수원지방법원 2024타경53926. 경기도 평택시 장당동 평택고덕아이파크 101동 5층 516호입니다. 물건 분류는 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가서에는 오피스텔로 이용 중인 건물로 기재되어 있습니다. 소유자는 김의태 씨로, 2022.03.21. 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 180,818,000원입니다. 같은 날 서울축산업협동조합 명의로 채권최고액 148,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
문제는 그 이후의 권리와 점유관계입니다. 케이비증권의 13,000,000,000원 근저당권을 비롯한 다수 가압류가 등기되어 있지만 해당 권리들은 말소기준권리보다 후순위여서 매각으로 소멸할 예정입니다. 반면 현황조사에는 서로 다른 이름의 전입자 15명이 나타납니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준일보다 늦지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 후순위 전입이라는 사실과 별개로 실제 임대차계약, 현재 점유자, 인도 가능성을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53926 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 평택고덕아이파크 제101동 제5층 제516호 (장당동) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 집합건물 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 등 · 지상 27층 건물 중 5층 |
| 내부 이용상태 | 거실·침실·욕실·현관·다락 등으로 기재. 폐문부재 등으로 내부 미확인 |
| 소유자 | 김의태 · 2022.03.21. 소유권이전 · 거래가액 180,818,000원 |
| 감정가 | 180,000,000원 |
| 최저매각가 | 126,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 매각기일 | 2026.10.27. |
| 신청채권자 | 서울축산업협동조합 |
| 경매 청구액 | 2,164,296,288원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.21. 을구 1번 서울축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 148,000,000원 |
| 현황조사 전입자 | 15명 · 전입일 모두 말소기준권리 이후 |
| 민간임대주택등기 | 2022.03.21. 갑구 2-1번 · 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 기재 |
| 토지이용 | 준주거지역 · 장당지구 지구단위계획구역 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 확인
말소기준권리는 2022.03.21. 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 케이비증권 근저당권과 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 후순위 권리로 매각 시 말소될 예정입니다. 앤드제일차주식회사의 근저당권과 서울보증보험 가압류는 이미 등기부에서 말소된 상태입니다.
특히 케이비증권 근저당권의 채권최고액은 13,000,000,000원이며 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이 금액이 곧바로 해당 516호의 매수인 부담액이 되는 것은 아닙니다. 후순위 근저당권의 미배당금은 원칙적으로 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 또한 가압류 채권액에 큰 금액이 기재되어 있어도 이를 모두 해당 호실의 실질취득비용으로 더해서는 안 됩니다.
② 전입자·임차관계 — 15명, 보증금은 미상
현황조사에서 확인된 전입자는 15명입니다. 보증금 대위변제기관이나 승계신고자로 표시된 사람은 없으므로 중복된 보증기관 신고를 임차인으로 합산한 사례는 아닙니다. 다만 전입자 명단이 곧 독립된 임대차계약 15건을 의미하는 것은 아니며, 각 사람의 실제 임차인 여부와 점유 상태는 확인해야 합니다.
| 전입자 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민형 | 2022.05.02. | 미상 / 미상 | 후순위 전입 | 미확인 | 신고 없음 | 미확인 |
| 권현제 | 2022.04.27. | 미상 / 미상 | 후순위 전입 | 미확인 | 신고 없음 | 미확인 |
| 이정혁 | 2022.05.02. | 미상 / 미상 | 후순위 전입 | 미확인 | 신고 없음 | 미확인 |
| 정지성 | 2024.01.15. | 미상 / 미상 | 후순위 전입 | 미확인 | 신고 없음 | 미확인 |
| 김교은 | 2024.03.04. | 미상 / 미상 | 후순위 전입 | 미확인 | 신고 없음 | 미확인 |
| 조태식 | 2023.06.02. | 미상 / 미상 | 후순위 전입 | 미확인 | 신고 없음 | 2025.01.24. |
| 김정민 | 2022.04.22. | 미상 / 미상 | 후순위 전입 | 미확인 | 신고 없음 | 미확인 |
| 임진윤 | 2022.05.09. | 미상 / 미상 | 후순위 전입 | 미확인 | 신고 없음 | 미확인 |
| 장예진 | 2022.04.21. | 미상 / 미상 | 후순위 전입 | 미확인 | 신고 없음 | 2025.01.24. |
| 박예빈 | 2023.07.11. | 미상 / 미상 | 후순위 전입 | 미확인 | 신고 없음 | 미확인 |
| 문태호 | 2022.04.25. | 미상 / 미상 | 후순위 전입 | 미확인 | 신고 없음 | 미확인 |
| 김민철 | 2022.04.22. | 미상 / 미상 | 후순위 전입 | 미확인 | 신고 없음 | 미확인 |
| 최하령 | 2022.04.19. | 미상 / 미상 | 후순위 전입 | 미확인 | 신고 없음 | 미확인 |
| 박채은 | 2022.04.19. | 미상 / 미상 | 후순위 전입 | 미확인 | 신고 없음 | 미확인 |
| 이석현 | 2024.04.08. | 미상 / 미상 | 후순위 전입 | 미확인 | 신고 없음 | 미확인 |
'후순위 전입'은 기재된 전입일이 2022.03.21. 말소기준권리보다 늦다는 의미입니다. 표의 대항력 판단은 확인된 전입기록을 기준으로 하며, 선행 점유·임대차관계 등 다른 권원까지 검증됐다는 뜻은 아닙니다. 우선변제는 확정일자 및 보증금 등 요건을 확인할 수 없어 미확인으로 표시했습니다. 승계는 보증기관 대위·승계신고 여부를 의미합니다.
조태식과 장예진은 2025.01.24. 배당요구 관련 문건접수가 확인됩니다. 그러나 보증금·확정일자·실제 배당요구액은 확인되지 않아 이들이 얼마를 배당받는지 계산할 수 없습니다. 또한 나머지 전입자의 배당요구 여부가 확인되지 않는다고 해서 임차권이나 점유 자체가 없다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 비교 — 30% 할인, 시세 메리트는 미확인
최초 감정가는 180,000,000원이며, 현재 최저매각가는 126,000,000원입니다. 감정가의 70%까지 내려온 것은 사실입니다. 그러나 동일 건물·유사 면적·유사 용도의 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 180,000,000원 | 100% | 최초 기준가격 |
| 현재 최저가 | 126,000,000원 | 70% | 1회 유찰 |
| 2회 유찰 시 | 88,200,000원 | 49% | 가정 시나리오 |
| 3회 유찰 시 | 61,739,999원 | 34.3% | 가정 시나리오 |
| 동일 용도 실거래 시세 | 미확인 | — | 최근 거래 비교 필요 |
가격 판단에는 감정가 할인율보다 실제 취득비용과 최근 실거래가가 중요합니다. 현재 배당모형상 인수액은 0원이므로, 다른 비용이나 미확인 의무가 없다는 가정에서는 최저가 기준 실질취득금액이 126,000,000원입니다. 하지만 이 금액이 시장가치보다 낮다는 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
예상 매각대금 126,000,000원에서 집행비용을 제외하면 서울축산업협동조합에 123,436,000원이 배당되는 구조입니다. 이후 채권자들에게는 배당할 금액이 남지 않으며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,564,000원 |
| 1. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 148,000,000원 | 123,436,000원 |
| 2. 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 드림저축은행 | 635,738,334원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 133,977,289원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행(갑구 7번-1) | 331,003,180원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행(갑구 7번-2) | 323,663,715원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농협은행(갑구 8번-1) | 372,045,575원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농협은행(갑구 8번-2) | 225,202,459원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 중소기업은행(갑구 10번) | 46,228,571원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 한국투자저축은행 등 | 12,302,253,412원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 및 청구금액을 기준으로 한 단순 배당추정입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인의 최우선변제·실제 확정 채권액 등은 반영되지 않았습니다. 공동담보 및 복수 채권자가 포함된 금액은 해당 호실에 실제 배분되는 채무액과 다를 수 있습니다. 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 점유문제는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수(모형) |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 126,000,000원 | 123,436,000원 | 27,394,676,535원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 | 88,200,000원 | 86,212,400원 | 27,431,900,135원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정 | 61,739,999원 | 60,228,679원 | 27,457,883,856원 | 0원 |
회차가 진행되어 가격이 내려가더라도 배당모형상 인수금은 계속 0원입니다. 이는 확인된 후순위 등기채권이 매수인에게 승계되지 않는다는 전제에 따른 결과입니다. 다만 15명의 전입자에 대한 계약·점유 확인과 민간임대주택 등록 검토는 낙찰가가 내려가도 그대로 필요합니다. 단순 유찰만으로 불확실성이 해소되지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 고덕동 소재 고덕국제화계획지구 일반산업단지 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 산업단지 내 공장, 오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 남측 근거리에 평택지제역 (수도권전철 1호선·SRT)이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조 등을 사용한 지상 27층 건물입니다. 위생·급배수·난방·시스템에어컨·승강기·소방·보안설비와 지하주차장 등이 기재되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 장당지구 지구단위계획구역이며 남측 중로2류, 서측 중로3류와 접합니다. 철도보호지구 및 가축사육제한구역 등이 표시되어 있습니다.
- 토지거래허가 관련. 감정자료에는 2023.06.21.~2026.06.20. 기간의 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 기재되어 있습니다. 매각기일 현재의 지정 연장 여부와 해당 거래에 대한 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔 용도로 이용되며 거실·침실·욕실·현관·다락 등이 표시됩니다. 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 실제 구조와 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 근린시설 분류, 감정상 오피스텔 이용, 임대등록사항을 함께 고려해야 합니다. 최근 동일 조건의 실거래가가 확인되지 않아 재매각가격과 매각 소요기간을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입자 15명 실제 점유 확인. 명단에 있는 사람이 모두 독립적인 임차인인지, 현재 거주하거나 점유 중인지, 이미 퇴거했는지 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 확인된 전입일은 모두 말소기준 이후이나 보증금과 확정일자가 미상입니다. 임대차계약서와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 조태식·장예진의 2025.01.24. 배당요구 관련 접수 내용과 배당요구액, 우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 임대의무기간, 등록 말소 여부 및 경매 취득 시 임대사업자 관련 의무 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 실제 용도 및 내부 상태. 근린시설 분류와 감정상 오피스텔 이용이 일치하는지 건축물대장 등 관련 공부를 확인하고, 내부 구조와 시설 상태를 조사해야 합니다.
- 공동담보 관계 확인. 케이비증권 근저당권의 공동담보목록과 경매신청채권액, 다른 담보물의 관계를 검토해야 합니다. 전체 채권액을 해당 호실의 채무액으로 오인하지 마세요.
- 실거래가 확인. 평택고덕아이파크 내 동일 용도·유사 면적·유사 층의 최근 실거래와 현재 매물을 비교해 입찰가 상한을 산정해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 실제 점유자와 인도 가능성을 확인하고, 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 관리비도 확인해야 합니다.
- 원본 서류 최종 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 확인할 것은 많다”
이 물건의 최저매각가는 감정가 180,000,000원에서 126,000,000원으로 내려왔습니다. 등기상 후순위 근저당과 가압류는 소멸하는 구조이고, 배당모형상 인수액도 0원입니다. 등기상 권리관계만 보면 정리 가능한 구조입니다.
그러나 임대차관계는 별개의 문제입니다. 현황조사에 15명의 전입자가 확인되지만, 보증금·확정일자·실제 점유관계는 불명확합니다. 여기에 민간임대주택등기와 용도 확인 문제가 있고, 시장가격을 판단할 최근 실거래 비교도 확보되지 않았습니다. 단순히 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
결론은 '등기상 후순위 권리 정리는 가능, 임대·점유관계와 가격은 보류'입니다. 전입자의 실제 임대차관계, 민간임대주택 관련 의무, 호실의 정확한 용도 및 최근 실거래가 확인된 뒤 입찰 여부와 적정 상한가를 결정하는 것이 합리적입니다. 현재는 할인율보다 확인되지 않은 점유·임대관계를 해소하는 것이 우선입니다.
