수원지방법원 2024타경53926. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 102동 6층 610호입니다. 사건 용도는 근린시설로 분류돼 있으나, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 김의태이고, 2022.03.21 접수된 소유권이전의 거래가액은 180,818,000원입니다. 같은 날 설정된 서울축산업협동조합 근저당 148,000,000원이 말소기준권리입니다.
그 뒤 설정된 케이비증권주식회사 근저당과 다수의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 한편 2022.03.21의 민간임대주택등기는 등기부에 기재돼 있으므로, 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 원문으로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53926 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 6층610호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정 이용상태 오피스텔 |
| 소유자 | 김의태 · 2022.03.21 소유권이전 접수 · 거래가액 180,818,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 사건 청구액 | 서울축산업협동조합 / 2,164,296,288원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.21 서울축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 148,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원, 후순위 채권은 대거 미배당
말소기준은 2022.03.21 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 케이비증권주식회사 13,000,000,000원 근저당을 비롯해 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 감정가 180,000,000원 가정에서도 총 채권액이 매각대금을 크게 초과해 후순위권자 상당수가 배당을 받지 못하지만, 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금전 채무는 0원입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 15명
현황조사 등에 등장하는 15명은 모두 실제 임차인으로 분류돼 있으며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 전입일은 모두 말소기준일 2022.03.21 이후라 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이민형 | 2022.05.02 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 권현제 | 2022.04.27 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 이정혁 | 2022.05.02 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 정지성 | 2024.01.15 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 김교은 | 2024.03.04 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 조태식 | 2023.06.02 | 없음 | 미상 | 2025.01.24 접수 | 없음 |
| 김정민 | 2022.04.22 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 임진윤 | 2022.05.09 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 장예진 | 2022.04.21 | 없음 | 미상 | 2025.01.24 접수 | 없음 |
| 박예빈 | 2023.07.11 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 문태호 | 2022.04.25 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 김민철 | 2022.04.22 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 최하령 | 2022.04.19 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 박채은 | 2022.04.19 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 이석현 | 2024.04.08 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 |
② 가격 판단 — 신건 180,000,000원, 시세 메리트는 확인 불가
현재 최저매각가는 감정가와 같은 180,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 금전 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 180,000,000원입니다.
다만 이 사건에는 동일·유사 물건의 최신 실거래 비교값이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가나 최저가가 시세보다 싸다는 결론을 낼 수 없고, 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 1회 유찰 시 144,000,000원, 2회 유찰 시 115,200,000원으로 낮아지는 시나리오는 확인되지만, 이 가격들이 실제 시세 대비 저렴한지는 별도 거래자료 확인 전까지 판단을 보류하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,320,000원 |
| 1. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 148,000,000원 | 148,000,000원 |
| 2. 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 28,680,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 드림저축은행 | 635,738,334원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 133,977,289원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 331,003,180원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행주식회사 | 323,663,715원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농협은행주식회사 | 372,045,575원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농협은행주식회사 | 225,202,459원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 중소기업은행 | 46,228,571원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사한국투자저축은행 | 12,302,253,412원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 27,518,112,535원 중 채권자 예상배당은 176,680,000원이며, 미배당액은 27,341,432,535원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 위 배당표에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 고덕동 소재 고덕국제화계획지구 일반산업단지 동측 인근이며, 주위에 근린생활시설·산업단지 내 공장·오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남측 근거리에 평택지제역(1호선·SRT)이 소재해 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이나 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 내부는 폐문부재 등으로 직접 확인하지 못하고 건축물현황도 등을 기초로 표기됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조의 27층 건물이며, 위생·급배수·난방·시스템에어컨·승강기·화재탐지·스프링클러·CCTV·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 철도보호지구, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되고, 남측 중로2류·서측 중로3류에 접합니다.
- 공시지가. 4,416,000원/㎡이며 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·가로장방, 도로접면은 중로각지입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 원문 확인. 2022.03.21 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 15명 점유현황 확인. 전입일은 모두 말소기준 이후지만 실제 점유자·계약당사자·점유부분을 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 보증금·확정일자 확인. 15명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당요구는 조태식·장예진이 2025.01.24 접수한 것으로 확인됩니다.
- 실거래 대조. 현재 자료만으로는 180,000,000원이 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 신건 응찰 전 동일 건물·유사 호실의 최신 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 회차 시나리오. 현재 180,000,000원, 1회 유찰 시 144,000,000원, 2회 유찰 시 115,200,000원입니다. 가격 하락과 함께 채권자 미배당액은 커지지만 각 시나리오의 매수인 금전 인수액은 0원입니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 배당 추정이므로 최종 배당관계는 원문 서류와 배당요구종기를 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 점유와 등기의 확인
이 사건의 금전 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.03.21 서울축산업협동조합 근저당이고, 후순위 담보·가압류·압류는 매각으로 소멸하며, 조사된 15명 역시 모두 그 이후 전입이라 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 금전 인수는 0원입니다.
그러나 실제 입찰 난도는 낮지 않습니다. 임차인 15명의 보증금·확정일자가 미상이고, 민간임대주택등기가 남아 있으며, 현재 시세를 판단할 최신 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 0원이니 신건 1.8억에 들어가도 된다”가 아니라, 점유·임대관계와 민간임대주택등기를 먼저 확인하고 가격 판단은 보수적으로 해야 하는 물건입니다.
