수원지방법원 2024타경53926. 이번 물건은 평택시 장당동 평택고덕아이파크 102동 7층 725호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있지만 감정평가서에는 오피스텔로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 아파트로 단정해서는 안 되며, 공부상 용도와 실제 이용상태를 구분해 확인할 필요가 있습니다.

소유자 김의태는 2022년 3월 21일 소유권을 취득했고, 같은 날 서울축산업협동조합 명의로 채권최고액 148,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 케이비증권주식회사의 채권최고액 13,000,000,000원 근저당권과 다수의 가압류·압류가 이어졌습니다. 이 가운데 케이비증권 근저당에는 공동담보목록이 기재되어 있으므로 거액의 채권최고액을 이 호실 단독 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

경매상으로는 한 차례 유찰되어 감정가 180,000,000원에서 최저가 126,000,000원으로 내려왔습니다. 하지만 낙찰자가 살펴야 할 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 시세·해당 호실 점유관계·민간임대주택 등록의 효력입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 별도 확인사항이 있다

핵심 말소기준은 을구 1번 서울축산업협동조합 근저당권(2022.03.21)입니다. 을구 2번 케이비증권 근저당권과 이후 설정된 가압류·압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 이미 말소된 신탁등기, 앤드제일차 근저당권 및 서울보증보험 가압류는 경매로 소멸할 권리와 구분해야 합니다.

다만 2022.03.21 민간임대주택등기는 등기부상 별도로 존재합니다. 단순한 후순위 금전채권과 성격이 다르므로 경매로 모든 의무가 자동 해소된다고 판단할 수 없습니다. 임대사업자 지위 및 임대의무 관련 법적 효과를 확인하는 것이 안전합니다.

② 전입·점유 관계 — 15명 확인, 실제 임차관계는 미확정

현황조사에는 총 15명의 전입·점유 관련자가 기재되어 있습니다. 이 중 조태식·장예진 2명은 2025.01.24 배당요구 관련 문건 접수가 확인됩니다. 모든 사람의 전입일이 말소기준권리인 2022.03.21보다 늦지만, 보증금과 확정일자가 미상이고 각 인물의 실제 점유 호실도 특정되지 않았습니다.

아래 명단은 실제 임대차계약자 15명이 확정되었다는 의미가 아닙니다. 해당 725호와의 관계 및 주택임대차보호법상 대항요건 충족 여부를 확인해야 합니다. 기재된 전입일만으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵지만, 조사 내용만으로 임대차의 존재와 법적 지위를 최종 확정할 수도 없습니다.

전입일 기준 선순위 대항력 근거가 없다는 의미이며, 임대차 성립·점유관계·확정일자·소액임차인 최우선변제 가능성까지 부정하는 판정은 아닙니다. 배당요구 접수 사실만으로 우선변제권이나 배당액이 확정되는 것도 아닙니다.

현재 배당모형은 매수인 인수액 0원으로 설정되어 있습니다. 그러나 이를 실제 취득비용이 최저가인 126,000,000원으로 확정되었다는 뜻으로 해석해서는 안 됩니다. 만약 별도의 선순위 대항력 임차보증금이 확인된다면, 낙찰가와 미배당 인수액을 합산한 실질취득금액이 판단 기준이 됩니다.

③ 시세와 유찰 시나리오 — 감정가 할인과 시세 할인을 구분

현재 최저매각가는 126,000,000원으로 감정가 180,000,000원의 70%입니다. 감정가와 비교하면 54,000,000원 낮지만, 이 차액을 곧바로 시장 대비 할인액으로 볼 수는 없습니다.

동일 건물 또는 비교 가능한 오피스텔의 최근 12개월 거래평균, 최신 실거래 및 가격 추세를 확인할 수 없어 현 시점에서 가격 메리트를 검증할 근거가 부족합니다. 감정가 대비 할인율만으로 저렴하다는 결론이나 가격 가점을 부여하지 않는 것이 적절합니다.

* 인수액 0원은 제공된 배당 시나리오의 추정값입니다. 실제 임대차·법적 승계관계에 따라 변경될 수 있습니다. 향후 유찰 시나리오는 계산상 가정이며 매각기일이나 실제 최저매각가격이 확정된 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)

배당모형상 집행비용 2,564,000원을 먼저 공제하고, 나머지 123,436,000원이 서울축산업협동조합 근저당권에 배당됩니다. 후순위 채권자와 소유자에 대한 예상배당은 0원입니다.

채권액은 등기상 채권최고액 또는 가압류 청구금액에 기초합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되었으며, 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 공동담보와 사건 전체에 걸친 채권액을 해당 호실만의 확정채무로 볼 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 고덕동 고덕국제화계획지구 일반산업단지 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 산업단지 내 공장, 오피스텔 등이 형성되어 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남측 근거리에 평택지제역(1호선·SRT)이 소재하는 등 교통상황은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트·철골철근콘크리트 구조의 27층 건물이며 위생·급배수·난방·시스템에어컨·승강기·소방·보안설비 및 지하주차장 등이 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 오피스텔로서 거실·침실·욕실·주방·현관 등의 이용 형태가 나타납니다. 내부는 직접 확인하지 못해 건축물현황도 등을 기초로 판단한 내용입니다.
• 용도지역. 준주거지역 및 지구단위계획구역(장당지구)에 속하며, 철도보호지구와 가축사육제한구역 관련 사항이 기재되어 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 가로장방형 평지·중로각지입니다. 공시지가 기준은 4,416,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가. 확인된 자료에는 토지거래계약허가구역 지정기간이 2023.06.21~2026.06.20으로 기재되어 있습니다. 해당 기간이 경과했으므로 입찰 시점의 지정 연장 여부와 적용대상을 재확인해야 합니다.
• 환금성. 산업단지 및 교통 접근성은 수요를 검토할 근거가 되지만, 실제 거래가격·공실·임대수익·개별 호실 이용조건이 확인되지 않아 환금성을 높게 평가할 근거는 부족합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 725호 점유자 특정. 현황조사에 등장하는 15명 중 실제 해당 호실 점유자와 계약자를 구분하고, 현재 점유 및 전입 상태를 확인해야 합니다.
• 임대차계약 확인. 보증금·확정일자·점유개시일·배당요구 및 임차권 존속 여부를 확인해야 합니다. 특히 조태식·장예진의 2025.01.24 배당요구 관련 서류를 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.03.21 등록의 법적 효력, 의무임대기간, 매수인의 지위 승계 여부와 임대차 관련 의무를 검토해야 합니다.
• 공부상 용도. 사건 분류인 근린시설과 감정평가상 오피스텔 이용상태를 건축물대장 및 집합건축물 관련 서류로 대조해야 합니다.
• 시세 원본 확보. 동일 건물·비교 가능한 호실의 최근 12개월 실거래, 최신 거래와 추세를 확인하고, 최저매각가격 또는 실제 취득비용과 비교해야 합니다.
• 공동담보 확인. 케이비증권 근저당의 공동담보목록 제2023-111호 및 관련 담보관계를 확인하고, 채권최고액을 개별 호실 채무와 혼동하지 않아야 합니다.
• 배당표 검증. 집행비용 2,564,000원은 추정값이며 당해세·임차인 최우선변제 등이 미반영되어 있습니다. 실제 배당기준과 채권액을 확인해야 합니다.
• 명도·관리비. 점유관계가 미확정이므로 낙찰 후 인도 절차와 비용을 확인해야 합니다. 공용부분 미납 관리비 등 별도 부담 여부도 조사해야 합니다.
• 규제 확인. 준주거지역·철도보호지구·지구단위계획 및 토지거래허가구역 관련 현재 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·임대차 관련 자료를 입찰 전 최신본으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 할인”보다 중요한 것은 확인되지 않은 비용이다

평택고덕아이파크 725호는 등기상 말소기준이 명확하다는 장점이 있습니다. 서울축산업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 근저당·가압류 등은 매각으로 소멸할 예정이고, 배당모형상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

그러나 권리가 단순하다고 평가를 끝낼 수는 없습니다. 전입·점유 관련자 15명의 실제 호실 및 임대차관계가 미확정이고, 민간임대주택등기의 효력과 용도 분류도 검토해야 합니다. 더욱이 실거래 시세가 확인되지 않아 최저가 126,000,000원이 시장가격 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다.

종합 결론은 권리 말소 구조 양호, 점유·임대관계 및 가격 검증은 보류입니다. 매수인 인수 추정 0원을 확정값으로 보지 말고, 725호의 실제 임차인 및 보증금과 최신 실거래를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다. 지금은 감정가 대비 할인율만으로 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.