수원지방법원 2024타경53926. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 101동 5층 513호입니다. 경매상 물건 용도는 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 180,000,000원, 현재 최저매각가 126,000,000원으로 한 차례 유찰된 상태입니다.
등기상 구조는 비교적 분명합니다. 김의태 소유로 이전된 2022.03.21 설정된 서울축산업협동조합 근저당권(채권최고액 148,000,000원)이 말소기준입니다. 후순위 케이비증권 근저당권과 다수의 가압류, 압류 및 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 따라서 등기상 후순위 금전채권의 규모가 크다는 이유만으로 낙찰자가 그 채무를 승계하는 것은 아닙니다.
문제는 사람과 이용관계입니다. 현황조사 등에 이민형·권현제·이정혁 등을 포함한 15명의 전입 내역이 확인됩니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준일보다 늦지만, 보증금과 확정일자, 구체적인 임차 부분이 확인되지 않습니다. 특히 조태식과 장예진은 배당요구 관련 기록도 있습니다. 실제 점유자, 임대차 성립 여부, 인도 가능성을 확인하는 일이 가격 검토만큼 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53926 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 101동 5층 513호 (장당동, 평택고덕아이파크) |
| 물건종류 | 근린시설 분류 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 등 · 27층 건물 내 5층 · 거실·침실·욕실·현관 등 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 김의태 · 2022.03.21 소유권이전 · 등기 거래가액 180,818,000원 |
| 감정가 | 180,000,000원 |
| 최저매각가 | 126,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 | 서울축산업협동조합 |
| 신청채권액 | 2,164,296,288원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.21 을구 1번 서울축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 148,000,000원 |
| 민간임대주택등기 | 2022.03.21 갑구 2-1번 · 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 등기 |
| 점유·임대관계 | 전입 조사 15명 · 실제 임차인 수 및 보증금 미확정 |
| 배당상 예상 인수 | 0원 (점유·임대차 권리 추가 확인 필요) |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 점유관계는 별도
말소기준은 2022.03.21 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 등기된 민간임대주택 관련 사항은 일반적인 후순위 금전채권과 구별해 확인해야 합니다. 2023.03.27 설정된 케이비증권 근저당권의 채권최고액은 13,000,000,000원이고, 그 이후에도 다수의 가압류가 발생했습니다.
2024.09.19 평택세무서장의 국세 압류도 확인됩니다. 압류등기는 말소기준 이후이지만, 조세채권의 실제 배당순위는 법정기일과 세목 등에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 등기 말소와 배당 우선순위를 동일하게 해석해서는 안 됩니다.
② 전입·점유 조사 — 확인 대상 15명
조사된 15명 모두 전입일은 2022.03.21 말소기준일 이후입니다. 기록상 대항력은 없는 것으로 분류되어 있으며, 전입일 기준으로는 후순위입니다. 다만 전원의 보증금·확정일자·임차 부분이 미상이고, 감정평가서에도 임대관계가 확인되지 않았습니다. 따라서 실제 임차인 수와 개별 임대차의 법적 성격은 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민형 | 2022.05.02 | 미상 | 전입 후순위 | 미상 | 해당 없음 | 확인되지 않음 |
| 권현제 | 2022.04.27 | 미상 | 전입 후순위 | 미상 | 해당 없음 | 확인되지 않음 |
| 이정혁 | 2022.05.02 | 미상 | 전입 후순위 | 미상 | 해당 없음 | 확인되지 않음 |
| 정지성 | 2024.01.15 | 미상 | 전입 후순위 | 미상 | 해당 없음 | 확인되지 않음 |
| 김교은 | 2024.03.04 | 미상 | 전입 후순위 | 미상 | 해당 없음 | 확인되지 않음 |
| 조태식 | 2023.06.02 | 미상 | 전입 후순위 | 미상 | 해당 없음 | 2025.01.24 |
| 김정민 | 2022.04.22 | 미상 | 전입 후순위 | 미상 | 해당 없음 | 확인되지 않음 |
| 임진윤 | 2022.05.09 | 미상 | 전입 후순위 | 미상 | 해당 없음 | 확인되지 않음 |
| 장예진 | 2022.04.21 | 미상 | 전입 후순위 | 미상 | 해당 없음 | 2025.01.24 |
| 박예빈 | 2023.07.11 | 미상 | 전입 후순위 | 미상 | 해당 없음 | 확인되지 않음 |
| 문태호 | 2022.04.25 | 미상 | 전입 후순위 | 미상 | 해당 없음 | 확인되지 않음 |
| 김민철 | 2022.04.22 | 미상 | 전입 후순위 | 미상 | 해당 없음 | 확인되지 않음 |
| 최하령 | 2022.04.19 | 미상 | 전입 후순위 | 미상 | 해당 없음 | 확인되지 않음 |
| 박채은 | 2022.04.19 | 미상 | 전입 후순위 | 미상 | 해당 없음 | 확인되지 않음 |
| 이석현 | 2024.04.08 | 미상 | 전입 후순위 | 미상 | 해당 없음 | 확인되지 않음 |
대항력 표시는 확인된 전입일과 말소기준일의 선후관계를 기준으로 한 판정입니다. 보증금·확정일자·실제 점유 및 임대차 성립 여부가 미확정이므로 최종적인 임차권 판단을 의미하지 않습니다. 승계 항목은 보증기관 대위·승계 신고 여부를 나타냅니다.
특히 조태식과 장예진의 배당요구 관련 접수일은 2025.01.24입니다. 구체적인 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제권의 존재와 배당 가능 금액을 확정할 수 없습니다. 후순위 임차인이라도 점유와 인도 과정에서는 별도 절차가 필요할 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가는 180,000,000원이고, 한 차례 유찰 후 최저매각가는 126,000,000원입니다. 감정가 대비 70%이지만 비교 가능한 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세는 확인되지 않습니다.
따라서 최저매각가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 인수액도 배당 시뮬레이션상 0원일 뿐, 임대차관계와 민간임대주택등기의 법적 효과에 대한 추가 확인이 필요합니다. 특히 오피스텔 이용 물건의 거래가격은 실제 용도, 임대수익, 내부 상태, 거래 수요 등에 따라 차이가 발생할 수 있습니다.
| 비교 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 등기상 과거 거래가액 | 180,818,000원 | 과거 취득 참고가격 |
| 감정평가액 | 180,000,000원 | 경매 감정 기준 |
| 현재 최저매각가 | 126,000,000원 | 1회 유찰 · 감정가 70% |
| 매수인 예상 인수 | 0원 | 배당 시뮬레이션 기준 |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 | 가격 메리트 판단 보류 |
④ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
현재 최저매각가를 매각가격으로 가정한 배당 추정입니다. 집행비용 2,564,000원을 제외한 123,436,000원이 서울축산업협동조합 근저당권에 배당되고, 나머지 후순위 채권자들은 이 계산에서 배당받지 못하는 것으로 나타납니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,564,000원 |
| 1. 서울축산업협동조합 근저당 | 148,000,000원 | 123,436,000원 |
| 2. 케이비증권 근저당 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 드림저축은행 가압류 | 635,738,334원 | 0원 |
| 4. 중소기업은행 가압류 | 133,977,289원 | 0원 |
| 5. 농협은행 가압류 (갑구 7) | 331,003,180원 | 0원 |
| 6. 농협은행 가압류 (갑구 7) | 323,663,715원 | 0원 |
| 7. 농협은행 가압류 (갑구 8) | 372,045,575원 | 0원 |
| 8. 농협은행 가압류 (갑구 8) | 225,202,459원 | 0원 |
| 9. 중소기업은행 가압류 | 46,228,571원 | 0원 |
| 10. 한국투자저축은행 등 가압류 | 12,302,253,412원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 27,518,112,535원 | 123,436,000원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 27,394,676,535원 |
채권액은 등기상 채권최고액 및 가압류 청구금액 등을 바탕으로 한 추정 합계입니다. 공동담보 및 채권 간 관계에 따라 실제 채무잔액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 매각가격과 배당 부족
| 회차 | 최저가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 126,000,000원 | 123,436,000원 | 27,394,676,535원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 88,200,000원 | 86,212,400원 | 27,431,900,135원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 61,739,999원 | 60,228,679원 | 27,457,883,856원 | 0원 |
유찰이 진행되면 최저매각가는 하락하지만 후순위 채권자에게 돌아갈 배당 여력도 줄어듭니다. 현재 회차부터 신청채권자의 청구액 전부를 충족하지 못하는 것으로 계산됩니다. 다만 이러한 배당 부족은 채권자 사이의 회수 문제이며, 원칙적으로 소멸하는 금전채무를 매수인이 대신 갚아야 한다는 의미는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 평택시 고덕동 소재 고덕국제화계획지구 일반산업단지 동측 인근으로, 주변에 근린생활시설·산업단지 내 공장·오피스텔 등이 분포합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하며 인근 버스정류장이 있습니다. 남측 근거리에 평택지제역(1호선·SRT)이 있어 감정평가상 교통상황은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 다만 폐문부재 등으로 내부를 확인하지 못하여 건축물현황도 등을 기초로 이용상태가 기술되었습니다.
- 건물설비. 위생·급배수·난방설비, 시스템에어컨, 승강기, 화재탐지·경보·소화전·스프링클러, CCTV 및 지하주차장 등이 기재되어 있습니다.
- 도로. 남측 중로2류와 서측 중로3류에 접하며 동측 경기대로와 연결됩니다.
- 토지·규제. 준주거지역·장당지구 지구단위계획구역이며 철도보호지구 등 제한사항이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정 이력도 있으므로 입찰 시점의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 평택지제역 및 산업단지 접근성은 검토 요소이지만, 구체적인 매매 실거래가격과 임대수익이 확인되지 않아 현재 가격의 시장 경쟁력은 판단하기 어렵습니다. 근린시설 분류와 실제 오피스텔 이용의 관계도 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입 조사 15명 확인. 실제 거주·점유 인원, 호실별 점유관계, 임대차계약 당사자, 보증금·확정일자 및 점유 개시 시기를 구분하여 확인해야 합니다.
- 배당요구 관련 기록. 조태식·장예진의 2025.01.24 배당요구 관련 서류를 열람하고, 임차보증금 및 우선변제권의 실제 내용을 확인해야 합니다.
- 말소기준·후순위 채권. 2022.03.21 서울축산업협동조합 근저당을 기준으로 케이비증권 근저당과 후순위 가압류 등 말소 예정 권리를 원본에서 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 2-1번 등기의 등록 현황, 임대의무기간 및 매각 후 법적 효과를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 근린시설 분류와 오피스텔 이용상태가 일치하는지 건축물대장·집합건축물대장·실제 사용상태를 비교해야 합니다.
- 실거래·임대 시세. 동일 건물 내 유사 호실의 최근 매매사례와 임대조건을 확인해야 합니다. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 매수 타당성을 판단해서는 안 됩니다.
- 미납 관리비·조세. 공용부분 관리비 체납 여부와 국세 압류 관련 법정기일·실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 신청채권액 검증. 2,164,296,288원의 신청채권액과 148,000,000원의 근저당 채권최고액이 다른 이유를 경매기록에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 케이비증권 근저당권에 공동담보목록이 기재되어 있으므로 해당 채권의 담보 범위와 실제 채무·배당 관계를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본 대조. 인수되는 권리의 존부, 특별매각조건, 임차권 및 점유 관련 사항을 입찰 전 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 중요한 것은 권리의 확정
평택고덕아이파크 513호는 감정가 180,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가 126,000,000원까지 내려온 물건입니다. 말소기준 이후의 근저당권과 가압류 등은 매각으로 소멸할 예정이며, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 인수채무가 없다는 계산과 안전하게 인도받을 수 있다는 판단은 별개입니다. 전입 조사 15명의 임대차관계가 확정되지 않았고, 민간임대주택등기와 용도 확인 문제도 남아 있습니다. 채권자 미배당액이 27,394,676,535원에 이르는 복잡한 채권관계 역시 원본 대조의 필요성을 높입니다. 더욱이 현재 가격을 비교할 최근 실거래 시세도 확인되지 않습니다.
종합 판단은 보수적 관망입니다. 등기상 후순위 금전채권의 소멸 가능성은 긍정적이지만, 실제 임차인·점유관계, 민간임대주택등기의 효력, 건축물 용도와 최근 실거래가격이 확인되어야 합리적인 입찰가를 산정할 수 있습니다. 권리·점유·용도·시세 확인이 먼저이고, 감정가 대비 할인율은 그다음입니다.
