수원지방법원 2024타경53926. 평택 장당동 평택고덕아이파크 101동 5층 511호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 기재돼 있습니다. 2019.01.03 매매를 원인으로 2022.03.21 김의태 앞으로 소유권이전됐으며 등기부 거래가액은 180,818,000원입니다. 같은 날 민간임대주택등기가 접수된 뒤 서울축산업협동조합 근저당권 148,000,000원이 설정됐습니다.
말소기준권리 이후에는 케이비증권주식회사 근저당권 13,000,000,000원, 여러 가압류·압류, 그리고 2024.10.25 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 채권자들의 미배당액이 매우 크다는 사실과 매수인의 인수 여부는 별개의 문제입니다. 후순위 채권이 미배당된다고 해서 그 채무가 매수인에게 넘어오는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53926 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 101동 5층511호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 27층 건물 내 5층 511호 |
| 소유자 | 김의태 · 2019.01.03 매매 원인 · 거래가액 180,818,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울축산업협동조합 / 2,164,296,288원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원, 단 선순위 민간임대주택등기 확인
말소기준은 2022.03.21 을구 1번 서울축산업협동조합 근저당권 148,000,000원입니다. 케이비증권주식회사 근저당권 13,000,000,000원과 이후 가압류·압류·경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2023.08.25 앤드제일차주식회사 근저당권 70,000,000원과 2024.09.24 서울보증보험주식회사 가압류 687,863,701원은 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유 — 실제 전입자 15명, 모두 말소기준 뒤
현황조사 등에 이름이 확인되는 사람은 15명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 모두 전입일이 2022.03.21 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 점유부분·보증금·확정일자가 특정되지 않았으므로, 금전 인수와 별개로 실제 점유자·호실 대응관계 및 명도 대상은 확인이 필요합니다.
| 이름 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이민형 | 2022.05.02 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권현제 | 2022.04.27 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정혁 | 2022.05.02 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정지성 | 2024.01.15 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김교은 | 2024.03.04 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조태식 | 2023.06.02 | 2025.01.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정민 | 2022.04.22 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임진윤 | 2022.05.09 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장예진 | 2022.04.21 | 2025.01.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박예빈 | 2023.07.11 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문태호 | 2022.04.25 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민철 | 2022.04.22 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최하령 | 2022.04.19 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박채은 | 2022.04.19 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이석현 | 2024.04.08 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 신건 180,000,000원, 시세 메리트는 유보
현재 최저매각가는 감정가와 같은 180,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 매수인 금전 인수가 0원이므로 권리상 실질취득액도 180,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않아 이 가격이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 3,320,000원 |
| 2. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 148,000,000원 | 148,000,000원 |
| 3. 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 28,680,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 드림저축은행 | 635,738,334원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 133,977,289원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 331,003,180원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농협은행주식회사 | 323,663,715원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농협은행주식회사 | 372,045,575원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 농협은행주식회사 | 225,202,459원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 중소기업은행 | 46,228,571원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 주식회사한국투자저축은행 | 12,302,253,412원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
총 채권액 27,518,112,535원 중 채권자 예상배당은 176,680,000원, 미배당은 27,341,432,535원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 고덕동 소재 고덕국제화계획지구 일반산업단지 동측 인근이며, 주위에 근린생활시설, 산업단지 내 공장, 오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근 버스정류장이 있으며, 남측 근거리에 평택지제역(1호선, SRT)이 소재해 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 거실 및 침실, 욕실, 현관, 다락 등으로 기재돼 있습니다. 폐문부재 등으로 내부를 직접 확인하지 못하고 건축물현황도 등을 기초로 표기했습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구), 철도보호지구·가축사육제한구역에 해당하고, 남측 중로2류·서측 중로3류에 접하며 동측 경기대로로 연계됩니다. 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·시스템에어컨·승강기·화재탐지·화재경보·소화전·스프링클러·CCTV·지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 용도 특성. 사건상 용도는 근린시설이고 감정상 실제 이용은 오피스텔입니다. 주거용 아파트와 동일한 환금성으로 가정하지 말고 오피스텔·근린시설 수요를 기준으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 원본 확인. 갑구 2-1 등기가 말소기준 근저당보다 접수번호가 빠릅니다. 매각 후 존속·말소 여부와 매수인에게 미치는 효과를 반드시 확인해야 합니다.
- 실제 511호 점유자 특정. 전입자 15명의 점유부분이 모두 미상입니다. 현장조사와 매각물건명세서·현황조사를 대조해 실제 점유자를 특정해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 전입일상 대항력은 없지만 보증금·확정일자와 배당관계는 별도 확인이 필요합니다. 조태식과 장예진은 2025.01.24 배당요구가 접수됐습니다.
- 가격은 실거래로 검증. 현재 신건 최저가 180,000,000원이 실제 시장가격 대비 유리한지는 확인되지 않았습니다. 감정가와 유찰률만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 핵심입니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정상 오피스텔 이용으로 기재돼 있으므로 건축물대장·전유부분 용도와 실제 사용상태를 대조해야 합니다.
- 관리비·체납·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 체납관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 건 점유와 선순위 등기의 확인
이 사건의 금전 권리구조는 단순한 편입니다. 2022.03.21 서울축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하며, 전입자 15명도 모두 그 뒤에 전입했습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
그렇다고 곧바로 ‘안전한 신건’으로 결론내리기는 어렵습니다. 점유부분이 특정되지 않은 전입자 15명이 있고, 같은 날 말소기준권리보다 먼저 접수된 민간임대주택등기가 존재합니다. 여기에 실거래 시세 비교자료도 없어 감정가 180,000,000원의 가격 메리트를 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 금전 인수 위험보다는 점유관계·민간임대주택등기의 효과·실제 시장가격을 입찰 전에 확정하는 것입니다.
