수원지방법원 2024타경53926. 평택고덕아이파크 102동 7층 713호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정 이용상태에는 오피스텔로 기재돼 있습니다. 소유자는 김의태이고, 2022.03.21 거래가액 180,818,000원으로 소유권이전이 이루어졌습니다. 같은 날 서울축산업협동조합이 채권최고액 148,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다.
이후 케이비증권주식회사 근저당권 13,000,000,000원과 다수의 가압류·압류가 붙었지만, 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 후순위 채권의 규모가 매우 커 현재 180,000,000원 매각을 가정해도 배당표상 채권 총액 27,518,112,535원 가운데 176,680,000원만 배당되고 27,341,432,535원이 미배당으로 남는다는 점입니다. 다만 그 미배당액이 곧 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53926 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 7층713호 (장당동, 평택고덕아이파크) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 김의태 · 2022.03.21 거래가액 180,818,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울축산업협동조합 / 2,164,296,288원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.21 서울축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 148,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선행 민간임대주택등기는 확인 필요
후순위 권리 중 2023.03.27 케이비증권주식회사 근저당 13,000,000,000원을 비롯해 2024년 드림저축은행·중소기업은행·농협은행 등 다수 가압류와 평택세무서 압류가 이어졌습니다. 서울보증보험 가압류 687,863,701원과 앤드제일차주식회사 근저당 70,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2024.10.25에는 서울축산업협동조합을 채권자로 한 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차인 — 실제 15명, 모두 대항력 없음
현황조사 등에서 확인된 실제 임차인은 15명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없으며, 15명 모두 전입일이 말소기준일인 2022.03.21보다 뒤이므로 대항력 없음으로 판정됩니다. 다만 보증금과 확정일자, 점유 부분이 대부분 미상이라 배당순위와 명도 범위는 별도 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민형 | 2022.05.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 권현제 | 2022.04.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이정혁 | 2022.05.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 정지성 | 2024.01.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김교은 | 2024.03.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 조태식 | 2023.06.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.01.24 | 없음 |
| 김정민 | 2022.04.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 임진윤 | 2022.05.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 장예진 | 2022.04.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.01.24 | 없음 |
| 박예빈 | 2023.07.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 문태호 | 2022.04.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김민철 | 2022.04.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 최하령 | 2022.04.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 박채은 | 2022.04.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이석현 | 2024.04.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,320,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 서울축산업협동조합 | 148,000,000원 | 148,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 28,680,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주식회사 드림저축은행 | 635,738,334원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 중소기업은행 | 133,977,289원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 331,003,180원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 농협은행주식회사 | 323,663,715원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 농협은행주식회사 | 372,045,575원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 농협은행주식회사 | 225,202,459원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 중소기업은행 | 46,228,571원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 주식회사한국투자저축은행 | 12,302,253,412원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
180,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 3,320,000원, 서울축산업협동조합 148,000,000원, 케이비증권주식회사 28,680,000원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 배당표상 채권 총액은 27,518,112,535원, 총 배당액은 176,680,000원, 미배당은 27,341,432,535원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰돼도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 180,000,000원 | 176,680,000원 | 27,341,432,535원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 144,000,000원 | 141,184,000원 | 27,376,928,535원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 115,200,000원 | 112,787,200원 | 27,405,325,335원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 대신 매각가가 낮아질수록 채권자 미배당은 커집니다. 신청채권자 청구액은 2,164,296,288원이고, 현재 회차에서도 신청채권자에게 계산된 배당액은 148,000,000원으로 청구액 전부를 충족하지 못합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 평택시 고덕동 소재 고덕국제화계획지구 일반산업단지 동측 인근으로, 근린생활시설·산업단지 내 공장·오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남측 근거리에 평택지제역(1호선·SRT)이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중이며 거실·침실·욕실·현관·다락 등의 구조가 기재돼 있습니다. 폐문부재 등으로 내부 확인은 하지 못했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조·(철근)콘크리트 27층 건물이며, 위생·급배수·난방·시스템에어컨·승강기·화재탐지·소화전·스프링클러·CCTV·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 가장형 토지로 업무시설·판매시설·문화및집회시설 건부지로 이용 중이며, 남측 중로2류·서측 중로3류에 접하고 동측 경기대로와 연계됩니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구)이며 철도보호지구·가축사육제한구역이 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2023.06.21~2026.06.20으로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 4,416,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·가로장방·중로각지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 원본 대조. 2022.03.21 접수번호 11230으로 등기돼 말소기준 근저당 접수번호 11502보다 앞섭니다. 매각 후 처리 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 15명 점유관계 확인. 모두 대항력은 없지만 점유부분·보증금이 미상입니다. 실제 점유 호실과 인도 범위를 현황조사·명세서·현장 확인으로 맞춰야 합니다.
- 배당요구 확인. 조태식·장예진은 2025.01.24 배당요구가 확인되고, 나머지 임차인은 배당요구 여부가 미상입니다.
- 가격 검증. 신건 최저가는 180,000,000원입니다. 동일 물건군 실거래 비교 없이 감정가만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 별도 시세 검증이 필요합니다.
- 대규모 후순위 채권. 현재 회차 기준 미배당 27,341,432,535원이 발생하지만, 계산상 매수인 금액 인수는 0원입니다. 채권 미배당과 매수인 인수를 혼동하지 않아야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못해 건축물현황도 등을 기초로 이용상태가 기재됐습니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 사건의 금전적 권리구조만 보면 말소기준 이후 근저당·가압류·압류는 매각으로 정리되고, 조사된 임차인 15명 역시 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 시나리오에서도 현재·1회 유찰·2회 유찰 모두 매수인 인수는 0원입니다.
다만 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 같은 날 말소기준보다 접수번호가 앞선 민간임대주택등기가 있고, 15명의 점유부분·보증금·확정일자가 대부분 미상입니다. 게다가 감정 이용상태는 오피스텔이지만 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있어 실제 이용·법적 용도 역시 원본 서류와 현장을 함께 확인해야 합니다. 금액 인수는 0원, 점유·선행등기 확인은 필수. 이 사건의 핵심은 바로 그 구분입니다.
