수원지방법원 2024타경53926. 평택고덕아이파크 102동 7층 712호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 김의태이며 2022.03.21. 거래가 180,818,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 서울축산업협동조합의 채권최고액 148,000,000원 근저당이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2023년 케이비증권주식회사 근저당 13,000,000,000원, 2024년 다수 가압류·압류가 이어졌습니다. 채권 총액이 매각대금을 크게 초과하지만, 이들 권리는 말소기준 이후 권리로 배당 여부와 별개로 매각으로 소멸합니다. 따라서 큰 채권액 자체를 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 이 물건은 권리 숫자보다 15명의 점유·임차관계 확인이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53926 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 7층712호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 김의태 · 2022.03.21. 거래가 180,818,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 2,164,296,288원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 등기소 / 발급일 | 수원지방법원 송탄등기소 / 2026.09.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.03.21. 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 2023.03.27. 케이비증권주식회사 근저당과 2024년 이후의 드림저축은행·중소기업은행·농협은행· 한국투자저축은행 등의 가압류, 국 압류, 임의경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤에 있습니다. 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 15명 모두 말소기준 이후 전입
현황조사상 확인된 실제 임차인은 15명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복을 제외할 대상은 없습니다. 전원 전입일이 말소기준일인 2022.03.21.보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 대부분 판단할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이민형 | 2022.05.02 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 권현제 | 2022.04.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이정혁 | 2022.05.02 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정지성 | 2024.01.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김교은 | 2024.03.04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조태식 | 2023.06.02 | 미상 | 2025.01.24 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김정민 | 2022.04.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임진윤 | 2022.05.09 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장예진 | 2022.04.21 | 미상 | 2025.01.24 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박예빈 | 2023.07.11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 문태호 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김민철 | 2022.04.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최하령 | 2022.04.19 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박채은 | 2022.04.19 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이석현 | 2024.04.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,320,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 서울축산업협동조합 | 148,000,000원 | 148,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 28,680,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주식회사 드림저축은행 | 635,738,334원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 중소기업은행 | 133,977,289원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 331,003,180원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 농협은행주식회사 | 323,663,715원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 농협은행주식회사 | 372,045,575원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 농협은행주식회사 | 225,202,459원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 중소기업은행 | 46,228,571원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 주식회사한국투자저축은행 | 12,302,253,412원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 27,518,112,535원 중 배당액은 176,680,000원이고, 미배당은 27,341,432,535원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 180,000,000원 | 176,680,000원 | 27,341,432,535원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 144,000,000원 | 141,184,000원 | 27,376,928,535원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 115,200,000원 | 112,787,200원 | 27,405,325,335원 | 0원 |
현재 신건 180,000,000원에서 신청채권자 서울축산업협동조합에 배당되는 금액은 148,000,000원이며 청구액 2,164,296,288원을 충족하지 못합니다. 1회 유찰 시에는 141,184,000원, 2회 유찰 시에는 112,787,200원으로 배당액이 더 줄어듭니다. 이 미배당 채권은 낙찰자의 인수액과는 별개이며 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 고덕동 소재 고덕국제화계획지구 일반산업단지 동측 인근이며, 주위에는 근린생활시설·산업단지 내 공장·오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남측 근거리에 평택지제역(1호선·SRT)이 소재해 교통상황은 무난합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 거실·침실·욕실·현관·다락 등의 구조가 확인됩니다. 폐문부재 등으로 내부 확인은 하지 못하고 건축물현황도 등을 기초로 표기됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·시스템에어컨·승강기·화재탐지·화재경보·소화전·스프링클러· CCTV·지하주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 16,362㎡, 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다. 남측 중로2류, 서측 중로3류에 접하고 동측 경기대로에 연계됩니다.
- 제한사항. 철도보호지구·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재돼 있으며, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 15명 점유자 확인. 전입일은 모두 후순위이지만 실제 712호 점유자와 각 임차인의 점유 부분을 매각물건명세서·현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 전원의 보증금이 미상이고 확정일자도 확인되지 않았으므로 배당관계와 최우선변제 가능성은 별도로 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 조태식·장예진은 2025.01.24. 배당요구가 확인됩니다. 나머지 임차인들의 배당요구 여부도 확인 대상입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.21. 민간임대주택 등록 내용이 등기돼 있으므로 매각물건명세서의 매각조건과 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 신건 180,000,000원에 응찰하기 전 동일 건물·동일 용도 거래 및 임대수익 자료를 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 15명의 임차관계
등기 권리만 보면 결론은 비교적 선명합니다. 2022.03.21. 서울축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건에는 현황조사상 15명의 실제 임차인이 있고 모두 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입일이 모두 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 배당요구·최우선변제·실제 점유관계 확인 없이 단순히 “권리 깨끗”으로 끝낼 물건은 아닙니다. 또한 실거래 시세가 없어 신건 1.80억의 가격 우위도 확인되지 않습니다. 등기상 인수는 0원, 입찰 전 핵심은 임차관계와 가격 검증. 이 두 가지를 확인한 뒤 접근해야 하는 사건입니다.
