수원지방법원 2024타경53926. 등기상 물건은 평택고덕아이파크 101동 5층 516호이며 사건 용도는 근린시설로 분류돼 있습니다. 감정평가 이용상태는 오피스텔로, 거실 및 침실·욕실·현관·다락 등의 구조로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 다만 폐문부재 등으로 내부를 직접 확인하지 못하고 건축물현황도 등을 기초로 표시했습니다.
권리의 기준점은 2022.03.21 설정된 서울축산업협동조합 근저당권 148,000,000원입니다. 이후 케이비증권주식회사 근저당권 13,000,000,000원과 다수의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53926 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 101동 5층 516호 (장당동, 평택고덕아이파크) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조·(철근)콘크리트 27층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 김의태 · 거래가액 180,818,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,164,296,288원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
2022.03.21 서울축산업협동조합 근저당이 말소기준입니다. 이후 설정된 케이비증권주식회사 근저당, 드림저축은행·중소기업은행·농협은행·한국투자저축은행 등의 가압류와 국 압류, 2024.10.25 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 2024.09.24 서울보증보험주식회사 가압류와 2023.08.25 앤드제일차주식회사 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 전입자 15명 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
확인된 전입자는 모두 말소기준일 2022.03.21 이후 전입했습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 보증금과 확정일자는 모두 확인되지 않았고, 조태식·장예진은 2025.01.24 배당요구 사실이 확인됩니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최하령 | 2022.04.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 박채은 | 2022.04.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 장예진 | 2022.04.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.01.24 | 없음 |
| 김정민 | 2022.04.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김민철 | 2022.04.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 문태호 | 2022.04.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 권현제 | 2022.04.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이민형 | 2022.05.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이정혁 | 2022.05.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 임진윤 | 2022.05.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 조태식 | 2023.06.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.01.24 | 없음 |
| 박예빈 | 2023.07.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 정지성 | 2024.01.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김교은 | 2024.03.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이석현 | 2024.04.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,320,000원 |
| 1. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 148,000,000원 | 148,000,000원 |
| 2. 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 28,680,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 드림저축은행 | 635,738,334원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 133,977,289원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 331,003,180원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행주식회사 | 323,663,715원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농협은행주식회사 | 372,045,575원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농협은행주식회사 | 225,202,459원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 중소기업은행 | 46,228,571원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사한국투자저축은행 | 12,302,253,412원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 27,518,112,535원 중 채권자 예상배당은 176,680,000원이며, 미배당은 27,341,432,535원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 고덕동 소재 고덕국제화계획지구 일반산업단지 동측 인근이며, 주위에 근린생활시설·산업단지 내 공장·오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남측 근거리에 평택지제역(1호선·SRT)이 소재해 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 일부는 거실 및 침실·욕실·현관·다락, 일부는 침실·주방·거실·욕실·현관 구조로 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·시스템에어컨·승강기·화재탐지·화재경보·소화전·스프링클러· CCTV·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 철도보호지구·가축사육제한구역에 해당하고, 중로2류·중로3류에 접합니다. 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 15명 전입관계 원본 대조. 모두 후순위 전입이지만 보증금·확정일자·점유 부분이 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 조태식·장예진은 2025.01.24 배당요구가 확인되며, 나머지는 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.03.21 민간임대주택 등록 등기의 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 명도 범위. 전입자 수가 15명인 만큼 실제 점유 호실·점유자·퇴거 일정에 따라 명도 난도가 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 180,000,000원을 시세로 간주하면 안 됩니다. 별도 시세 확인 없이는 가격 메리트 판단이 불가능합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당 결과와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 게 없다”는 다르다
이 사건의 등기 순위는 비교적 명확합니다. 2022.03.21 서울축산업협동조합 근저당이 기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 소멸하는 구조입니다. 현황조사상 전입자 15명 역시 모두 기준일 이후 전입이라 대항력은 없습니다. 그래서 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 전입자 전원의 보증금과 확정일자가 미상이고, 배당요구 사실이 확인되는 사람도 2명뿐입니다. 더구나 실거래 시세가 없어 신건 최저가 180,000,000원의 가격 경쟁력을 평가할 근거도 없습니다. 결론은 권리순위는 정리돼 있지만, 점유·임대차 확인과 가격 검증이 선행돼야 하는 사건입니다.
