수원지방법원 2024타경53926. 평택고덕아이파크 102동 7층 725호입니다. 사건 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 김의태이며 2022.03.21 거래가 180,818,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 서울축산업협동조합이 채권최고액 148,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다.
그 뒤 케이비증권주식회사 근저당권과 다수의 가압류·압류가 붙었지만, 제공된 권리판정상 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 배당표도 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다. 다만 이 물건의 실제 실무 난도는 등기부 후순위 채권보다 다수 점유자와 민간임대주택등기에서 생깁니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53926 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 7층 725호 (장당동, 평택고덕아이파크) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 김의태 · 2022.03.21 소유권 취득 · 거래가액 180,818,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울축산업협동조합 / 2,164,296,288원 |
| 말소기준 | 2022.03.21 을구 1번 서울축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 148,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 선행 민간임대주택등기는 확인
후순위 권리 중 케이비증권주식회사 근저당권은 채권최고액 13,000,000,000원, 주식회사한국투자저축은행 등이 채권자로 기재된 가압류는 청구금액 12,302,253,412원에 이릅니다. 채권 총액이 매각가를 크게 넘지만, 후순위 채권의 미배당 자체가 곧바로 매수인 승계로 이어지는 구조로 산정되지는 않았습니다.
② 임차인 — 실제 15명, 전원 말소기준 이후 전입
현황조사에 확인된 실제 임차인은 15명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 모두 말소기준일인 2022.03.21 이후 전입해 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 모두 미상이므로 배당관계와 실제 점유 범위는 매각물건명세서와 원본 서류를 대조할 필요가 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민형 | 2022.05.02 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권현제 | 2022.04.27 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정혁 | 2022.05.02 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정지성 | 2024.01.15 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김교은 | 2024.03.04 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조태식 | 2023.06.02 | 미상 | 2025.01.24 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정민 | 2022.04.22 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임진윤 | 2022.05.09 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장예진 | 2022.04.21 | 미상 | 2025.01.24 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박예빈 | 2023.07.11 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 문태호 | 2022.04.25 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민철 | 2022.04.22 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최하령 | 2022.04.19 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박채은 | 2022.04.19 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이석현 | 2024.04.08 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,320,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 서울축산업협동조합 | 148,000,000원 | 148,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 28,680,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주식회사 드림저축은행 | 635,738,334원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 중소기업은행 | 133,977,289원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 331,003,180원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 농협은행주식회사 | 323,663,715원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 농협은행주식회사 | 372,045,575원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 농협은행주식회사 | 225,202,459원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 중소기업은행 | 46,228,571원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 주식회사한국투자저축은행 | 12,302,253,412원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 27,518,112,535원 중 현재 회차 예상 배당액은 176,680,000원, 미배당액은 27,341,432,535원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 후순위 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 180,000,000원 | 176,680,000원 | 27,341,432,535원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 144,000,000원 | 141,184,000원 | 27,376,928,535원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 115,200,000원 | 112,787,200원 | 27,405,325,335원 | 0원 |
신청채권자 서울축산업협동조합의 청구액은 2,164,296,288원입니다. 현재 회차에서 신청채권자 배당액은 148,000,000원으로 산정되고 청구액은 전액 충족되지 않습니다. 1회 유찰 시 신청채권자 배당액은 141,184,000원, 2회 유찰 시에는 112,787,200원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 거실·침실·욕실·현관·다락 또는 침실·주방·거실·욕실·현관 등의 형태로 기재돼 있습니다. 폐문부재 등으로 내부 확인을 하지 못해 건축물현황도 등을 기초로 표기했습니다.
- 입지. 경기도 평택시 고덕동 소재 고덕국제화계획지구 일반산업단지 동측 인근이며, 주변에 근린생활시설·산업단지 내 공장·오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남측 근거리에 평택지제역(1호선·SRT)이 소재합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조·콘크리트 구조의 27층 건물로, 위생·급배수·난방·시스템에어컨·승강기·화재탐지·화재경보·소화전·스프링클러·CCTV·지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역·장당지구 지구단위계획구역이며, 남측 중로2류와 서측 중로3류에 접해 동측 경기대로로 연계됩니다. 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
- 제한사항. 철도보호지구·가축사육제한구역이 기재돼 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2023.06.21부터 2026.06.20까지로 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 원문 확인. 2022.03.21 말소기준 근저당권보다 앞선 접수번호로 기재돼 있습니다. 매각 후 등기 처리와 임대의무 관련 사항을 원본에서 확인해야 합니다.
- 15명 점유관계 확인. 전입자는 모두 대항력 없음으로 판정됐지만 각 점유 부분이 미상입니다. 현장 조사와 매각물건명세서를 통해 실제 점유자·사용호를 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 15명 모두 보증금과 확정일자가 미상입니다. 특히 조태식·장예진은 2025.01.24 배당요구가 확인됩니다.
- 배당표 변동 가능성. 집행비용 3,320,000원과 후순위 채권 배당은 추정이며, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
- 내부 현황 확인. 감정평가 당시 폐문부재 등으로 내부 확인을 하지 못한 부분이 있으므로 실제 구조·시설·점유상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 물건의 금전 권리구조만 보면 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.03.21 서울축산업협동조합 근저당권이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 매수인 인수액은 0원입니다. 확인된 임차인 15명도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없습니다.
하지만 실무에서는 확인할 것이 적지 않습니다. 15명의 보증금·확정일자·점유 부분이 미상이고, 2022.03.21 말소기준보다 앞선 접수번호의 민간임대주택등기가 존재합니다. 따라서 이 사건은 ‘후순위 채권이 많아 위험한 물건’이라기보다, 금전 인수는 0원이지만 점유관계와 선행 민간임대주택등기의 처리 확인이 필요한 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
