수원지방법원 2024타경53926. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 102동 8층 825호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 기재돼 있습니다. 등기부상 소유자는 김의태이며, 2022.03.21. 거래가액 180,818,000원으로 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 같은 날 서울축산업협동조합이 채권최고액 148,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 케이비증권주식회사 근저당권과 다수의 가압류·압류가 이어졌으며, 2024.10.25. 서울축산업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있지만, 갑구의 민간임대주택등기는 2022.03.21. 접수번호 11238로, 같은 날 말소기준 근저당의 접수번호 11506보다 앞섭니다. 금전 인수액과 별개로 이 등기의 매각 후 정리 여부는 반드시 원본 서류에서 확인할 부분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53926 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 8층825호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 김의태 · 2022.03.21. 소유권이전 · 거래가액 180,818,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울축산업협동조합 / 2,164,296,288원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.21. 서울축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 148,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선행 민간임대주택등기는 확인
② 임차·전입 관계 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
현황조사에는 실제 전입자 15명이 확인됩니다. 모두 2022.03.21. 말소기준 근저당보다 늦게 전입해 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 판정하기 어렵고, 특히 최우선변제 가능성은 별도 확인이 필요합니다. 조태식과 장예진은 2025.01.24. 배당요구를 접수했습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민형 | 2022.05.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 권현제 | 2022.04.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이정혁 | 2022.05.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 정지성 | 2024.01.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김교은 | 2024.03.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 조태식 | 2023.06.02 | 미상 | 미상 | 2025.01.24 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김정민 | 2022.04.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 임진윤 | 2022.05.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 장예진 | 2022.04.21 | 미상 | 미상 | 2025.01.24 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박예빈 | 2023.07.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 문태호 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김민철 | 2022.04.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 최하령 | 2022.04.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박채은 | 2022.04.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이석현 | 2024.04.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
③ 가격 판단 — 신건 180,000,000원이 싸다고 단정할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 180,000,000원으로 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 180,000,000원입니다. 다만 최근 실거래 비교 기준이 확인되지 않으므로 이 가격이 시세보다 낮은지 높은지는 단정할 수 없습니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 평가해서는 안 됩니다.
| 현재 회차 | 신건 · 감정가 100% · 180,000,000원 · 매수인 인수 0원 |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 감정가 80% · 144,000,000원 · 매수인 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 | 감정가 64% · 115,200,000원 · 매수인 인수 0원 |
유찰 시 최저가는 144,000,000원, 115,200,000원으로 낮아지지만, 이것만으로 시세 대비 저렴하다고 볼 수는 없습니다. 이 물건의 입찰가는 반드시 동일 건물·유사 면적·유사 이용상태의 실제 거래와 임대수익을 별도로 대조한 뒤 결정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,320,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 서울축산업협동조합 | 148,000,000원 | 148,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 28,680,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주식회사 드림저축은행 | 635,738,334원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 중소기업은행 | 133,977,289원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 331,003,180원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 농협은행주식회사 | 323,663,715원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 농협은행주식회사 | 372,045,575원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 농협은행주식회사 | 225,202,459원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 중소기업은행 | 46,228,571원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 주식회사한국투자저축은행 | 12,302,253,412원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 180,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 27,518,112,535원, 예상 배당액은 176,680,000원, 미배당액은 27,341,432,535원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 평택시 고덕동 소재 고덕국제화계획지구 일반산업단지 동측 인근으로, 근린생활시설·산업단지 내 공장·오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남측 근거리에 평택지제역(1호선·SRT)이 소재해 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조·(철근)콘크리트 27층 건물로, 위생·급배수·난방·시스템에어컨·승강기·화재탐지·화재경보·소화전·스프링클러·CCTV·지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 16,362.0㎡, 공시지가는 4,416,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용으로 조사됐습니다.
- 도로·규제. 남측 중로2류, 서측 중로3류에 접하고 동측 경기대로에 연계됩니다. 철도보호지구·가축사육제한구역 등이 기재돼 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역의 기재 지정기간은 2023.6.21.-2026.6.20.입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 폐문부재 등으로 내부 확인을 하지 못하고 건축물현황도 등을 기초로 표기했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.21. 접수번호 11238의 민간임대주택등기가 말소기준 근저당 접수번호 11506보다 앞섭니다. 매각물건명세서와 등기 원본에서 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 전입자 15명 실점유 확인. 모두 대항력은 없지만 점유 부분이 미상입니다. 실제 825호 점유관계와 인도 대상이 누구인지 현장·현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금이 미상이라 우선변제·최우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 배당요구가 확인되는 조태식·장예진의 2025.01.24. 접수 내용도 함께 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 신건 최저가 180,000,000원 자체만으로 싸다고 볼 수 없습니다. 1회 유찰 144,000,000원, 2회 유찰 115,200,000원 역시 실제 거래·임대수익과 대조하기 전에는 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
- 채권 과다와 배당 부족 구분. 채권자 총 청구액 27,518,112,535원에 비해 신건 매각가가 180,000,000원이어서 대규모 미배당이 발생하지만, 예상배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 이용·건축물대장·임대형태를 서로 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 사건의 말소기준은 2022.03.21. 서울축산업협동조합 근저당이고, 이후의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사상 전입자 15명도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없고, 배당계산상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 권리 검토를 여기서 끝내서는 안 됩니다. 전입자들의 보증금·확정일자가 대부분 미상이고, 갑구에는 말소기준보다 먼저 접수된 민간임대주택등기가 남아 있습니다. 여기에 최근 실거래 비교 없이 신건 가격 180,000,000원의 시세 적정성도 확인할 수 없습니다. 따라서 결론은 금전 인수는 낮지만, 임대관계·등기 처리·가격 검증이 필요한 B급 확인형 물건입니다. 입찰의 승부처는 후순위 채권 규모가 아니라 민간임대주택등기, 실제 점유관계, 보증금 확인과 적정 입찰가 산정입니다.
