가 확인되어 있고, 대부분은 말소기준일 뒤에 전입해 대항력이 없지만, 구성진은 전입일 자체가 확인되지 않았습니다. 구성진은 306호 전체, 보증금 3,000,000원·월세 400,000원으로 조사되고 배당요구도 했으나, 전입일이 확인되지 않으므로 대항력이 있다고도, 없다고도 단정할 수 없습니다. 또한 일부 조사대상은 304호·305호·306호로 기재되어 있어 206호와의 실제 점유관계 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경65238 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 석수동길 20, 2층206호 (선부동,골드로즈) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 감정평가상 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 · 골드로즈 17세대 |
| 소유자 | 김숙희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 41,650,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산중앙신용협동조합 / 963,419,091원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기부 발급 | 2026.07.19 · 수원지방법원 안산지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
말소기준권리는 2017.07.21 안산중앙신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,040,000,000원이며 공동담보목록 제2017-551호가 기재되어 있습니다. 같은 날 같은 채권자의 채권최고액 80,600,000원 근저당도 추가로 설정되어 있고, 2023.11.13 경기신용보증재단의 74,500,000원 가압류와 2024.09.11 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인·점유자 — 대부분 후순위, 1명은 대항력 미상
현황조사상 확인된 실제 점유자·임차 관련 인원은 22명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 확인된 전입일이 있는 사람들은 모두 2017.07.21 말소기준권리보다 뒤에 전입해 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 구성진은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| PIAO HAOYUAN | 미상 | 2020.06.04 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| XU MINGSHU | 미상 | 2023.01.12 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| WEI SHENGCHUN | 미상 | 2023.11.27 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신정수 | 미상 | 2021.03.08 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHAO QINGLONG | 미상 | 2022.09.15 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHANG YUEYING | 미상 | 2023.07.24 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CHI ZHENGYI | 미상 | 2023.07.24 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CHI CHENGHAO | 미상 | 2022.09.15 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YUAN SHUAIMIN | 미상 | 2022.09.28 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽승훈 | 미상 | 2021.11.30 | 미상 | 2024.12.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한희정 | 미상 | 2022.05.13 | 미상 | 2024.10.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이광로 | 미상 | 2020.05.18 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI LAN | 304호 전체 | 2021.11.22 | 10,000,000원 / 380,000원 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김주오 | 305호 전체 | 2022.09.26 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구성진 | 306호 전체 | 미상 | 3,000,000원 / 400,000원 | 2024.12.06 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박석봉 | 미상 | 2021.11.29 | 미상 | 2024.10.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이건미 | 미상 | 2017.09.01 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성시빈 | 미상 | 2021.01.21 | 미상 | 2024.11.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영주 | 미상 | 2017.09.14 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오세국 | 미상 | 2021.07.28 | 미상 | 2024.10.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선희 | 미상 | 2017.11.06 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조용진 | 미상 | 2020.04.28 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 41,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,149,700원 |
| 1. 근저당 · 안산중앙신용협동조합 | 1,040,000,000원 | 40,500,300원 |
| 2. 근저당 · 안산중앙신용협동조합 | 80,600,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 74,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,195,100,000원 중 배당액은 40,500,300원, 미배당은 1,154,599,700원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 배당표상 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 가격 판단 — 49%라도 ‘싸다’고 말할 근거는 부족하다
현재 분석 시나리오상 최저매각가는 41,650,000원으로 감정가 85,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 29,155,000원(34.3%), 4회 유찰 시 20,408,500원(24.01%)으로 내려갑니다. 다만 골드로즈는 17세대 규모이고, 동일 면적 실거래나 최근 12개월 평균·최신 거래가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “감정가 절반이니 시세보다 싸다”는 결론은 금지해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용중이며, 골드로즈는 17세대입니다.
- 주위환경. 석수중학교 북서측 인근으로 다세대주택·다가구주택·단독주택·학교·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 7미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 시가지경관지구(일반) · 사다리형 평지 · 공시지가 1,618,000원/㎡ · 토지면적 277.1㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물 참고. 15~17호에는 베란다 확장부분이 있어 이를 고려해 평가한 것으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구성진의 전입일 확인. 보증금 3,000,000원·월세 400,000원, 배당요구 2024.12.06이나 전입일 미상입니다. 대항력은 ‘가능·미상’으로 두고 확인해야 합니다.
- 206호 실제 점유자 특정. 현황조사에는 304호·305호·306호 등 다른 호수 점유기재도 섞여 있습니다. 본건 206호와 각 조사대상의 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 별도등기 대조. “1토지 을구 11번 근저당권설정등기”의 구체적 내용과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 동일 건물 또는 인근 유사 다세대의 최근 실거래를 따로 확인해야 합니다.
- 배당액 오해 금지. 신청채권자의 청구액은 963,419,091원이고 현재 시나리오상 배당액은 40,500,300원에 그칩니다. 채권 미배당이 크다는 사실과 매수인 인수 여부는 별개의 문제입니다.
- 관리비·세금·최우선변제 확인. 배당 시뮬레이션에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “할인율보다 점유관계가 먼저다”
등기부만 놓고 보면 말소기준은 명확하고 후순위 권리도 소멸하는 구조입니다. 하지만 권리분석은 등기만 보는 작업이 아닙니다. 이 사건은 현황조사에 22명의 점유·임차 관련 인원이 등장하고, 그중 구성진은 전입일이 확인되지 않아 대항력 판단이 남아 있습니다. 게다가 다른 호수로 표시된 점유내역이 포함돼 있어 본건 206호와의 관계도 반드시 정리해야 합니다.
최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 최근 실거래 비교값이 없으므로 “싸다”는 가격 가점도 줄 수 없습니다. 따라서 이 물건의 우선순위는 ① 206호 실제 점유자 확정 → ② 구성진 전입·임대차 원본 확인 → ③ 별도등기 검토 → ④ 주변 실거래로 적정 입찰가 산정입니다. 배당모형상 인수 0원이라는 숫자보다, 아직 확정되지 않은 임차관계의 범위를 먼저 닫아야 합니다.
