수원지방법원 2024타경53926. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 101동 5층 511호에 관한 경매입니다. 사건의 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 따라서 일반 아파트를 전제로 가격과 환금성을 판단해서는 안 됩니다. 실제 공부상 용도와 이용상태, 임대관계, 매수 후 사용 가능 범위를 함께 확인해야 합니다.

등기부의 말소기준은 2022.03.21 설정된 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 케이비증권주식회사 근저당권을 비롯해 가압류와 압류가 다수 발생했고, 서울축산업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시되었습니다. 등기상 후순위 담보권과 가압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 권리의 소멸과 실제 점유·임대차 문제의 해결은 서로 다른 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인할 사항이 많다

핵심은 을구 1번 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 2022.03.21 설정되었고, 이후 설정된 케이비증권주식회사 근저당권과 가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 따라서 후순위 채권액이 크다는 사실만으로 낙찰자가 그 채무를 인수하는 것은 아닙니다.

다만 갑구에는 2022.03.21 민간임대주택등기가 남아 있습니다. 이 등기에는 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 기재되어 있습니다. 경매로 인한 해당 등기의 처리와 매수 후 의무 존속 여부는 등기부, 관련 등록관계 및 적용 법령을 확인해야 합니다.

② 점유·임대차 — 전입자 15명, 보증금은 모두 미상

현황조사 및 관련 기록에는 15명의 전입자가 확인됩니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준권리 설정일인 2022.03.21 이후이므로, 기재된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력 임차인으로 분류되지 않습니다. 다만 각 사람의 실제 임차 여부, 점유 부분, 보증금, 확정일자와 임대차계약 내용은 확인이 필요합니다.

후순위 전입은 기재된 전입일과 말소기준권리 설정일을 비교한 판단입니다. 승계 없음은 보증기관 대위·승계 신고가 확인되지 않았다는 의미이며, 임대차보증금 인수 위험을 별도로 보증하는 표현은 아닙니다. 배당요구 미확인은 배당요구를 하지 않았다는 확정적 판단이 아닙니다.

현재 확인된 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦으며, 선순위 대항력 임차인으로 분류된 사람은 없습니다. 다만 실제 임대차계약의 존재와 보증금, 주택 인도 및 점유, 확정일자, 소액임차인 최우선변제 여부는 별도 판단 사항입니다. 따라서 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조하고, 필요하면 현장 확인을 통해 임대차 및 명도 범위를 확정해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 70%가 곧 시세 70%는 아니다

현재 최저매각가는 126,000,000원으로 감정가 180,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰되어 감정가 대비 입찰 문턱은 낮아졌습니다. 그러나 감정가와 현재 시장가치는 동일하지 않습니다.

이 물건의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않았으므로 최저가가 현재 시세보다 저렴한지 판단할 근거는 부족합니다. 더구나 근린시설로 분류된 물건이 감정상 오피스텔로 이용되고 있어 비교 거래의 용도와 형태도 정확히 맞춰야 합니다.

후속 회차는 유찰이 계속된다는 가정의 시뮬레이션입니다. 실제 매각조건과 최저매각가격은 해당 회차의 법원 공고로 확인해야 합니다. 인수액은 각 회차의 예상배당 기준이며, 미확인 임대차 및 법정 인수사항은 별도 검토 대상입니다.

④ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)

현재 회차의 최저매각가로 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 먼저 공제한 뒤 서울축산업협동조합 근저당권에 배당이 이루어지고, 후순위 채권자들에게는 배당 가능한 잔여액이 없는 것으로 계산됩니다.

집행비용 2,564,000원은 추정액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 순위와 금액이 달라질 수 있습니다. 채권액에는 근저당권의 채권최고액 및 가압류 청구액이 포함되어 있어 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 고덕동 소재 고덕국제화계획지구 일반산업단지 동측 인근입니다. 주위에는 근린생활시설, 산업단지 내 공장, 오피스텔 등이 분포합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 남측 근거리에는 평택지제역(1호선·SRT)이 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수·난방설비, 시스템에어컨, 승강기, 화재탐지·소화설비, CCTV 및 지하주차장 등이 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 오피스텔이며 거실·침실·욕실·현관·다락 등의 구성이 기재되어 있습니다. 다만 내부를 직접 확인하지 못한 부분이 있습니다.
• 토지. 준주거지역, 장당지구 지구단위계획구역입니다. 공시지가 4,416,000원/㎡, 토지면적 16,362.0㎡로 기재되어 있습니다. 이는 해당 토지에 관한 정보로서 본 호실의 개별 대지지분 면적을 뜻하지 않습니다.
• 도로. 중로2류 및 중로3류에 접하고 경기대로에 연계됩니다.
• 규제. 철도보호지구, 가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역의 기재된 지정기간은 2023.06.21~2026.06.20이므로 현재 적용 여부와 변경사항을 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 산업단지·업무시설과 오피스텔이 함께 분포하는 입지입니다. 다만 실제 용도와 임대수요, 같은 유형의 최근 거래가격 및 매물 소화기간을 확인하지 못한 상태이므로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차계약 전수 확인. 전입자 15명의 실제 임차관계와 점유 부분, 보증금, 확정일자, 계약기간 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 배당요구 확인. 조태식과 장예진의 2025.01.24 배당요구 관련 문건을 검토하고, 우선변제 및 최우선변제 해당 여부를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 갑구 2-1번 민간임대주택등기의 등록 상태, 매각 후 처리, 임대의무기간 및 관계 법령을 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정상 오피스텔 이용의 관계를 건축물대장, 집합건축물대장 및 현황조사 자료로 대조해야 합니다.
• 공동담보 확인. 케이비증권주식회사 근저당권의 공동담보목록 제2023-111호를 확인하고 해당 호실의 담보관계를 파악해야 합니다.
• 시세 검증. 최근 거래와 현재 매물을 비교하되, 동일 용도·동일 유형을 우선 비교해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 결정하지 않아야 합니다.
• 현장 확인. 내부 상태, 실제 사용 형태, 출입 가능 여부, 점유 현황 및 인도·명도 부담을 확인해야 합니다.
• 체납 및 비용. 미납 관리비, 공용부분 부담 가능성, 세금, 명도비용 및 기타 취득 관련 비용을 점검해야 합니다.
• 최신 등기 대조. 2026.09.05 확인 등기 이후 변동이 있을 수 있으므로 입찰 전 최신 등기사항증명서와 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
• 매각조건 확인. 2026.10.27 매각기일의 진행 여부, 최저매각가격, 입찰보증금과 특별매각조건을 법원 공고로 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 할인보다 중요한 것은 확인되지 않은 임대차”

이 물건의 등기상 말소기준권리는 비교적 명확합니다. 서울축산업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권과 가압류·압류가 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이를 곧바로 안전한 저가 매수 기회라고 보기는 어렵습니다. 전입 조사 대상자 15명 모두의 보증금과 확정일자가 미상이고, 민간임대주택등기 및 실제 점유·이용상태를 확인해야 합니다. 아울러 최저가 126,000,000원이 현재 시세보다 저렴한지를 판단할 만한 최근 거래가격도 확인되지 않았습니다.

따라서 현 단계의 결론은 “등기상 말소 구조는 확인되지만, 임대차·용도·가격 검증 전에는 입찰 판단 보류”입니다. 감정가의 70%라는 숫자보다 실제로 무엇을 인수하고, 어떤 상태의 물건을 얼마에 취득하는지를 확인하는 일이 우선입니다.