수원지방법원 2024타경53926. 평택고덕아이파크 101동 5층 513호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있지만, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 기재돼 있습니다. 소유자는 김의태이며, 2022.03.21. 소유권을 이전받은 뒤 같은 날 서울축산업협동조합에 채권최고액 148,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
권리등기는 복잡합니다. 케이비증권주식회사 근저당 채권최고액 13,000,000,000원, 여러 금융기관의 대규모 가압류와 국세 압류까지 뒤따랐습니다. 그러나 제공된 권리판정에서는 이들 후순위 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 회차 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 문제는 등기 숫자보다 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53926 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 101동 5층 513호 (장당동, 평택고덕아이파크) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 김의태 |
| 소유권 취득 | 2022.03.21. · 거래가액 180,818,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 서울축산업협동조합 |
| 청구금액 | 2,164,296,288원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
② 임차·점유 관계 — 15명 모두 후순위 전입
현황조사 등에 나타난 점유·임차 관련자는 15명입니다. 전입일은 모두 말소기준권리인 2022.03.21.보다 늦어 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 다만 전원의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 조태식·장예진은 2025.01.24. 배당요구를 접수했습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민형 | 2022.05.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 권현제 | 2022.04.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이정혁 | 2022.05.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 정지성 | 2024.01.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김교은 | 2024.03.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 조태식 | 2023.06.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.01.24 |
| 김정민 | 2022.04.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 임진윤 | 2022.05.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 장예진 | 2022.04.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.01.24 |
| 박예빈 | 2023.07.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 문태호 | 2022.04.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김민철 | 2022.04.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 최하령 | 2022.04.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박채은 | 2022.04.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이석현 | 2024.04.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 신건 180,000,000원
동일 물건 또는 유사 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 180,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 현재 최저가는 감정가와 동일한 180,000,000원이며, 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 180,000,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,320,000원 |
| 1. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 148,000,000원 | 148,000,000원 |
| 2. 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 28,680,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 드림저축은행 | 635,738,334원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 133,977,289원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 331,003,180원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행주식회사 | 323,663,715원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농협은행주식회사 | 372,045,575원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농협은행주식회사 | 225,202,459원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 중소기업은행 | 46,228,571원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사한국투자저축은행 | 12,302,253,412원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 27,518,112,535원 중 176,680,000원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 27,341,432,535원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 고덕국제화계획지구 일반산업단지 동측 인근이며, 근린생활시설·산업단지 내 공장·오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 버스정류장이 인근에 있습니다. 남측 근거리에 평택지제역(1호선·SRT)이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 거실·침실·욕실·현관·다락 등으로 구성된 형태가 기재돼 있습니다. 폐문부재 등으로 내부는 직접 확인하지 못했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조·(철근)콘크리트 27층 건물입니다. 시스템에어컨·승강기·CCTV·지하주차장·스프링클러 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 철도보호지구에 저촉됩니다. 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측 중로2류, 서측 중로3류에 접하고 동측 경기대로로 연계됩니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 15명 확인. 이름별 실제 점유 호실·사용 부분이 모두 미상이므로 현장과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없다고 판정돼 있으나 15명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
- 배당요구 확인. 조태식·장예진은 2025.01.24. 배당요구를 접수했고, 나머지는 배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.21. 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 180,000,000원의 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못해 건축물현황도 등을 기초로 이용상태가 기재됐습니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
등기상 금전 인수만 보면 구조는 명확합니다. 2022.03.21. 서울축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하며 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 현황조사에는 15명의 점유·임차 관련자가 있고 보증금·확정일자·점유 부분이 대부분 미상입니다. 이들은 모두 후순위 전입이어서 대항력은 없지만, 실제 명도 난도는 별개입니다.
가격 역시 판단을 유보해야 합니다. 현재 최저가 180,000,000원이 감정가와 같고 인수액이 0원이어서 실질취득도 180,000,000원이지만, 비교할 최근 실거래 자료가 없습니다. 따라서 이 사건은 “금전 인수는 0원, 점유관계와 가격 검증은 필수”로 정리하는 것이 적절합니다.
