수원지방법원 2024타경53926. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 102동 9층 925호입니다. 물건종류는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가의 이용상태에서는 오피스텔로 설명되어 있습니다. 따라서 일반적인 아파트처럼 접근해서는 안 됩니다. 공부상 용도와 실제 이용상태, 개별 호실의 적법한 사용 여부를 먼저 대조해야 하는 물건입니다.
등기상 소유자는 김의태이며, 2022년 3월 21일 거래가액 180,818,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 서울축산업협동조합 앞으로 채권최고액 148,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 추가 근저당과 다수의 가압류가 이어졌고, 2024년 10월 25일 서울축산업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
낙찰자가 주목할 부분은 큰 채권액 자체보다 그 채권이 낙찰 후 소멸하는지, 별도로 승계할 의무가 있는지입니다. 이 사건에서는 주요 금전채권이 말소기준 이후에 설정되어 소멸 대상으로 분류됩니다. 반면 민간임대주택등기와 전입자들의 점유관계는 별도 검토가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53926 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 9층 925호 (장당동, 평택고덕아이파크) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트·철골철근콘크리트 구조, 27층 건물 |
| 소유자 | 김의태 · 2022.03.21 소유권이전 · 거래가액 180,818,000원 |
| 종전 신탁 | 주식회사하나자산신탁 · 신탁등기 말소 |
| 감정가 | 180,000,000원 |
| 최저매각가 | 126,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 | 서울축산업협동조합 |
| 신청채권액 | 2,164,296,288원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.21 을구 1번 · 서울축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 148,000,000원 |
| 추가 근저당 | 2023.03.27 케이비증권주식회사 · 채권최고액 13,000,000,000원 · 공동담보 |
| 임대 관련 등기 | 2022.03.21 민간임대주택등기 |
| 전입 조사 | 15명 · 보증금 및 확정일자 미상 · 배당요구 확인 2명 |
| 예상 인수액 | 0원 (제시된 배당·유찰 시나리오 기준) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 서울축산업협동조합 근저당
핵심은 2022년 3월 21일 서울축산업협동조합의 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 설정된 케이비증권의 근저당과 금융기관들의 가압류, 경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸합니다.
케이비증권 근저당권의 채권최고액은 13,000,000,000원이지만, 공동담보가 설정된 후순위 권리입니다. 따라서 그 금액을 낙찰자가 그대로 떠안는 것으로 해석해서는 안 됩니다. 다수 가압류 역시 배당받지 못한 채권액과 매수인 인수액을 구분해야 합니다.
② 임차인·전입자 분석 — 15명의 보증금이 확인되지 않았다
현황조사 등에서 확인되는 전입 관련 명단은 15명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없지만, 각 명단의 구체적인 임대차계약과 925호에 대한 실제 점유 여부는 추가 확인이 필요합니다.
명단의 전입일은 모두 2022.03.21 말소기준권리 이후입니다. 주어진 전입일을 기준으로는 말소기준보다 앞선 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금과 확정일자가 전부 미상이고 실제 점유관계가 완전히 확인되지 않았으므로, 최우선변제 여부와 점유자별 권리관계를 단정할 수는 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이민형 | 2022.05.02 | 후순위 전입 | 미상 | 별도 확인 | 미확인 |
| 권현제 | 2022.04.27 | 후순위 전입 | 미상 | 별도 확인 | 미확인 |
| 이정혁 | 2022.05.02 | 후순위 전입 | 미상 | 별도 확인 | 미확인 |
| 정지성 | 2024.01.15 | 후순위 전입 | 미상 | 별도 확인 | 미확인 |
| 김교은 | 2024.03.04 | 후순위 전입 | 미상 | 별도 확인 | 미확인 |
| 조태식 | 2023.06.02 | 후순위 전입 | 미상 | 별도 확인 | 2025.01.24 |
| 김정민 | 2022.04.22 | 후순위 전입 | 미상 | 별도 확인 | 미확인 |
| 임진윤 | 2022.05.09 | 후순위 전입 | 미상 | 별도 확인 | 미확인 |
| 장예진 | 2022.04.21 | 후순위 전입 | 미상 | 별도 확인 | 2025.01.24 |
| 박예빈 | 2023.07.11 | 후순위 전입 | 미상 | 별도 확인 | 미확인 |
| 문태호 | 2022.04.25 | 후순위 전입 | 미상 | 별도 확인 | 미확인 |
| 김민철 | 2022.04.22 | 후순위 전입 | 미상 | 별도 확인 | 미확인 |
| 최하령 | 2022.04.19 | 후순위 전입 | 미상 | 별도 확인 | 미확인 |
| 박채은 | 2022.04.19 | 후순위 전입 | 미상 | 별도 확인 | 미확인 |
| 이석현 | 2024.04.08 | 후순위 전입 | 미상 | 별도 확인 | 미확인 |
대항력 표시는 확인된 전입일과 말소기준일의 선후관계에 따른 판단입니다. 모든 조사 대상자의 보증금·확정일자·점유 부분은 미상입니다. '별도 확인'은 실제 승계가 발생한다는 의미가 아니라, 해당 호실의 계약 및 점유관계를 검증해야 한다는 뜻입니다.
주어진 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 그러나 이는 현재 확인된 권리와 배당 가정에 따른 결과입니다. 실제 임대차계약, 점유관계, 임대주택 등록상 의무 및 법정 우선채권 검토까지 모두 마친 확정적인 취득비용이라고 보기는 어렵습니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 70%지만 시세보다 싼지는 미확인
이번 회차 최저가 126,000,000원은 감정가 180,000,000원의 70%입니다. 최초 가격에 비해 내려온 것은 분명하지만, 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 저렴한 정도는 서로 다른 개념입니다.
동일 용도·동일 면적·동일 건물 또는 유사 입지의 최근 실거래가격이 확인되지 않았으므로, 현재로서는 126,000,000원이 시세보다 낮다고 판단할 수 없습니다. 특히 근린시설로 분류된 물건의 오피스텔 이용 사례인 만큼, 단순한 아파트 실거래와 비교하거나 용도가 다른 매물의 가격을 그대로 적용하면 왜곡될 수 있습니다.
| 구분 | 매각 기준가격 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 180,000,000원 | 100% | 시장가격 별도 확인 |
| 현재 회차 | 126,000,000원 | 70% | 가격 검증 필요 |
| 2회 유찰 시 | 88,200,000원 | 49% | 가정 시나리오 |
| 3회 유찰 시 | 61,739,999원 | 34.3% | 가정 시나리오 |
2·3회 유찰 가격은 회차별 가정값이며 실제 다음 매각기일이나 향후 최저매각가격이 확정되었다는 의미는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,564,000원 |
| 1. 서울축산업협동조합 근저당 | 148,000,000원 | 123,436,000원 |
| 2. 케이비증권 근저당 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 드림저축은행 가압류 | 635,738,334원 | 0원 |
| 4. 중소기업은행 가압류 | 133,977,289원 | 0원 |
| 5. 농협은행 가압류 | 331,003,180원 | 0원 |
| 6. 농협은행 가압류 | 323,663,715원 | 0원 |
| 7. 농협은행 가압류 | 372,045,575원 | 0원 |
| 8. 농협은행 가압류 | 225,202,459원 | 0원 |
| 9. 중소기업은행 가압류 | 46,228,571원 | 0원 |
| 10. 한국투자저축은행 등 가압류 | 12,302,253,412원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 가정 | 126,000,000원 |
|---|---|
| 집행비용 추정 | 2,564,000원 |
| 채권자 예상배당 | 123,436,000원 |
| 전체 채권청구액 합계 | 27,518,112,535원 |
| 채권 미배당액 합계 | 27,394,676,535원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 (시나리오 기준) |
채권최고액 및 청구금액에 기초한 단순 예상배당입니다. 실제 피담보채무 잔액, 공동담보의 배당관계, 집행비용, 당해세·조세채권, 임차인의 최우선변제 및 우선배당은 확정되지 않았습니다. 전체 채권청구액의 합계는 이 호실만의 독립적인 채무나 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 매각가는 낮아져도 채권 부족액은 증가
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 126,000,000원 | 123,436,000원 | 27,394,676,535원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 | 88,200,000원 | 86,212,400원 | 27,431,900,135원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정 | 61,739,999원 | 60,228,679원 | 27,457,883,856원 | 0원 |
회차별 가정에서는 모두 신청채권자의 채권이 전액 만족되지 않습니다. 그만큼 후순위 채권자에게 돌아갈 배당도 없거나 매우 제한적입니다. 다만 후순위 채권자의 미회수와 매수인의 채무승계는 별개의 문제입니다. 반대로 예상 인수가 0원이라는 사실만으로 명도와 임대 관련 부담까지 없다고 판단해서도 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 평택시 고덕동 고덕국제화계획지구 일반산업단지 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 산업단지 내 공장 및 오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근 버스정류장이 있습니다. 남측 근거리에는 평택지제역(1호선·SRT)이 소재해 교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 중로2류, 서측 중로3류에 접하며 동측 경기대로와 연계됩니다.
- 토지 특성. 가로장방형 평지에 업무시설·판매시설·문화 및 집회시설 건부지로 이용되고 있습니다. 공부상 용도지역은 준주거지역이며 장당지구 지구단위계획구역에 속합니다.
- 규제. 철도보호지구, 가축사육제한구역 등이 표시되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역의 기재된 지정기간은 2023.06.21~2026.06.20으로, 매각기일 기준 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 건물 설비. 위생·급배수·난방설비, 시스템에어컨, 승강기, 화재탐지·경보설비, 스프링클러, CCTV, 지하주차장 등이 기재되어 있습니다.
- 내부 상태. 폐문부재 등으로 내부를 직접 확인하지 못했고, 건축물현황도 등을 기초로 이용상태가 작성되었습니다. 실제 내부 상태와 시설 하자를 확인해야 합니다.
- 환금성. 주변 산업단지 및 업무시설 수요를 검토할 여지는 있지만, 동일 조건의 최근 거래가격이 확인되지 않아 실제 매매·임대 수요와 처분 가능성을 수치로 판단하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 개별 호실 확인. 102동 9층 925호의 전유면적, 대지권, 공부상 용도, 감정 대상 및 매각 범위를 등기부·건축물대장·감정평가서 원본에서 일치시켜야 합니다.
- 임차인 명단과 점유 확인. 전입 조사 대상 15명 중 실제 925호에 거주하거나 점유하는 사람이 누구인지, 독립된 임대차계약이 있는지 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 임대차계약서, 확정일자, 전입 및 실제 점유 시점, 보증금, 배당요구종기 및 소액임차인 최우선변제 가능성을 검토해야 합니다.
- 민간임대주택등기 검토. 임대사업자 등록 상태, 의무임대기간, 임대료 제한, 경매 후 등록·의무의 처리 여부를 관할 기관과 관련 원본을 통해 확인해야 합니다.
- 국세 압류 확인. 평택세무서 압류와 관련한 체납세액, 법정기일, 당해세 여부 및 실제 배당순위를 검증해야 합니다.
- 공동담보 확인. 케이비증권 근저당의 공동담보목록 제2023-111호와 실제 피담보채무 및 배당관계를 확인해야 합니다.
- 실거래가격 확인. 동일 건물·유사 면적·동일 법정용도 물건의 최근 거래 및 임대 사례를 확보한 뒤 적정 입찰가격을 산정해야 합니다.
- 현장 조사. 실제 출입 및 점유상태, 내부 마감·설비, 누수 등 하자, 미납 관리비 및 명도 난도를 확인해야 합니다.
- 매각기일 확인. 2026.10.27 진행 여부, 변경·연기·취하 가능성, 최신 매각물건명세서 및 특별매각조건을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 중요한 것은 확인되지 않은 조건”
이 사건은 감정가 180,000,000원에서 최저가 126,000,000원으로 내려왔습니다. 겉으로는 유찰에 따른 가격 인하가 눈에 들어오지만, 실제 투자 판단에 필요한 확인사항이 적지 않습니다.
말소기준 근저당 이후 설정된 주요 금전채권이 매각으로 소멸한다는 점은 긍정적입니다. 후순위 채권의 미배당액이 크더라도 이를 그대로 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다. 그러나 전입 조사 대상 15명의 보증금과 실제 점유관계가 미상이고, 민간임대주택등기 및 국세 압류에 대한 추가 검토가 필요합니다.
게다가 물건종류는 근린시설이지만 감정평가상 오피스텔로 이용되고 있으며, 개별 호실의 내부를 확인하지 못한 상태입니다. 동일 조건의 최신 실거래가격도 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단하기 어렵습니다.
결론은 '등기상 후순위 권리 소멸은 긍정적, 실제 점유·임대관계와 가격 검증은 보류'입니다. 해당 호실의 실제 점유자와 임대차, 민간임대주택 관련 의무, 법정 우선채권, 공부상 용도 및 실거래가격을 확인하기 전에는 최저가 126,000,000원만을 근거로 응찰하는 것을 권하기 어렵습니다.
