수원지방법원 2024타경53926. 경기도 평택시 장당동 평택고덕아이파크 102동 8층 825호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있지만, 감정평가서의 이용상태는 오피스텔입니다. 따라서 일반 아파트로 평가해서는 안 되며, 실제 건축물대장상 용도와 사용·임대 형태를 확인해야 합니다.
소유자 김의태는 2022년 3월 21일 소유권을 취득하면서 서울축산업협동조합에 채권최고액 148,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준입니다. 이후 케이비증권주식회사 근저당권과 다수의 금융기관 가압류, 국가 압류가 이어졌고, 2024년 10월 25일 서울축산업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
등기상 채권 규모는 매우 크지만, 채권이 미배당된다는 사실과 그 채무를 낙찰자가 인수한다는 것은 별개입니다. 이번 사건의 핵심은 거액의 후순위 채권 자체보다 실제 점유관계, 보증금의 존재, 민간임대주택 등록 상태에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53926 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 8층 825호 (장당동, 평택고덕아이파크) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 사건상 근린시설 / 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트·철골철근콘크리트 구조, 27층 건물 · 대상 8층 825호 |
| 소유자 | 김의태 (2022.03.21 소유권이전 · 거래가액 180,818,000원) |
| 감정가 | 180,000,000원 |
| 최저매각가 | 126,000,000원 (감정가 70%, 1회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 | 서울축산업협동조합 |
| 사건 청구금액 | 2,164,296,288원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.21 을구 1번 서울축산업협동조합 근저당권 (채권최고액 148,000,000원) |
| 민간임대주택등기 | 2022.03.21 갑구 2-1번 등록 · 존속 표시 |
| 임대관계 | 전입 관련자 15명 · 보증금 및 확정일자 미상 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (제시된 배당 시뮬레이션 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인할 등기가 있다
말소기준인 2022.03.21 서울축산업협동조합 근저당권 이후 설정된 케이비증권주식회사 근저당권과 후순위 가압류·압류는 원칙적으로 매각에 따라 소멸할 권리입니다. 특히 케이비증권주식회사 근저당권의 채권최고액은 13,000,000,000원이지만, 후순위라는 사실이 곧 해당 채권액의 매수인 인수를 의미하지는 않습니다.
2021년 주식회사하나자산신탁 명의의 소유권보존 및 신탁등기는 이미 말소됐고, 2023년 앤드제일차주식회사 근저당권도 2024년 말소됐습니다. 2024년 서울보증보험주식회사 가압류 역시 해제로 말소된 상태입니다.
② 전입·점유관계 — 15명, 보증금은 모두 미상
현황조사에는 15명의 전입 관련자가 기재돼 있습니다. 이들의 전입일은 모두 2022년 3월 21일 말소기준권리보다 늦습니다. 제시된 권리판정에서는 전원 선순위 대항력 없음으로 분류돼 있습니다.
다만 각 사람의 임대차보증금·확정일자·실제 임차 구역·계약관계는 확인되지 않았습니다. 단순 전입 사실만으로 15명 전원이 독립된 임대차계약의 당사자라고 확정할 수는 없습니다. 반대로 임대차계약이 없다고 단정할 수도 없습니다.
| 전입 관련자 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 보증금 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최하령 | 2022.04.19 | 선순위 없음 | 미상 | 미상 | 미확인 | 미확인 |
| 박채은 | 2022.04.19 | 선순위 없음 | 미상 | 미상 | 미확인 | 미확인 |
| 장예진 | 2022.04.21 | 선순위 없음 | 미상 | 미상 | 2025.01.24 | 미확인 |
| 김정민 | 2022.04.22 | 선순위 없음 | 미상 | 미상 | 미확인 | 미확인 |
| 김민철 | 2022.04.22 | 선순위 없음 | 미상 | 미상 | 미확인 | 미확인 |
| 문태호 | 2022.04.25 | 선순위 없음 | 미상 | 미상 | 미확인 | 미확인 |
| 권현제 | 2022.04.27 | 선순위 없음 | 미상 | 미상 | 미확인 | 미확인 |
| 이민형 | 2022.05.02 | 선순위 없음 | 미상 | 미상 | 미확인 | 미확인 |
| 이정혁 | 2022.05.02 | 선순위 없음 | 미상 | 미상 | 미확인 | 미확인 |
| 임진윤 | 2022.05.09 | 선순위 없음 | 미상 | 미상 | 미확인 | 미확인 |
| 조태식 | 2023.06.02 | 선순위 없음 | 미상 | 미상 | 2025.01.24 | 미확인 |
| 박예빈 | 2023.07.11 | 선순위 없음 | 미상 | 미상 | 미확인 | 미확인 |
| 정지성 | 2024.01.15 | 선순위 없음 | 미상 | 미상 | 미확인 | 미확인 |
| 김교은 | 2024.03.04 | 선순위 없음 | 미상 | 미상 | 미확인 | 미확인 |
| 이석현 | 2024.04.08 | 선순위 없음 | 미상 | 미상 | 미확인 | 미확인 |
대항력 판단은 기재된 전입일과 말소기준권리의 선후관계 및 제시된 권리판정을 기준으로 합니다. 확정일자·보증금·점유 개시·실제 계약관계가 불명확하므로 최우선변제 여부나 개별 임차권의 최종 법적 효력을 확정한 것은 아닙니다. 승계 여부 역시 확인되지 않았습니다.
③ 시세 판단 — 70% 할인만으로 저가 매수라고 볼 수 없다
감정가 180,000,000원 대비 최저가가 126,000,000원으로 내려왔다는 사실은 분명합니다. 하지만 감정가는 실거래 시세와 동일하지 않습니다. 이 물건의 최근 거래가격, 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세를 확인하지 못한 상태에서는 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 소유권 취득 거래가 | 180,818,000원 | 과거 개별 거래가격 |
| 감정평가액 | 180,000,000원 | 경매 평가 기준 |
| 현재 최저매각가 | 126,000,000원 | 감정가의 70% |
| 추가 유찰 시 최저가 | 88,200,000원 | 2회 유찰 가정 · 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 최저가 | 61,739,999원 | 제시된 3회 유찰 시나리오 |
| 최근 실거래 시세 | 미확인 | 가격 메리트 판단 보류 |
현재 최저가에 낙찰되고 별도의 인수금액이 발생하지 않는다는 조건에서 취득세·명도비·체납 관리비 등 부대비용을 제외한 실질취득 기준액은 126,000,000원입니다. 그러나 이 금액이 시세 대비 저렴하다는 판단은 할 수 없습니다. 후속 유찰가 역시 가격 하락 시나리오일 뿐, 적정 낙찰가를 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
현재 최저매각가를 낙찰가로 가정하면 집행비용을 제외한 매각대금은 서울축산업협동조합 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 근저당권과 가압류 채권자에게 돌아가는 배당은 0원으로 계산됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,564,000원 |
| 1. 서울축산업협동조합 근저당 | 148,000,000원 | 123,436,000원 |
| 2. 케이비증권 근저당 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 드림저축은행 가압류 | 635,738,334원 | 0원 |
| 4. 중소기업은행 가압류 | 133,977,289원 | 0원 |
| 5. 농협은행 가압류 | 331,003,180원 | 0원 |
| 6. 농협은행 가압류 | 323,663,715원 | 0원 |
| 7. 농협은행 가압류 | 372,045,575원 | 0원 |
| 8. 농협은행 가압류 | 225,202,459원 | 0원 |
| 9. 중소기업은행 가압류 | 46,228,571원 | 0원 |
| 10. 한국투자저축은행 등 가압류 | 12,302,253,412원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
채권액은 배당 시뮬레이션에 사용된 등기상 채권최고액 또는 청구금액 기준입니다. 실제 채무 잔액과 동일하지 않을 수 있습니다. 집행비용 2,564,000원은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 배당순위와 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 인수를 구분해야 한다
| 매각 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 126,000,000원 | 123,436,000원 | 27,394,676,535원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 88,200,000원 | 86,212,400원 | 27,431,900,135원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 61,739,999원 | 60,228,679원 | 27,457,883,856원 | 0원 |
채권자들의 총 채권 신고·등기 금액을 합산한 시뮬레이션상 현재 회차의 미배당액은 27,394,676,535원입니다. 그러나 이 금액 대부분은 후순위 근저당권과 가압류의 미회수 채권이며, 매수인이 부담할 금액과는 구별됩니다.
낙찰가가 내려가면 배당 가능한 금액이 줄고 미배당 채권액이 늘어납니다. 반면 주어진 배당 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수 추정액이 0원입니다. 다만 이는 확인되지 않은 임대차와 조세 우선순위 등으로 인한 변동 가능성까지 해소했다는 뜻이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 평택시 고덕동 소재 고덕국제화계획지구 일반산업단지 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 산업단지 내 공장, 오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남측 근거리에 평택지제역(1호선·SRT)이 소재하며, 감정평가상 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 위생·급배수·난방시설과 시스템에어컨, 승강기, 소방설비, CCTV, 지하주차장 등이 갖춰진 것으로 조사됐습니다. 다만 대상 호실의 내부 현황은 별도 확인이 필요합니다.
- 토지·접근성. 토지는 가로장방형의 평지이며, 남측 중로2류·서측 중로3류와 접하고 동측 경기대로로 연계됩니다.
- 용도지역. 준주거지역·장당지구 지구단위계획구역으로 조사됐습니다. 철도보호지구 등 토지이용 관련 제한사항이 있으며, 공시지가는 4,416,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 있으며, 감정평가서상 지정기간은 2023.06.21~2026.06.20입니다. 현재 적용 상태 및 해당 거래에 대한 영향은 관련 기관에서 재확인해야 합니다.
- 환금성. 산업단지·업무시설·상업시설 수요와 연계되는 입지이지만, 대상 호실의 실거래 비교자료가 확인되지 않아 적정 매각가격과 실제 환금성을 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 확인할 사항
- 전입 관련자 15명 확인. 현황조사상 전입자와 실제 거주·점유자가 일치하는지, 독립 임차인인지, 세대원 또는 과거 전입자인지 확인해야 합니다.
- 임대차계약 확인. 보증금, 차임, 확정일자, 실제 점유 개시일, 임차 부분 및 배당요구 내역을 매각물건명세서와 관련 문건에서 대조해야 합니다.
- 배당요구 문건 확인. 장예진·조태식의 2025.01.24 문건접수 내용을 확인해 임차권 신고의 성격과 보증금·우선변제 관련 사항을 검토해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 2-1번 임대주택 등록의 현재 유효 여부, 임대의무기간, 경매 매수 이후 법적 효과를 관련 기관과 전문가에게 확인해야 합니다.
- 실제 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정상 오피스텔 이용의 차이를 건축물대장, 집합건축물대장, 실제 내부 구조 및 사용 상태와 대조해야 합니다.
- 세금·배당순위 검증. 평택세무서 압류 관련 조세채권과 우선순위, 소액임차인 최우선변제 해당 여부를 확인해야 합니다. 예상배당표의 실제 배당금액은 달라질 수 있습니다.
- 시세 검증. 같은 건물·동일 용도·유사 면적의 최근 12개월 거래, 최신 거래, 현재 매물가격과 임대수익 자료를 확보해야 합니다. 과거 취득 거래가격과 감정가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
- 명도·관리비 확인. 실제 점유자 수와 인도 가능성, 임차인 협의 필요성, 관리비 체납액 및 공용부분 미납분 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각 조건 재확인. 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건 진행상태를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸은 명확하지만, 점유 위험은 남는다”
이 사건의 금융채권 구조는 말소기준을 중심으로 정리할 수 있습니다. 서울축산업협동조합 근저당 이후의 거액 근저당·가압류 채권은 원칙적으로 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 추정액도 0원입니다.
하지만 이 물건을 일반적인 권리 안전형 경매물건으로 평가하기에는 확인되지 않은 사항이 많습니다. 전입 관련자 15명의 보증금·확정일자·계약관계 미상, 민간임대주택등기의 존속, 근린시설 분류와 오피스텔 이용상태의 차이가 동시에 존재하기 때문입니다.
감정가 대비 최저가가 70%로 내려왔어도 실거래 시세가 확인되지 않아 저가 매수라고 단정할 수 없습니다. 특히 다수 점유자의 인도 문제와 임대주택 등록의 효과가 해소되지 않았다면 낙찰 후 예상하지 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
결론은 조건부 보류입니다. 등기상 후순위 채권의 소멸 가능성은 긍정적이지만, 실제 점유·임대차·용도 및 최근 시세가 확인되기 전에는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 최저가가 낮아졌다는 사실보다, 매수 후 무엇을 실제로 인수하고 어떻게 인도받을지가 우선입니다.
