수원지방법원 2024타경53926. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 102동 712호입니다. 소유자는 김의태이며, 2022년 3월 21일 소유권을 취득한 뒤 같은 날 서울축산업협동조합 앞으로 채권최고액 148,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 케이비증권의 대규모 공동담보 근저당권과 금융기관 가압류가 잇따랐고, 서울축산업협동조합이 임의경매를 신청했습니다.

등기상 후순위 권리는 복잡해 보이지만, 대다수는 매각으로 소멸할 권리입니다. 진짜 확인할 부분은 점유관계와 이용상태입니다. 현황조사 등에 등장하는 15명은 모두 말소기준권리 이후 전입했으므로 전입일 기준 선순위 대항력은 확인되지 않습니다. 다만 보증금·확정일자·실제 임대차 범위가 알려져 있지 않고, 일부는 배당요구 관련 문건도 제출했습니다. 따라서 인수액 0원 추정과 실제 인도·명도 부담이 없다는 판단은 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 점유는 별개

말소기준은 을구 1번 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 케이비증권 근저당권과 금융기관 가압류, 국세 압류 및 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 서울보증보험 가압류와 앤드제일차 근저당권은 이미 말소되었습니다.

② 임차·점유 분석 — 15명 전원 보증금 미상

전입·점유 관련 인명은 15명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고로 표시된 사람은 없지만, 이들 모두가 현재 실제로 임차 중인지와 각자의 점유 범위는 별도 확인이 필요합니다. 전입일은 모두 말소기준권리인 2022.03.21 이후입니다. 따라서 전입일 기준으로는 선순위 대항력이 확인되지 않으며, 확정일자와 우선변제권은 확인되지 않은 상태입니다.

대항력 표시는 2022.03.21 말소기준권리와 전입일을 비교한 결과입니다. 보증금·확정일자·점유개시 경위가 확인되지 않아 개별 임차권의 최종 법적 판단을 대신하지 않습니다. 배당요구 미확인은 배당요구가 없다는 확정 판단이 아닙니다.

③ 가격 분석 — 30% 할인과 시세 메리트는 다르다

감정가는 180,000,000원이며, 1회 유찰된 현재 최저가는 126,000,000원입니다. 감정가의 70%이므로 감정평가 금액과 비교하면 낮아졌습니다. 그러나 평택고덕아이파크 해당 호실과 비교 가능한 최근 실거래 시세는 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가가 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.

회차가 진행될수록 계산상 매각가격은 내려가지만, 그 자체가 적정 매입가격을 뜻하지는 않습니다. 실질취득비용은 낙찰가 + 확정되는 인수채무 + 취득·명도·정비 관련 비용으로 판단해야 합니다. 현재 추정 인수채무는 0원이지만, 점유관계가 해소되지 않은 상태에서는 전체 취득비용을 낙찰가로 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (126,000,000원 매각 가정)

채권액은 근저당권의 채권최고액과 가압류 청구금액 등을 적용한 시뮬레이션 기준이며 실제 확정 채무액과 다를 수 있습니다. 공동담보 및 공동 채권관계가 포함되어 있어 표시 채권액을 모두 본건의 독립 채무로 해석해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

매각대금 126,000,000원 중 집행비용 추정 2,564,000원을 공제하면 배당 재원은 123,436,000원입니다. 현재 계산에서는 전액이 선순위 서울축산업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 전체 채권액 기준 미배당 추정액은 27,394,676,535원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 고덕동 소재 고덕국제화계획지구 일반산업단지 동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 산업단지 내 공장, 오피스텔 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 버스정류장이 있습니다. 남측 근거리에 평택지제역(1호선·SRT)이 소재해 교통상황은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트 및 철골철근콘크리트 구조의 건물로, 위생·급배수·난방·시스템에어컨·승강기·소방·보안설비와 지하주차장 등이 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용되며, 내부는 직접 확인하지 못한 상태에서 건축물현황도 등을 기초로 파악되었습니다.
• 토지·규제. 준주거지역·장당지구 지구단위계획구역이며 철도보호지구 등 관련 규제가 있습니다. 토지 관련 토지거래허가구역 기재는 지정기간의 경과 여부와 현재 효력을 별도로 확인해야 합니다.
• 접근 도로. 남측 중로2류, 서측 중로3류에 접하며 동측 경기대로와 연결됩니다.
• 환금성. 산업단지·업무시설 관련 수요를 검토할 수 있는 입지이나, 이 호실의 실제 용도와 최근 매매·임대 거래가 확인되지 않아 환금성이 높다고 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유관계 15명 확인. 현황조사에 등장하는 사람들의 실제 거주·점유 여부와 해당 호실과의 관계를 확인해야 합니다. 이름이 등재됐다는 사실만으로 전원이 현재 임차 중이라고 단정해서는 안 됩니다.
• 임대차 계약 검증. 보증금·확정일자·실제 점유개시일·배당요구 및 우선변제 여부를 매각물건명세서, 임대차 관련 서류와 현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 2022.03.21 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 행정상 의무를 관할기관 및 관련 자료로 확인해야 합니다.
• 용도 불일치 확인. 근린시설 분류와 오피스텔 이용상태가 병존하므로 건축물대장상 용도, 실제 사용상태, 임대·매매·대출상 제한 여부를 검토해야 합니다.
• 시세 재검증. 동일 건물·유사 면적·동일 용도 호실의 최근 실거래, 현재 매물 호가와 실제 임대수익을 확인하기 전에는 126,000,000원을 저가 매수 기회로 판단하지 않아야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자를 특정하고 인도 가능 시점과 명도비용, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
• 배당순위 재확인. 국세 압류와 임차인 최우선변제 등 예상배당에 반영되지 않은 변수를 원본 서류와 대조해야 합니다.
• 매각기일·매각조건 확인. 2026.10.27 진행 여부, 매각물건명세서의 특별매각조건, 변경·취하·정지 가능성을 입찰 직전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “30% 할인보다 점유 확인이 먼저”

이 물건은 감정가 180,000,000원에서 최저가 126,000,000원으로 내려온 1회 유찰 물건입니다. 선순위 서울축산업협동조합 근저당을 말소기준으로 후순위 금융권 권리들은 매각소멸 구조이며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 점유 관련 명단 15명, 전원 보증금·확정일자 미상, 민간임대주택등기, 근린시설과 오피스텔 이용상태의 차이가 동시에 존재합니다. 여기에 비교 가능한 최근 실거래 시세도 확인되지 않았습니다. 후순위 금융권 채무의 소멸 가능성과 실제 취득·운영의 안전성을 같은 것으로 평가하기 어렵습니다.

권리상 금전 인수는 0원으로 추정하지만, 점유·용도·가격 검증은 미완료입니다. 현재 단계의 결론은 적극적인 저가 입찰보다 임대차와 법적 용도 확인을 우선하는 조건부 검토입니다. 관련 사항이 확인된 다음에야 적정 입찰가와 실제 취득비용을 합리적으로 산정할 수 있습니다.