수원지방법원 2024타경53926. 등기상 소유자는 김의태이고, 2022.03.21. 서울축산업협동조합의 채권최고액 148,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 케이비증권주식회사 근저당, 다수의 가압류·압류와 임의경매개시결정이 이어졌으며, 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 단순히 “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 2022.03.21. 소유권이 김의태에게 이전될 때 민간임대주택등기가 함께 기재됐고, 이 등기는 서울축산업협동조합 근저당보다 접수번호가 앞섭니다. 또한 현황조사 등에서 여러 명의 전입자가 확인됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않은 사람이 많습니다. 각 전입일 자체는 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으나, 입찰 전 매각물건명세서와 현황을 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53926 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 101동 5층512호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조·(철근)콘크리트 27층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 김의태 · 2022.03.21. 소유권이전 · 거래가액 180,818,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,164,296,288원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 채권은 소멸
말소기준은 2022.03.21. 서울축산업협동조합 근저당권 148,000,000원입니다. 이후의 케이비증권주식회사 근저당과 드림저축은행·중소기업은행· 농협은행·한국투자저축은행 등의 가압류, 국세 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 앤드제일차주식회사 근저당과 서울보증보험 가압류는 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 전입자 — 모두 말소기준 이후 전입
확인된 전입자들은 모두 2022.03.21. 말소기준권리 이후 전입입니다. 따라서 현재 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 사람이 많아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 조태식과 장예진은 2025.01.24. 배당요구를 한 것으로 확인됩니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민형 | 2022.05.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권현제 | 2022.04.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정혁 | 2022.05.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정지성 | 2024.01.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김교은 | 2024.03.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조태식 | 2023.06.02 | 미상 | 2025.01.24 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정민 | 2022.04.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임진윤 | 2022.05.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장예진 | 2022.04.21 | 미상 | 2025.01.24 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박예빈 | 2023.07.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 문태호 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민철 | 2022.04.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최하령 | 2022.04.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박채은 | 2022.04.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이석현 | 2024.04.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교값이 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 180,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득 역시 180,000,000원입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않아, 이 금액이 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,320,000원 |
| 서울축산업협동조합 근저당 | 148,000,000원 | 148,000,000원 |
| 케이비증권주식회사 근저당 | 13,000,000,000원 | 28,680,000원 |
| 드림저축은행 가압류 | 635,738,334원 | 0원 |
| 중소기업은행 가압류 | 133,977,289원 | 0원 |
| 농협은행 주식회사 가압류 | 331,003,180원 | 0원 |
| 농협은행주식회사 가압류 | 323,663,715원 | 0원 |
| 농협은행주식회사 가압류 | 372,045,575원 | 0원 |
| 농협은행주식회사 가압류 | 225,202,459원 | 0원 |
| 중소기업은행 가압류 | 46,228,571원 | 0원 |
| 한국투자저축은행 가압류 | 12,302,253,412원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 총 채권액 27,518,112,535원 중 채권자 배당액은 176,680,000원, 미배당액은 27,341,432,535원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 거실·침실·욕실·현관·다락 등의 구조로 기재돼 있습니다.
- 현황 확인. 폐문부재 등으로 내부를 직접 확인하지 못해 건축물현황도 등을 기초로 이용상태가 표기됐습니다.
- 주위환경. 고덕국제화계획지구 일반산업단지 동측 인근으로 근린생활시설, 산업단지 내 공장, 오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 버스정류장이 있으며, 남측 근거리에 평택지제역(1호선·SRT)이 소재합니다.
- 도로. 남측 중로2류, 서측 중로3류에 접하고 동측 경기대로와 연계됩니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 철도보호지구, 가축사육제한구역 등이 포함되고 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
- 건물설비. 위생·급배수·난방·시스템에어컨·승강기·화재탐지·소화전·스프링클러·CCTV·지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 말소기준권리보다 먼저 접수된 등기의 처리 상태와 매각 후 효력을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 전입자 현황 재확인. 현재 확인된 전입은 모두 말소기준 이후이나, 보증금·확정일자가 미상인 사람이 많습니다.
- 배당요구 확인. 조태식·장예진은 2025.01.24. 배당요구가 확인됩니다. 나머지 전입자도 최신 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 직접 확인이 되지 않았습니다.
- 시세 별도 검증. 최근 실거래 비교값이 없어 현재 최저가 180,000,000원의 가격 경쟁력은 판단 보류가 맞습니다.
- 국세 압류 확인. 평택세무서장의 압류가 등기돼 있으므로 실제 배당 순위와 금액은 매각 전 최신 자료로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “금전 인수는 0원, 확인 의무까지 0은 아니다”
이 사건의 핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 말소기준권리 이후의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 둘째, 현황조사상 여러 전입자가 존재하지만 모두 말소기준권리보다 늦어 현재 자료상 대항력은 없습니다.
그러나 2022.03.21.의 민간임대주택등기는 말소기준 근저당보다 먼저 접수됐고, 전입자들의 보증금·확정일자도 상당 부분 확인되지 않았습니다. 게다가 최근 실거래 시세가 없어 신건 180,000,000원을 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 결론은 금전 인수 위험은 낮지만, 등기·임대관계 확인과 가격 검증을 마친 뒤 접근할 물건입니다.
