수원지방법원 2024타경53926. 평택고덕아이파크 102동 9층 925호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 180,000,000원, 신건 최저매각가도 180,000,000원입니다. 소유자는 김의태이며, 2022.03.21. 소유권이전 등기가 이뤄졌고 등기 원인은 2019.01.02. 매매, 거래가액은 180,818,000원으로 기재돼 있습니다.
권리의 기준점은 2022.03.21. 설정된 서울축산업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 148,000,000원입니다. 이후 케이비증권주식회사 근저당 13,000,000,000원과 다수의 가압류·압류가 붙었지만, 제공된 권리판정상 모두 말소기준 뒤의 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당 계산에서도 매수인 인수는 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53926 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 9층925호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조·(철근)콘크리트 27층 건물 · 9층 925호 |
| 소유자 | 김의태 · 2022.03.21. 소유권이전 · 거래가액 180,818,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 2,164,296,288원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 등기 발행일 | 2026.09.05 · 수원지방법원 송탄등기소 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2022.03.21. 을구 1번 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 케이비증권주식회사 근저당, 드림저축은행·중소기업은행·농협은행·한국투자저축은행 등의 가압류와 국세 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2023.08.25. 앤드제일차주식회사 근저당 70,000,000원은 2024.02.23. 이미 말소됐고, 2024.09.24. 서울보증보험 가압류 687,863,701원도 2024.10.08. 해제돼 2024.10.11. 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 15명, 모두 말소기준 이후 전입
현황조사에서 확인된 실제 임차인은 15명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 15명 모두 실제 임차인으로 봅니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2022.03.21.보다 늦어 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 다만 전원의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 배당관계와 실제 점유·명도 상태는 별도로 점검해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민형 | 2022.05.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 권현제 | 2022.04.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 이정혁 | 2022.05.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 정지성 | 2024.01.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 김교은 | 2024.03.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 조태식 | 2023.06.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.01.24 접수 | 없음 |
| 김정민 | 2022.04.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 임진윤 | 2022.05.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 장예진 | 2022.04.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.01.24 접수 | 없음 |
| 박예빈 | 2023.07.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 문태호 | 2022.04.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 김민철 | 2022.04.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 최하령 | 2022.04.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 박채은 | 2022.04.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 이석현 | 2024.04.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 미확인 | 없음 |
③ 가격 — 실거래 대신 회차별 채권 미배당을 본다
현재는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 180,000,000원입니다. 동일 물건의 실거래 비교값은 제시되지 않아 가격이 시장 대비 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 감정가 할인율 자체보다 회차별 배당 부족액과 인수 여부를 중심으로 보는 편이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 180,000,000원 | 176,680,000원 | 27,341,432,535원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 144,000,000원 | 141,184,000원 | 27,376,928,535원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 115,200,000원 | 112,787,200원 | 27,405,325,335원 | 0원 |
가격이 180,000,000원에서 144,000,000원, 115,200,000원으로 내려가면 채권자들의 미배당액은 각각 27,341,432,535원 → 27,376,928,535원 → 27,405,325,335원으로 증가합니다. 그러나 매수인에게 이전되는 금액은 세 시나리오 모두 0원입니다. 채권자 미배당이 크다는 사실 자체가 매수인의 추가 부담을 뜻하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,320,000원 |
| 1. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 148,000,000원 | 148,000,000원 |
| 2. 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 28,680,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 드림저축은행 | 635,738,334원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 133,977,289원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 331,003,180원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행주식회사 | 323,663,715원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농협은행주식회사 | 372,045,575원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농협은행주식회사 | 225,202,459원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 중소기업은행 | 46,228,571원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사한국투자저축은행 | 12,302,253,412원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 27,518,112,535원 중 채권자 배당은 176,680,000원, 미배당은 27,341,432,535원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 집행비용은 3,320,000원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 고덕동 소재 고덕국제화계획지구 일반산업단지 동측 인근으로, 주변에 근린생활시설·산업단지 내 공장·오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남측 근거리에 평택지제역(1호선·SRT)이 소재해 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 거실·침실·욕실·현관·다락 등으로 구성된 형태가 기재돼 있습니다. 폐문부재 등으로 내부 확인을 하지 못해 건축물현황도 등을 기초로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·시스템에어컨·승강기·화재탐지·화재경보·소화전·스프링클러· CCTV·지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역·장당지구 지구단위계획구역이며 장당동 154 토지면적은 16,362㎡, 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다. 남측 중로2류, 서측 중로3류와 접하고 경기대로에 연계됩니다.
- 제한. 철도보호지구·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 15명 전수 확인. 모두 말소기준 이후 전입이지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서에서 각 임차인의 실제 임대차조건과 점유 부분을 대조하세요.
- 배당요구 확인. 조태식·장예진은 2025.01.24. 배당요구를 접수했습니다. 나머지 임차인도 최종 명세서 기준으로 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.03.21. 민간임대주택등기의 매각 후 효력과 매수인에게 미치는 영향을 최종 서류에서 확인하세요.
- 가격 판단 보수적 접근. 신건 최저가는 180,000,000원으로 감정가와 같습니다. 실거래 비교 근거 없이 감정가 할인만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
- 명도 범위. 다수 전입자가 확인된 오피스텔형 물건이므로 실제 점유자·점유호실·인도 대상과 인도명령 가능 범위를 현황조사 및 현장 확인으로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “간단한 물건”은 다르다
이 사건은 숫자로만 보면 분명한 장점이 있습니다. 말소기준 이후의 담보권과 가압류는 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 15명의 임차인도 모두 2022.03.21. 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없습니다.
하지만 실제 입찰 난도는 단순한 ‘인수 0원’ 사건보다 높습니다. 임차인이 15명이고 보증금·확정일자가 모두 미상이며, 민간임대주택등기까지 존재합니다. 게다가 신건 최저가 180,000,000원이 시장 대비 어느 수준인지를 판단할 실거래 근거도 없습니다. 따라서 결론은 권리금액상 인수는 0원, 점유·임대차 확인은 필수입니다. 가격과 명도 두 축을 모두 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
