수원지방법원 2024타경53926. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 101동 5층 514호의 경매입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되지만, 감정평가 요항에서는 오피스텔로 이용 중인 물건으로 설명합니다. 내부는 폐문부재 등으로 직접 확인하지 못했고 건축물현황도를 기초로 이용상태가 기재됐습니다.

등기상 소유자는 김의태이며, 2022.03.21 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 같은 날 서울축산업협동조합의 채권최고액 148,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 경매의 말소기준입니다. 이후 케이비증권주식회사 근저당권과 다수 가압류·압류가 이어졌습니다. 후순위 담보권과 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 그 사실만으로 점유관계와 등록임대 의무까지 해결되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 등록임대는 별도 검토

말소기준권리는 2022.03.21 접수 제11494호의 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 2023.03.27 설정된 케이비증권주식회사 근저당권과 2024년 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 후순위로서 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 서울보증보험주식회사의 가압류와 앤드제일차주식회사 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다.

또한 신청채권자의 청구금액은 2,164,296,288원인 반면, 말소기준 근저당의 채권최고액은 148,000,000원입니다. 경매 청구채권과 개별 담보권의 담보 범위는 서로 구분해야 하며, 채권계산서·경매신청서·공동담보관계 등을 통해 실제 배당 대상 채권액을 검토할 필요가 있습니다.

② 점유·임차인 분석 — 15명 모두 후순위 전입

현황조사 등에 나타나는 점유 관련자는 실제 임차인 여부를 확인해야 할 15명입니다. 보증기관 대위·승계 신고자로 표시된 사람은 없으며, 서로 다른 이름의 15명이 확인됩니다. 다만 각자의 임대차 계약 존재 여부, 점유 부분과 보증금은 확정되지 않았습니다.

전입신고일은 모두 말소기준일인 2022.03.21 이후입니다. 따라서 제공된 권리관계상 선순위 대항력이 확인되는 임차인은 없습니다. 그러나 임대차보호법 적용 여부, 실제 점유와 확정일자·보증금 내역이 불명확하므로 원본 확인 없이 점유자별 법적 지위를 확정해서는 안 됩니다.

대항력 표시는 말소기준권리와 전입신고일의 선후관계를 표시한 것입니다. 계약·실점유·주거용 사용 및 보호법 적용 여부에 대한 최종 법률판정은 아닙니다. 우선변제는 확정일자와 보증금 등이 확인되지 않아 미상으로 표시했습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 70%라도 시세 할인은 미확인

감정가는 180,000,000원, 현재 최저매각가는 126,000,000원입니다. 한 차례 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔으며, 다음 시나리오에서는 88,200,000원과 61,739,999원이 제시됩니다.

여기서 가장 중요한 사실은 감정가 대비 할인율과 실제 시세 대비 할인율은 다르다는 점입니다. 현재 물건과 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 126,000,000원이 주변 매매시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 특히 사건 분류가 근린시설이고 감정상 오피스텔로 이용되는 물건이므로 동일한 법정 용도·면적·층·이용상태의 거래를 대조해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)

현재 매각가를 기준으로 한 단순 배당 시나리오입니다. 집행비용 2,564,000원을 제외하면 말소기준 근저당권자인 서울축산업협동조합에 123,436,000원이 배분되고, 후순위 채권자와 소유자의 예상 배당은 0원입니다.

예상배당은 단순화된 계산입니다. 근저당은 채권최고액, 가압류는 기재 청구금액을 기준으로 하며, 실제 채권잔액·배당순위·공동담보·당해세·최우선변제 등은 별도 검토가 필요합니다. 집행비용 역시 추정치입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 미배당과 인수는 다르다

계산상 채권자 총 청구액은 27,518,112,535원으로, 각 매각가보다 훨씬 큽니다. 특히 케이비증권주식회사 근저당은 공동담보목록이 기재되어 있으므로, 개별 호실의 실제 부담 범위와 채권잔액을 별도로 검증해야 합니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 고덕동 소재 고덕국제화계획지구 일반산업단지 동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 산업단지 내 공장, 오피스텔 등이 소재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 남측 근거리에 평택지제역(1호선·SRT)이 소재하고, 동측 경기대로와 연계됩니다.
• 건물. 27층 규모의 철근콘크리트·철골철근콘크리트 구조 등이 적용된 건물입니다. 위생·급배수·난방·시스템에어컨·승강기·화재탐지·스프링클러·CCTV·지하주차장 설비가 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 오피스텔이며 거실·침실·욕실·현관·다락 등의 공간구성이 기재되어 있습니다. 내부 직접 확인이 이뤄지지 않아 해당 호실의 실제 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 용도지역. 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)입니다. 철도보호지구 등의 토지이용 제한사항도 확인됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다. 토지는 가로장방형의 평지이고 중로에 접합니다.
• 환금성. 산업단지 및 교통시설 접근성을 검토할 수 있는 입지이나, 해당 호실의 실제 매매 유동성과 적정 매각가격은 최근 실거래 비교가 필요합니다. 감정가 대비 유찰 할인만으로 환금성을 높게 평가할 근거는 부족합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 민간임대주택등기. 2022.03.21 접수 제11214호 등기의 현재 효력, 말소 여부, 등록임대사업자 관련 의무와 매수인 승계 가능성을 관할 기관과 원본 서류로 확인하세요.
• 점유 관련 15명. 실제 임차인 수, 각 점유 부분, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 전입 및 실점유 상태를 현황조사와 매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
• 배당요구자. 조태식과 장예진의 2025.01.24 배당요구 관련 문건을 확인하고, 우선변제·소액임차인 해당 여부를 검토하세요.
• 용도 확인. 사건 분류 근린시설과 감정상 오피스텔 이용상태가 일치하는지 건축물대장·현장·관리사무소 자료를 통해 확인하세요.
• 채권·공동담보. 서울축산업협동조합 청구금액과 채권최고액의 차이, 케이비증권주식회사 공동담보목록, 실제 배당순위를 검토하세요.
• 시세 확인. 동일 법정 용도와 면적의 최근 거래, 현재 매물가격, 임대수요 및 공실 상황을 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
• 실물·명도. 내부 상태, 점유 실태, 원상복구 가능성, 명도 협의 및 필요한 절차를 확인하세요.
• 미납금·원본 확인. 관리비와 공과금, 당해세, 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 감정평가서 최신 원본을 입찰 전 다시 점검하세요.

맺으며 — “70% 낙찰가보다 먼저 확인할 것이 있다”

이 물건은 감정가 180,000,000원에서 한 차례 유찰되어 126,000,000원까지 내려왔습니다. 말소기준 이후의 후순위 등기권리가 소멸하고 배당 계산상 매수인 인수액이 0원이라는 점은 분명한 장점입니다.

그러나 15명의 점유 관련자 전원에 대해 보증금과 확정일자가 미상이고, 2022.03.21 민간임대주택등기가 말소기준 근저당보다 먼저 접수된 사실은 별도 법률검토가 필요한 요소입니다. 사건 분류는 근린시설인데 감정상 오피스텔로 기재돼 있으며, 실제 거래시세도 검증되지 않았습니다.

결론은 조건부 보류입니다. 후순위 권리의 소멸은 긍정적이지만, 점유·등록임대·법정 용도·시세 검증이 완료되지 않은 상태에서 이 물건을 안전하거나 저렴한 경매라고 평가하기는 어렵습니다. 유찰 횟수보다 중요한 것은 실제로 인수할 권리·의무가 무엇인지, 얼마의 비용으로 취득하는지 확인하는 일입니다.