수원지방법원 2024타경53926. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 101동 17층 1722호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 김의태로, 2022.03.21 거래가 220,638,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 서울축산업협동조합의 채권최고액 186,000,000원 근저당이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다.
이후 케이비증권주식회사 근저당, 국세 압류, 드림저축은행·중소기업은행·농협은행 등 다수의 가압류가 이어졌지만, 자료상 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 경매개시결정도 2024.10.25 서울축산업협동조합을 채권자로 기입하고 있습니다. 따라서 등기권리 자체의 매수인 승계액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53926 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 101동 17층1722호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 김의태 · 2022.03.21 소유권이전 · 거래가액 220,638,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 240,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 사건 청구액 | 서울축산업협동조합 / 2,164,296,288원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.21 근저당권 · 서울축산업협동조합 · 채권최고액 186,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 등기 발급일 | 2026.09.05 · 수원지방법원 송탄등기소 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 소멸
말소기준 이후에는 2023.03.27 케이비증권주식회사 근저당권 13,000,000,000원, 2024.06.26 국세 압류, 2024년 8월 이후 여러 금융기관의 가압류가 연속해서 설정됐습니다. 2023.08.25 앤드제일차주식회사 근저당 70,000,000원은 2024.02.23 이미 말소됐고, 2024.09.24 서울보증보험주식회사 가압류 687,863,701원도 2024.10.11 말소됐습니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 임차인 15명, 대항력 없음
확인된 사람은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 15명입니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2022.03.21 이후라 자료상 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 배당요구가 확인되는 사람은 조태식·장예진 2명입니다.
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최하령 | 2022.04.19 | 대항력 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 인수 0원 |
| 박채은 | 2022.04.19 | 대항력 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 인수 0원 |
| 장예진 | 2022.04.21 | 대항력 없음 | 미상 | 2025.01.24 | 인수 0원 |
| 김정민 | 2022.04.22 | 대항력 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 인수 0원 |
| 김민철 | 2022.04.22 | 대항력 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 인수 0원 |
| 문태호 | 2022.04.25 | 대항력 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 인수 0원 |
| 권현제 | 2022.04.27 | 대항력 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 인수 0원 |
| 이민형 | 2022.05.02 | 대항력 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 인수 0원 |
| 이정혁 | 2022.05.02 | 대항력 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 인수 0원 |
| 임진윤 | 2022.05.09 | 대항력 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 인수 0원 |
| 조태식 | 2023.06.02 | 대항력 없음 | 미상 | 2025.01.24 | 인수 0원 |
| 박예빈 | 2023.07.11 | 대항력 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 인수 0원 |
| 정지성 | 2024.01.15 | 대항력 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 인수 0원 |
| 김교은 | 2024.03.04 | 대항력 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 인수 0원 |
| 이석현 | 2024.04.08 | 대항력 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 인수 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,160,000원 |
| 1. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 186,000,000원 | 186,000,000원 |
| 2. 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 49,840,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 드림저축은행 | 635,738,334원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 133,977,289원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 331,003,180원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행주식회사 | 323,663,715원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농협은행주식회사 | 372,045,575원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농협은행주식회사 | 225,202,459원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 중소기업은행 | 46,228,571원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사한국투자저축은행 | 12,302,253,412원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
240,000,000원 매각 가정에서 집행비용 4,160,000원을 제외한 뒤 서울축산업협동조합 186,000,000원이 전액 배당되고, 케이비증권주식회사에는 49,840,000원이 배당됩니다. 총 채권액 27,556,112,535원 중 채권자 배당액은 235,840,000원, 미배당은 27,320,272,535원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 폐문부재 등으로 내부를 직접 확인하지 못했고 건축물현황도 등을 기초로 평가했습니다.
- 주위환경. 평택시 고덕동 소재 고덕국제화계획지구 일반산업단지 동측 인근이며, 주변에는 근린생활시설·산업단지 내 공장·오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남측 근거리에 평택지제역(1호선·SRT)이 소재해 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조·(철근)콘크리트 27층 건물이며, 시스템에어컨·승강기·화재탐지·화재경보·소화전·스프링클러·CCTV·지하주차장 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 가장형 평지로 업무시설·판매시설·문화및집회시설 건부지로 이용 중이며, 남측 중로2류와 서측 중로3류에 접하고 동측 경기대로로 연계됩니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구), 철도보호지구, 가축사육제한구역이 확인되며 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 신건 최저가 240,000,000원의 시장 적정성을 비교할 실거래 기준이 없으므로, 응찰가를 정하기 전에 동일 건물·유사 오피스텔의 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 15명 점유관계 특정. 각 임차인의 점유 호실·범위가 미상입니다. 1722호와 실제로 어떤 관계가 있는지 현황조사·매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 확인된 15명 모두 전입일은 말소기준 이후여서 대항력은 없지만, 배당관계와 명도 협의를 위해 보증금·확정일자·배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.21 민간임대주택등기가 존재하므로 등기 원문과 매각조건에서 현재 효력 및 후속 처리 내용을 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재 등으로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 오피스텔의 실제 내부 상태와 수리 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
등기만 보면 방향은 분명합니다. 2022.03.21 서울축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 확인된 실제 임차인 15명도 모두 그 기준일보다 늦게 전입해 대항력은 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건을 단순한 ‘깨끗한 권리’ 물건으로만 보면 부족합니다. 15명의 점유자가 확인되면서도 각 점유 범위와 보증금·확정일자가 특정되지 않았고, 감정평가 당시 내부도 직접 확인하지 못했습니다. 게다가 실거래 비교자료가 없어 240,000,000원의 신건 가격에 메리트가 있다고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮지만, 점유·현장 확인과 가격 검증을 마친 뒤 입찰해야 하는 물건입니다.
