수원지방법원 2024타경53926. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 101동 5층 512호입니다. 경매상 물건 용도는 근린시설로 분류되어 있지만 감정평가서의 이용상태는 오피스텔로 기재되어 있습니다. 실제 사용형태와 공부상 용도의 구분을 확인해야 하는 물건입니다.

소유자는 김의태이며, 2022년 3월 21일 소유권이전등기 당시 거래가액은 180,818,000원입니다. 같은 날 서울축산업협동조합이 채권최고액 148,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 대규모 공동담보 근저당과 다수의 가압류가 뒤따랐고, 2024년 10월 25일 임의경매가 개시되었습니다.

현재 최저가가 감정가의 70%라는 점은 눈에 띕니다. 그러나 이 물건에서 먼저 확인해야 할 것은 할인율보다 전입자들의 실제 점유·임대차보증금·권리관계입니다. 시세 검증이 되지 않은 상태에서 단순히 유찰되었다는 이유로 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당

권리의 출발점은 2022년 3월 21일 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 148,000,000원이며, 이 근저당이 말소기준권리에 해당합니다.

이후 설정된 케이비증권주식회사의 채권최고액 13,000,000,000원 근저당권과 다수의 가압류·압류·경매개시결정은 등기상 후순위로서 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 케이비증권 근저당권에는 공동담보목록 제2023-111호가 기재되어 있어, 채권최고액 전체를 본 호실만의 부담으로 해석해서는 안 됩니다.

② 임차인·전입자 분석 — 15명의 권리 확인이 핵심

현황조사 등에서 확인된 전입 관련 인원은 15명입니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고로 표시된 인원은 없으나, 실제 임대차계약상 임차인인지와 각자의 점유관계는 확인이 필요합니다. 모든 전입신고일은 말소기준권리 설정일인 2022.03.21 이후입니다.

전입 후순위는 확인된 전입신고일이 말소기준권리보다 늦다는 의미입니다. 보증금·확정일자·실제 점유가 미확인된 상태에서 대항력과 우선변제권의 모든 법적 요건이 확정되었다는 뜻은 아닙니다. 배당요구 미확인은 배당요구가 없었다는 확정 판단이 아닙니다.

③ 가격 분석 — 감정가 70%와 시세 할인은 다르다

이 물건의 감정가는 180,000,000원이고, 1회 유찰 후 최저매각가는 126,000,000원입니다. 감정가 대비 70%로 낮아졌지만, 주변 동일 용도·유사 면적 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않았습니다.

따라서 126,000,000원이 시세보다 저렴하다는 판단은 유보해야 합니다. 특히 해당 호실은 근린시설로 분류되어 있으면서 감정 이용상태가 오피스텔이므로, 일반 아파트 실거래가와 직접 비교해서도 안 됩니다. 실제 공부상 용도와 임대 가능 형태가 유사한 물건을 대상으로 비교해야 합니다.

향후 회차는 주어진 유찰 시나리오에 따른 가정이며 실제 매각기일·최저가격은 법원 공고로 확인해야 합니다. 각 회차 인수액 0원은 보증금 미상 임대차 및 기타 인수 가능성을 확정적으로 배제한 수치가 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 매각된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 추정 집행비용을 먼저 공제하고 나머지를 선순위 근저당권에 배당하는 구조로, 후순위 채권자에게 돌아갈 배당금은 없는 것으로 계산되어 있습니다.

채권신고액을 합산한 시뮬레이션상 총 채권액은 27,518,112,535원, 채권자 예상배당 합계는 123,436,000원, 미배당 합계는 27,394,676,535원입니다.

다만 후순위 근저당에는 공동담보가 설정되어 있고, 다수 채권자와 관련된 가압류도 존재합니다. 따라서 이 거액의 채권 합계를 해당 호실의 독립적인 채무액으로 보아서는 안 됩니다. 또한 미배당액이 곧 낙찰자가 인수하는 금액은 아닙니다.

집행비용 2,564,000원은 추정치입니다. 배당표는 채권최고액 및 신고 청구금액을 토대로 계산한 가정으로, 실제 피담보채무액·조세채권·임차인 최우선변제·배당순위 조정 등이 반영되면 결과가 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 고덕동 소재 고덕국제화계획지구 일반산업단지 동측 인근에 위치합니다. 주위에는 근린생활시설, 산업단지 내 공장, 오피스텔 등이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하며 인근 버스정류장이 있습니다. 남측 근거리에 평택지제역(1호선·SRT)이 위치하여 감정평가상 교통상황은 무난한 편입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트 및 철골철근콘크리트 구조의 27층 건물입니다. 위생·급배수·난방·시스템에어컨·승강기·소방·보안설비와 지하주차장 등이 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 거실·침실·욕실·현관·다락 등의 구성이 기재되어 있습니다. 다만 내부 직접 확인은 이루어지지 않아 해당 호실의 실제 구조를 확인할 필요가 있습니다.
• 토지. 준주거지역, 장당지구 지구단위계획구역이며 남측 중로2류·서측 중로3류에 접합니다. 공시지가 기준은 4,416,000원/㎡입니다.
• 규제. 철도보호지구, 가축사육제한구역 등과 관련된 토지이용계획이 확인됩니다. 토지거래계약 허가구역은 기재된 지정기간이 2026.06.20에 종료되므로 현재 지정 여부를 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 산업단지와 교통시설 접근성은 참고할 수 있는 입지 요소입니다. 그러나 근린시설 분류와 오피스텔 이용상태의 차이, 실거래 시세 미확인 및 다수 점유자 문제 때문에 현재 자료만으로 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 15명 전입자 확인. 각 전입자의 실제 거주·점유 여부, 임대차계약 유무, 점유부위, 보증금 및 확정일자를 확인해야 합니다. 전입신고만으로 모든 법적 권리관계가 확정되지는 않습니다.
• 배당요구 2명 확인. 조태식·장예진의 배당요구 관련 문건과 실제 배당요구금액, 우선변제 요건을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.03.21 민간임대주택등기의 현재 상태, 임대사업자 관련 사항 및 매각 후 효력을 원본 자료와 관계 기관을 통해 확인해야 합니다.
• 후순위 공동담보 확인. 케이비증권주식회사 근저당권의 공동담보목록 제2023-111호와 실제 배당관계를 확인해야 합니다.
• 국가 압류 및 세금 확인. 평택세무서장 관련 압류의 조세 법정기일과 배당순위를 확인해야 합니다. 등기상 후순위라는 이유만으로 조세채권의 배당순위까지 단정해서는 안 됩니다.
• 실거래가 검증. 동일 건물과 유사 용도·면적의 최근 거래가격, 최신 거래 및 가격 추세를 확인한 뒤 최저가 126,000,000원과 비교해야 합니다.
• 관리비·점유 인도. 관리비 체납, 점유자별 인도 문제와 실제 명도 가능성을 확인해야 합니다. 전입 인원이 많아 점유관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
• 공부·현장 대조. 근린시설 분류와 감정평가상 오피스텔 이용상태를 건축물대장, 집합건물 등기사항증명서, 현장 상태와 대조해야 합니다.
• 매각 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 법원의 최신 매각 공고를 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.

맺으며 — “70% 낙찰 기회보다 권리 확인이 먼저”

평택고덕아이파크 512호는 감정가 180,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가가 126,000,000원까지 낮아진 물건입니다. 등기상 말소기준권리가 분명하고 후순위 금전채권 관련 권리도 매각 소멸 구조이므로, 등기부의 채권액이 크다는 이유만으로 매수인이 그 채무를 떠안는다고 볼 필요는 없습니다.

하지만 전입자 15명 모두의 보증금이 미상이고, 배당요구가 확인되는 인원도 존재합니다. 여기에 민간임대주택등기, 실제 이용상태의 확인 필요성, 실거래 시세 미확인까지 겹쳐 있습니다.

시뮬레이션상 인수액 0원이라는 수치만으로 안전한 물건이라고 확정할 수 없으며, 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 판단할 수도 없습니다.

결론은 권리·임대차 확인 우선, 가격 판단 보류입니다. 특히 실제 임대차관계와 보증금이 확인되고, 매수인 인수 여부가 정리된 다음에야 실질취득비용과 시세를 정확하게 비교할 수 있습니다. 현재 단계에서는 보수적인 접근이 적절합니다.