수원지방법원 2024타경53926. 평택고덕아이파크 101동 5층 514호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 등기 흐름은 2021.11.25 하나자산신탁 소유권보존 신탁에서 시작해, 2022.03.21 김의태 앞으로 소유권이 이전됐고 거래가액은 180,818,000원입니다. 같은 날 서울축산업협동조합의 채권최고액 148,000,000원 근저당이 설정됐는데, 이 권리가 이번 사건의 말소기준권리입니다.
이후 케이비증권주식회사의 채권최고액 13,000,000,000원 근저당과 다수 가압류·압류가 이어졌지만, 등기 분석상 말소기준권리 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 채권총액이 매우 커 배당 후 미배당액도 크지만, 그 미배당액을 곧바로 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53926 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 101동 5층514호 (장당동, 평택고덕아이파크) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정상 오피스텔 이용 · 27층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 김의태 · 단독소유 · 2019.01.03 매매 원인 · 거래가액 180,818,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울축산업협동조합 / 2,164,296,288원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.21 근저당권 · 서울축산업협동조합 · 채권최고액 148,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 후순위 채권은 크지만 매수인 인수는 0원
말소기준은 2022.03.21 서울축산업협동조합 근저당입니다. 이후 케이비증권주식회사 근저당과 드림저축은행·중소기업은행·농협은행·저축은행권 가압류, 국 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 서울보증보험주식회사 가압류 687,863,701원은 2024.10.11 해제로 말소됐고, 앤드제일차주식회사 근저당 70,000,000원도 2024.02.23 해지로 말소됐습니다.
② 임차·점유 현황 — 15명 모두 말소기준 이후 전입
현황조사상 확인된 인원은 15명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 전입일은 모두 2022.03.21 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 인원이 많아 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다. 조태식과 장예진은 2025.01.24 배당요구를 한 것으로 확인됩니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이민형 | 2022.05.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 권현제 | 2022.04.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이정혁 | 2022.05.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정지성 | 2024.01.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김교은 | 2024.03.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조태식 | 2023.06.02 | 미상 | 미상 | 2025.01.24 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김정민 | 2022.04.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임진윤 | 2022.05.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장예진 | 2022.04.21 | 미상 | 미상 | 2025.01.24 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박예빈 | 2023.07.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 문태호 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김민철 | 2022.04.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최하령 | 2022.04.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박채은 | 2022.04.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이석현 | 2024.04.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가이자 현재 최저가인 180,000,000원이 주변 시세보다 저렴한지, 비싼지는 판정할 근거가 없습니다. 권리가 정리된다는 이유만으로 신건 가격에 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 180,000,000원 | 0원 | 180,000,000원 | 27,341,432,535원 |
| 1회 유찰 · 80% | 144,000,000원 | 0원 | 144,000,000원 | 27,376,928,535원 |
| 2회 유찰 · 64% | 115,200,000원 | 0원 | 115,200,000원 | 27,405,325,335원 |
유찰되면 실질취득액도 144,000,000원, 115,200,000원으로 내려갑니다. 다만 실거래 비교 기준이 없으므로 이 가격들을 곧바로 시세보다 싸다고 해석할 수는 없습니다. 가격 판단은 별도의 동일 건물·유사 호실 실거래 확인이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,320,000원 |
| 2. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 148,000,000원 | 148,000,000원 |
| 3. 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 28,680,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 드림저축은행 | 635,738,334원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 133,977,289원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 331,003,180원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농협은행주식회사 | 323,663,715원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농협은행주식회사 | 372,045,575원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 농협은행주식회사 | 225,202,459원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 중소기업은행 | 46,228,571원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 주식회사한국투자저축은행 외 | 12,302,253,412원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 27,518,112,535원 중 예상 배당액은 176,680,000원이고, 미배당액은 27,341,432,535원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 국 압류와 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 고덕동 소재 고덕국제화계획지구 일반산업단지 동측 인근으로, 주위에 근린생활시설·산업단지 내 공장·오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근 버스정류장이 있으며, 남측 근거리에 평택지제역(1호선·SRT)이 소재해 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정상 오피스텔로 이용 중이며 거실·침실·욕실·현관·다락 등의 구조로 조사됐습니다. 폐문부재 등으로 내부를 직접 확인하지 못하고 건축물현황도 등을 기초로 표기했습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·시스템에어컨·승강기·화재탐지·소화전·스프링클러·CCTV·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 16,362㎡, 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다. 남측 중로2류, 서측 중로3류에 접하고 동측 경기대로와 연계됩니다.
- 제한. 철도보호지구·가축사육제한구역 등이 기재돼 있으며, 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2023.06.21부터 2026.06.20까지로 표시돼 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 15명 점유관계 재확인. 전입일상 대항력은 없지만 실제 점유 호실·점유 형태와 명도 대상이 누구인지 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 다수 인원의 보증금과 확정일자가 미상이라 우선변제 및 실제 배당 순서를 원문으로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.21 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 국 압류·세금 확인. 2024.09.19 평택세무서장 관련 압류가 있으므로 실제 배당에 영향을 주는 세액과 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 180,000,000원 신건 가격을 시세보다 싸다고 전제하지 말고 동일 건물·유사 호실 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 실제 상태·수선 필요 여부를 현장에서 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 장점은 명확합니다. 2022.03.21 근저당이 말소기준이고, 확인된 15명의 전입은 전부 그 이후입니다. 후순위 담보권·가압류도 매각으로 소멸하는 구조여서 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 15명의 점유관계, 보증금·확정일자 미상, 민간임대주택등기라는 실무 확인사항이 남아 있습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가 180,000,000원은 감정가 100%이고, 비교할 실거래 시세가 없어 싸고 비싼지를 판정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 금전적 권리인수 위험은 낮지만, 점유·등기 확인과 가격 검증이 필요한 신건으로 보는 것이 맞습니다. 권리만 보고 바로 가격 점수를 주기보다, 임차관계와 민간임대주택등기를 확인하고 실제 거래가격을 별도로 확보한 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다.
