수원지방법원 2024타경53926. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 102동 7층 713호가 경매에 나왔습니다. 물건 분류는 근린시설이고, 감정평가에서는 오피스텔로 이용되는 것으로 기재되어 있습니다. 소유자는 김의태이며, 2022.03.21 거래가액 180,818,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 서울축산업협동조합이 채권최고액 148,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 케이비증권주식회사의 채권최고액 13,000,000,000원 공동담보 근저당권과 여러 금융기관의 가압류·압류가 이어졌습니다. 등기상 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조이지만, 등기권리가 말소된다는 사실과 점유자를 문제없이 인도받는다는 것은 별개입니다. 특히 여러 전입자의 실제 점유 및 임대차 관계가 명확하지 않아 입찰 전 검증이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53926 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 7층 713호 (장당동, 평택고덕아이파크) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정상 오피스텔 |
| 소유자 | 김의태 (2022.03.21 소유권이전, 거래가액 180,818,000원) |
| 감정가 | 180,000,000원 |
| 최저매각가 | 126,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 | 서울축산업협동조합 |
| 경매 청구액 | 2,164,296,288원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.21 서울축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 148,000,000원 |
| 임차관계 | 전입 조사 15명 · 보증금 및 확정일자 미상 |
| 민간임대주택등기 | 2022.03.21 등기 |
| 등기 관할 | 수원지방법원 송탄등기소 |
① 권리 흐름 — 근저당 말소기준과 후순위 권리
핵심은 2022.03.21 근저당권입니다. 서울축산업협동조합의 근저당권이 말소기준이며, 2023.03.27 케이비증권주식회사 공동담보 근저당권과 2024년에 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 말소기준 이후의 권리로 매각에 따른 소멸 대상입니다. 앤드제일차주식회사 근저당권과 서울보증보험주식회사 가압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
다만 2022.03.21 등록된 민간임대주택등기는 일반적인 후순위 금전채권과 성격이 다릅니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준에 관한 사항이 기재되어 있으므로 경매 이후 등록 상태와 적용 의무, 실제 임대차관계를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 전입자 15명, 보증금은 모두 미상
현황조사 등에서 확인된 전입자는 총 15명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고자로 표시된 사람은 없지만, 전입자 각자의 실제 임대차계약 여부와 점유 범위는 확인이 필요합니다. 모든 전입일이 말소기준권리 설정일인 2022.03.21 이후이므로 현재 확인된 전입일만으로 선순위 대항력을 인정하기는 어렵습니다.
그러나 보증금·확정일자·점유 부분이 모두 미상이므로 임대차관계 전체를 확정할 수는 없습니다. 특히 실제 점유·계약 관계, 다른 선순위 권원의 존재 여부 및 최우선변제 가능성은 매각물건명세서와 임대차 증빙으로 확인해야 합니다.
| 전입자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민형 | 2022.05.02 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 권현제 | 2022.04.27 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 이정혁 | 2022.05.02 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 정지성 | 2024.01.15 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 김교은 | 2024.03.04 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 조태식 | 2023.06.02 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 | 신고 확인 2025.01.24 |
| 김정민 | 2022.04.22 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 임진윤 | 2022.05.09 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 장예진 | 2022.04.21 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 | 신고 확인 2025.01.24 |
| 박예빈 | 2023.07.11 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 문태호 | 2022.04.25 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 김민철 | 2022.04.22 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 최하령 | 2022.04.19 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 박채은 | 2022.04.19 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 이석현 | 2024.04.08 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 | 미확인 |
대항력 배지는 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 판단입니다. 보증금·확정일자·점유관계는 미확정이며, 우선변제 미상은 우선변제권이 존재한다는 뜻이 아닙니다. 승계 없음은 보증기관 승계 신고가 확인되지 않았다는 의미입니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
현재 최저매각가를 기준으로 계산한 예상배당입니다. 집행비용 2,564,000원을 먼저 공제한 뒤, 말소기준 근저당권자인 서울축산업협동조합에 123,436,000원이 배당되고 매각대금이 소진되는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,564,000원 |
| 1. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 148,000,000원 | 123,436,000원 |
| 2. 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 드림저축은행 | 635,738,334원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 133,977,289원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 331,003,180원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행주식회사 | 323,663,715원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농협은행주식회사 | 372,045,575원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농협은행주식회사 | 225,202,459원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 중소기업은행 | 46,228,571원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사한국투자저축은행 외 | 12,302,253,412원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
채권액은 등기상 채권최고액 또는 청구금액 기준입니다. 공동담보 및 중복 청구 가능성이 있으므로 이 합계를 해당 호실의 확정 채무액으로 볼 수 없습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 필요하다
현재 최저가는 감정가의 70%이며, 이후 추가 유찰을 가정한 매각가와 미배당액은 다음과 같습니다. 모든 시나리오에서 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 점유자 및 임대차관계의 불확실성이 자동으로 해소되지는 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 126,000,000원 | 123,436,000원 | 27,394,676,535원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 88,200,000원 | 86,212,400원 | 27,431,900,135원 | 0원 |
| 3회 유찰(약 34.3%) | 61,739,999원 | 60,228,679원 | 27,457,883,856원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 고덕동 소재 고덕국제화계획지구 일반산업단지 동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 산업단지 내 공장, 오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남측 근거리에 평택지제역(1호선·SRT)이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 철골철근콘크리트 구조이며, 감정평가상 위생·급배수·난방·시스템에어컨·승강기·CCTV·지하주차장 등의 설비가 확인됩니다.
- 내부 이용. 오피스텔로서 거실·침실·욕실·현관 등이 있는 것으로 기재되어 있으나, 폐문부재로 실제 내부를 확인하지 못했습니다. 대상 호실의 구조와 관리상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 토지. 준주거지역·장당지구 지구단위계획구역이며, 토지는 상업용으로 이용되고 있습니다. 남측 중로2류·서측 중로3류에 접하고 경기대로로 연결됩니다.
- 규제. 철도보호지구에 저촉되고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역의 기재상 지정기간은 2023.06.21~2026.06.20이므로 현재 적용 여부는 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 산업단지 및 교통시설과의 접근성은 검토할 만하지만, 근린시설 분류와 오피스텔 이용상태의 차이, 임대차관계, 실거래 비교자료가 확인되지 않아 환금성을 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 전입자 15명의 실체. 실제 거주·점유 여부, 임대차계약 당사자, 개별 점유 부분, 보증금과 월세를 확인해야 합니다.
- 대항력과 최우선변제. 전입일은 모두 말소기준 이후이지만 보증금·확정일자 미상입니다. 임대차 적용 여부와 우선변제 가능성을 매각물건명세서로 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 조태식·장예진의 2025.01.24 접수 내용과 다른 전입자들의 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.03.21 등기된 등록 상태, 임대의무기간, 임대차 승계 관련 사항을 관할기관 및 등기·계약서로 확인해야 합니다.
- 공동담보 근저당. 케이비증권주식회사 채권최고액 13,000,000,000원의 공동담보목록 제2023-111호를 확인하고 해당 호실의 담보관계를 검토해야 합니다.
- 경매 청구액. 사건 청구액 2,164,296,288원과 선순위 근저당 채권최고액 148,000,000원 사이의 차이를 채권계산서 및 사건기록으로 확인해야 합니다.
- 조세·관리비. 평택세무서장 명의 압류의 관련 조세와 당해세 여부, 공용 관리비 체납 및 인수 가능성을 확인해야 합니다.
- 용도와 실제 구조. 건축물대장상 용도, 오피스텔 이용상태, 713호 내부 구조·설비·하자를 현장에서 대조해야 합니다.
- 실거래 검증. 동일 건물 또는 인근 유사 호실의 최근 실거래 및 임대가격을 조사해 낙찰가 상한을 설정해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 문건을 입찰 직전 최신본으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 임차관계 확인이 먼저”
평택고덕아이파크 713호는 말소기준권리가 명확하고, 후순위 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 등기상 금전채권만 보면 낙찰자가 거액의 후순위 채무를 직접 떠안는 유형은 아닙니다.
하지만 전입 조사 15명 전원의 보증금·확정일자가 미상이며, 민간임대주택등기, 공동담보 근저당권, 실제 용도와 내부 상태에 대한 확인 과제가 남아 있습니다. 여기에 최저가 126,000,000원이 최근 실거래 대비 저렴한지 판단할 객관적인 비교가격도 확보되지 않았습니다.
결론은 등기상 인수액은 0원으로 계산되지만, 임차관계와 가격 적정성이 검증되기 전에는 보수적으로 접근해야 한다는 것입니다. 감정가의 70%라는 숫자보다는 실제 점유관계, 임대차 권리, 현재 시장가격을 먼저 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다. 권리 구조는 검토 가능, 입찰 판단은 추가 확인 후.
