수원지방법원 2024타경53926. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 102동 6층 610호입니다. 등기상 소유자는 김의태이며, 2022년 3월 21일 소유권을 취득할 당시 기재된 거래가액은 180,818,000원입니다. 같은 날 서울축산업협동조합의 채권최고액 148,000,000원 근저당권이 설정되었고, 이것이 경매 권리분석의 말소기준입니다.
그 뒤 케이비증권주식회사의 채권최고액 13,000,000,000원 근저당권과 여러 금융기관의 가압류, 국세 압류가 이어졌습니다. 등기상 채권 규모는 상당히 크지만, 미배당 채권액이 곧 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 제시된 매각 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 다만 선순위 권리가 소멸한다는 판단과 별개로 다수의 전입자, 민간임대주택등기, 용도 및 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53926 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 6층 610호 (장당동, 평택고덕아이파크) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설로 분류 · 감정평가상 오피스텔 이용 (공식 용도 대조 필요) |
| 건물 | 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조 / 감정평가상 27층 건물 |
| 소유자 | 김의태 · 2022.03.21 소유권이전 · 거래가액 180,818,000원 |
| 감정가 | 180,000,000원 |
| 최저매각가 | 126,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 | 서울축산업협동조합 |
| 사건 청구액 | 2,164,296,288원 |
| 말소기준 | 2022.03.21 · 을구 1번 · 서울축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 148,000,000원 |
| 임차 관련 인원 | 15명 등재 · 호실별 점유 및 보증금 미확인 |
| 민간임대주택등기 | 2022.03.21 등기 · 경매에 따른 처리 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임대 관련 사항은 확인
권리의 기준점은 2022.03.21 설정된 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 케이비증권 근저당권 및 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 케이비증권의 13,000,000,000원은 공동담보 근저당권의 채권최고액으로, 해당 금액 전체를 이 호실에서 매수인이 부담한다고 해석해서는 안 됩니다.
한편 같은 날 기재된 민간임대주택등기는 일반적인 근저당이나 가압류와 성격이 다릅니다. 등기에는 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 사항이 명시되어 있습니다. 경매 후 해당 등기의 말소 여부 및 매수인에게 적용될 수 있는 의무는 별도로 확인해야 하며, 근저당이 소멸한다는 사실만으로 관련 의무가 모두 없어지는 것으로 단정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 선순위 대항력은 없지만 조사 필요
현황조사 등에 등재된 임차 관련 인원은 15명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고로 표시된 사람은 없으며, 전입신고일은 모두 2022.03.21 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 제시된 전입일과 대항력 판정에 따르면 선순위 대항력이 있는 임차인으로 분류되지는 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 각 인원의 610호 관련성도 확정되지 않았으므로 실제 임대차와 점유관계는 별도 조사가 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제·배당요구 | 승계 |
|---|
대항력 판정은 확인된 전입일과 2022.03.21 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 한 것입니다. 보증금 미상은 보증금 0원을 의미하지 않습니다. 배당요구가 확인된 2명도 우선변제권의 성립 여부나 배당액은 확정되지 않았습니다. 전입자 15명이 모두 해당 호실을 점유하거나 각각 독립된 임대차계약을 체결했다고 단정할 수 없습니다.
특히 2022년 4~5월에 전입한 인원이 다수 존재합니다. 여러 호실이 함께 감정평가된 내용도 있으므로 해당 전입자들의 점유 호실을 구분해야 합니다. 610호의 실제 점유자, 계약 당사자, 임차보증금 및 명도 상대방을 특정하는 것이 이번 경매의 핵심 실사 항목입니다.
③ 가격 분석 — 감정가 70%지만 시세 할인 여부는 미확인
현재 최저매각가는 126,000,000원으로 감정가 180,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰되면서 54,000,000원 낮아졌지만, 이것은 어디까지나 감정가 대비 할인입니다. 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않았으므로 시장가격 대비 저렴한지를 판단할 수 없습니다.
| 구분 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 126,000,000원 | 70% | 0원 | 126,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 88,200,000원 | 49% | 0원 | 88,200,000원 |
| 3회 유찰 시 | 61,739,999원 | 약 34% | 0원 | 61,739,999원 |
실질취득 추정은 해당 회차 최저가에 배당 시나리오상 인수액 0원을 합산한 값입니다. 실제 낙찰가는 달라질 수 있으며 취득세, 명도비용, 미납 관리비 등 부대비용은 제외됩니다. 임대차 및 민간임대주택등기 관련 사항의 확인 결과에 따라 실제 취득 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,564,000원 |
| 1. 서울축산업협동조합 · 근저당 | 148,000,000원 | 123,436,000원 |
| 2. 케이비증권 · 근저당 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 드림저축은행 · 가압류 | 635,738,334원 | 0원 |
| 4. 중소기업은행 · 가압류 | 133,977,289원 | 0원 |
| 5. 농협은행 · 갑구 7번 (1) | 331,003,180원 | 0원 |
| 6. 농협은행 · 갑구 7번 (2) | 323,663,715원 | 0원 |
| 7. 농협은행 · 갑구 8번 (1) | 372,045,575원 | 0원 |
| 8. 농협은행 · 갑구 8번 (2) | 225,202,459원 | 0원 |
| 9. 중소기업은행 · 갑구 10번 | 46,228,571원 | 0원 |
| 10. 한국투자저축은행 등 · 가압류 | 12,302,253,412원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 또는 청구금액 기준의 단순 배당 추정입니다. 예상 집행비용 2,564,000원과 서울축산업협동조합 배당액 123,436,000원으로 매각대금 126,000,000원이 모두 소진됩니다. 국세 등 우선 배당 채권, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 공동담보 채권액도 포함되어 있으므로 채권 합계를 개별 호실의 확정 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 회차별 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 1회 유찰 · 현재 | 126,000,000원 | 123,436,000원 | 27,394,676,535원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 88,200,000원 | 86,212,400원 | 27,431,900,135원 | 0원 |
| 3회 유찰 | 61,739,999원 | 60,228,679원 | 27,457,883,856원 | 0원 |
전체 채권액은 27,518,112,535원으로 집계되어 있고, 현재 회차의 채권자 배당예상액은 123,436,000원입니다. 따라서 상당한 미배당액이 발생합니다. 이 수치는 공동담보 관련 채권최고액 등도 포함한 추정치이므로 확정 손실액과는 구별해야 합니다.
신청채권자의 사건 청구액은 2,164,296,288원이고, 현재 회차에서 배당받는 것으로 산정된 금액은 123,436,000원입니다. 청구액은 해당 호실에 설정된 148,000,000원 근저당권의 채권최고액과 동일한 개념이 아닙니다. 배당표에 사용된 채권최고액 및 실제 확정 채권액은 원본 서류로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 고덕동 소재 고덕국제화계획지구 일반산업단지 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 산업단지 내 공장, 오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 남측 근거리에 평택지제역(1호선·SRT)이 위치하고, 경기대로와 연계되는 도로 접근성은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 철골철근콘크리트구조이고, 시스템에어컨·난방설비·승강기·CCTV·스프링클러·지하주차장 등의 설비가 기재되어 있습니다.
- 내부 상태. 감정평가상 오피스텔 이용으로 기재되지만 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 구조와 시설 유지상태, 불법 용도변경 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 용도지역. 준주거지역·장당지구 지구단위계획구역입니다. 철도보호지구 관련 제한이 기재되어 있으며 토지이용계획의 현재 적용 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 토지. 전체 토지면적 16,362.0㎡, 공시지가 4,416,000원/㎡가 기재되어 있습니다. 이는 해당 호실의 개별 대지지분 면적이나 거래가격을 뜻하지 않습니다.
- 환금성. 주변 산업단지와 교통시설은 입지 판단 요소이지만, 해당 호실의 최근 매매거래 및 임대수익 자료가 확인되지 않습니다. 현재 가격의 적정성이나 매각 소요기간을 수치로 단정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 610호의 실제 용도 확인. 근린시설 분류와 감정상 오피스텔 이용상태가 일치하는지 건축물대장·등기부·명세서를 대조합니다.
- 임차인별 호실 확인. 등재된 15명 중 610호를 실제 사용하는 사람이 누구인지 확인합니다. 다른 호실 관련 인원이 포함되었는지도 구분합니다.
- 임차보증금·확정일자 확인. 모든 인원의 보증금이 미상입니다. 전입일만으로 실제 임대차계약 전체를 확정할 수 없으므로 배당요구서와 임대차계약 내용을 대조합니다.
- 배당요구 2명 확인. 조태식·장예진의 2025.01.24 배당요구 문건과 우선변제 여부를 확인합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간, 경매 이후 등기 처리 및 매수인의 의무 존재 여부를 검토합니다.
- 공동담보 범위 확인. 케이비증권의 13,000,000,000원 근저당은 공동담보목록 제2023-111호와 연결되어 있습니다. 공동담보 대상과 배당관계를 확인합니다.
- 세금 우선순위 확인. 평택세무서장 압류가 기재되어 있으므로 국세 법정기일, 당해세 및 실제 배당순위를 확인합니다.
- 현장 명도 조사. 실제 점유자, 사용 형태, 퇴거 협의 가능성 및 명도비용을 확인합니다.
- 관리비 확인. 공용부분 체납 관리비와 기타 미납 부담을 관리주체에 확인합니다.
- 시세 검증. 동일 용도와 유사 면적의 최근 실거래, 최신 거래가격, 임대료, 공실 및 거래 추세를 확인한 뒤 입찰가 상한을 설정합니다.
- 입찰 원본 확인. 2026.10.27 매각기일의 진행 여부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서의 최신 원본을 다시 확인합니다.
맺으며 — “70% 낙찰가보다 중요한 것은 확인되지 않은 임대차”
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준 근저당권 이후의 담보권과 가압류가 매각으로 소멸하는 구조이며, 제시된 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 그 장점만으로 입찰을 결정하기는 어렵습니다. 임차 관련 인원 15명의 보증금과 실제 점유 호실이 확인되지 않고, 민간임대주택등기의 처리와 물건의 공식 용도도 추가 검증이 필요합니다. 매매 시세 또한 확인되지 않아 현재 최저가 126,000,000원이 합리적인 가격인지 평가할 근거가 부족합니다.
권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 실질 명도·용도·가격 위험은 아직 해소되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기보다, 임차관계와 용도 확인을 선행하고 실제 거래가격을 검증한 후 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다. 종합 판단은 C등급 — 추가 실사 전 입찰 보류입니다.
