수원지방법원 2024타경53926. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 101동 17층 1722호입니다. 이 물건은 사건상 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가서의 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 240,000,000원이고, 한 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 168,000,000원입니다.
등기부상 소유자는 김의태이며, 2022년 3월 21일 거래가액 220,638,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 서울축산업협동조합 앞으로 채권최고액 186,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 대규모 추가 근저당권과 다수의 압류·가압류가 이어졌고, 서울축산업협동조합의 신청으로 임의경매가 진행됐습니다.
권리분석의 핵심은 단순히 등기된 채권이 얼마나 많은가가 아닙니다. 매각으로 소멸하는 권리와 매수인이 실제로 부담할 수 있는 관계를 분리해야 합니다. 이 사건은 후순위 담보권과 압류권이 소멸하는 반면, 전입 확인 인원이 많고 임대차 보증금·확정일자·점유 범위가 불분명하므로 낙찰 이후 인도와 임대차 문제를 별도로 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53926 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 평택고덕아이파크 제101동 제17층 제1722호 (장당동) |
| 물건종류 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 이용상태 | 거실·침실·욕실·현관·다락 등의 공간으로 이용. 내부는 폐문부재 등으로 직접 확인하지 못하고 건축물현황도 등을 기초로 평가 |
| 소유자 | 김의태 (2022.03.21 소유권이전 · 거래가액 220,638,000원) |
| 감정가 | 240,000,000원 |
| 최저매각가 | 168,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 | 서울축산업협동조합 |
| 경매 청구액 | 2,164,296,288원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.21 을구 1번 서울축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 186,000,000원 |
| 선행 임대 관련 등기 | 2022.03.21 민간임대주택등기 · 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 기재 |
| 전입 조사 | 전입 확인 인원 15명 · 보증금 및 호실별 실제 점유관계 확인 필요 |
| 예상 인수액 | 0원 (배당 시뮬레이션 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당
말소기준권리는 2022.03.21 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권 자체와 이후 설정된 케이비증권 근저당권, 다수의 가압류 및 압류는 매각에 따른 소멸 대상으로 정리되어 있습니다. 별도로 설정됐다가 이미 말소된 근저당권과 가압류도 구분할 필요가 있습니다.
특히 케이비증권주식회사 명의 근저당권은 채권최고액이 13,000,000,000원이고 공동담보목록 제2023-111호가 기재되어 있습니다. 대규모 공동담보 근저당권이라는 점에서 해당 채권최고액 전체를 이 호실 단독의 실제 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 후순위 담보권이 매각으로 소멸하더라도 배당 부족은 발생할 수 있습니다. 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 서로 다른 개념입니다.
② 전입·임차 관계 — 확인 인원 15명
현황조사 등에 이름이 확인되는 전입자는 15명입니다. 모두 전입신고일이 말소기준 근저당권 설정일인 2022.03.21 이후이며, 조사된 전입일을 기준으로 선순위 대항력은 없는 것으로 분류됩니다.
하지만 전입자 전원의 보증금·확정일자·점유 부분이 미상이고, 배당요구가 확인되는 사람은 조태식과 장예진입니다. 따라서 이들을 모두 확정된 임차인으로 보거나, 보증금이 없다고 해석할 수는 없습니다.
또한 감정평가서에 복수 호실이 함께 언급되는 만큼, 아래 인원 중 누가 실제 1722호를 점유하는지, 다른 호실의 전입정보가 포함되어 있는지 확인해야 합니다. 호실별 대응관계를 확인하지 않은 채 15명 전원을 대상 호실의 점유 임차인으로 단정해서는 안 됩니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민형 | 2022.05.02 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 확인 필요 | 미확인 |
| 권현제 | 2022.04.27 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 확인 필요 | 미확인 |
| 이정혁 | 2022.05.02 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 확인 필요 | 미확인 |
| 정지성 | 2024.01.15 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 확인 필요 | 미확인 |
| 김교은 | 2024.03.04 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 확인 필요 | 미확인 |
| 조태식 | 2023.06.02 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 확인 필요 | 2025.01.24 |
| 김정민 | 2022.04.22 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 확인 필요 | 미확인 |
| 임진윤 | 2022.05.09 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 확인 필요 | 미확인 |
| 장예진 | 2022.04.21 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 확인 필요 | 2025.01.24 |
| 박예빈 | 2023.07.11 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 확인 필요 | 미확인 |
| 문태호 | 2022.04.25 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 확인 필요 | 미확인 |
| 김민철 | 2022.04.22 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 확인 필요 | 미확인 |
| 최하령 | 2022.04.19 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 확인 필요 | 미확인 |
| 박채은 | 2022.04.19 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 확인 필요 | 미확인 |
| 이석현 | 2024.04.08 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 확인 필요 | 미확인 |
대항력 표시는 확인된 전입신고일과 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 한 분류입니다. 모든 인원의 확정일자와 보증금은 확인되지 않았으며, 우선변제 및 매수인 승계 여부는 실제 점유·계약 내용과 호실별 대응관계를 추가 확인해야 합니다. 배당요구 미확인은 배당요구를 하지 않았다는 확정적 의미가 아닙니다.
③ 가격 분석 — 70% 최저가만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 168,000,000원으로 감정가 240,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰로 가격이 낮아졌다는 점은 분명하지만, 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다.
따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 볼 수 없습니다. 특히 이 물건은 사건상 근린시설이면서 감정평가상 오피스텔 이용으로 나타나므로, 시세조사에서도 동일한 법적 용도·면적·이용형태의 거래를 비교하는 것이 중요합니다.
| 구분 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 예상 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 168,000,000원 | 27,391,264,535원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 117,599,999원 | 27,440,958,936원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 82,319,999원 | 27,475,674,296원 | 0원 |
2회·3회 유찰은 가정 시나리오이며 실제 매각 진행과 확정된 매각가격을 의미하지 않습니다. 매수인 인수액 0원은 예상배당 계산 기준으로, 미확인 임대차 및 민간임대주택 관련 의무를 확정적으로 판단한 금액이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액·채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,152,000원 |
| 1. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 186,000,000원 | 164,848,000원 |
| 2. 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 드림저축은행 | 635,738,334원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 133,977,289원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행(갑구 7번·1) | 331,003,180원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행(갑구 7번·2) | 323,663,715원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농협은행(갑구 8번·1) | 372,045,575원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농협은행(갑구 8번·2) | 225,202,459원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 중소기업은행(갑구 10번) | 46,228,571원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 한국투자저축은행 등 | 12,302,253,412원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최저매각가 168,000,000원에 낙찰되는 것으로 가정하면, 집행비용 3,152,000원을 제외한 164,848,000원이 서울축산업협동조합 근저당권에 배당됩니다. 해당 근저당권은 채권최고액 기준으로 전액 회수되지 못하며, 이후 순위 채권자에게 배당될 금액은 없습니다.
시뮬레이션상 전체 채권액 합계는 27,556,112,535원, 채권자 배당합계는 164,848,000원, 미배당은 27,391,264,535원입니다. 이 합계에는 대규모 근저당 채권최고액과 공동담보 관련 금액이 포함되므로 대상 호실의 실제 채무 및 최종 배당액과 일치한다고 볼 수 없습니다.
채권액 중 근저당권 금액은 채권최고액 기준입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세, 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 채권 미배당 규모는 달라질 수 있습니다. 미배당 채권이 모두 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 고덕동 소재 고덕국제화계획지구 일반산업단지 동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 산업단지 내 공장, 오피스텔 등이 위치합니다. 순수 주거지역이라기보다는 업무·상업·산업 기능이 혼재된 입지입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 남측 근거리에 평택지제역(1호선·SRT)이 소재하고, 동측 경기대로와 주변 도로망으로 연계됩니다. 감정평가상 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 철골철근콘크리트 구조의 27층 건물로, 위생·급배수·난방·시스템에어컨·승강기·소방·보안설비와 지하주차장 등이 설치된 것으로 기재되어 있습니다. 다만 내부는 직접 확인하지 못했습니다.
- 이용상태. 감정평가서상 오피스텔로 이용되고 있습니다. 거실·침실·욕실·현관·다락 등의 구성이 기재되어 있으나 실제 1722호 내부 상태와 구체적 구조는 별도 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 장당동 154는 준주거지역·장당지구 지구단위계획구역이며 철도보호지구와 가축사육제한구역 등의 지정 사항이 있습니다. 토지이용계획에는 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2023.06.21~2026.06.20으로 기재되어 있으므로, 입찰 시점의 유효한 지정 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지 현황. 지목은 대지이며 토지이용상황은 상업용입니다. 가로장방형 평지이고 도로접면은 중로각지로 기재되어 있습니다. 공시지가 기준액은 4,416,000원/㎡입니다.
- 환금성. 산업단지와 철도 교통망 인접성은 입지상 고려 요소입니다. 다만 동일 조건의 실거래 비교자료가 확인되지 않고 근린시설 표시와 오피스텔 이용상태가 병존하므로, 실제 매수 수요·임대 가능성·환금성을 단정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 매각 대상 호실 확인. 101동 17층 1722호의 등기·건축물대장·감정평가 명세를 대조하세요. 감정평가서에는 다른 호실을 포함한 복수 호실이 기재되어 있으므로 평가·담보·점유 정보를 대상 호실별로 구분해야 합니다.
- 현황조사 전입자 확인. 등재된 15명 중 1722호의 실제 점유자와 임차인을 구분하세요. 주민등록 전입일만으로 실제 계약관계와 점유 호실이 확정되는 것은 아닙니다.
- 임대차 보증금·우선변제 확인. 보증금, 확정일자, 배당요구종기 및 실제 배당요구 여부를 확인하세요. 특히 조태식과 장예진의 배당요구 관련 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 검토. 임대사업자 등록상태, 임대의무기간, 임대차계약 신고 및 경매 후 관련 의무의 처리 여부를 확인하세요. 등기된 민간임대주택이라는 사실을 누락하면 안 됩니다.
- 법적 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정평가상 오피스텔의 차이를 집합건축물대장 및 관련 인허가 자료와 대조하세요.
- 대규모 공동담보 확인. 케이비증권주식회사 근저당권의 공동담보목록 제2023-111호를 확인해 담보 목적물과 실제 채권관계를 구분하세요.
- 세금·배당 검증. 평택세무서 관련 압류와 당해세의 교부청구 여부 및 배당순위를 확인하세요. 예상배당표에는 해당 세액이 구체적으로 반영되어 있지 않습니다.
- 실거래·임대시세 조사. 동일한 법적 용도와 이용형태의 최근 실거래 및 임대사례를 확인한 후 실질취득비용과 비교하세요. 감정가의 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다.
- 관리비·명도 비용. 공용부분 관리비 체납, 실제 점유상태, 인도명령 가능 여부 및 명도 소요비용을 확인하세요.
- 최신 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 사건 진행상황을 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “배당상 인수 0원 ≠ 모든 위험 0원”
이 물건은 최저매각가 168,000,000원으로, 감정가 대비 70%까지 내려왔습니다. 말소기준 근저당권이 명확하고 후순위 등기채권 대부분이 매각으로 소멸하는 구조라는 점은 권리분석상 긍정적입니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 전입 확인 인원 15명의 실제 점유 및 임대차관계가 불명확하고, 민간임대주택등기의 법적 처리 문제도 남아 있습니다. 여기에 근린시설 표기와 오피스텔 이용상태의 차이, 내부 미확인, 실거래 비교가격 부재가 겹칩니다.
감정가 대비 30% 낮아진 최저가만으로 투자 매력도를 높게 평가할 수는 없습니다. 복수 호실과 관련된 것으로 보이는 등기·감정·전입정보를 1722호 기준으로 분리하고, 실제 점유자·임대차·법적 용도를 확인하는 작업이 우선입니다.
결론은 권리 말소 구조는 비교적 명확하지만, 실제 인수·명도·용도 검증과 시세 확인이 끝나기 전에는 입찰 판단을 보류하는 것이 합리적이라는 것입니다. 현재 자료를 기준으로는 가격 메리트를 확정할 수 없으며, 신중한 검증이 필요한 C등급 검토 물건입니다.
