수원지방법원 2024타경53926. 평택고덕아이파크 101동 5층 515호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가서 이용상태에는 오피스텔로 기재돼 있습니다. 소유자는 김의태이며 2022.03.21. 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 180,818,000원입니다. 같은 날 서울축산업협동조합이 채권최고액 148,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 케이비증권주식회사 근저당권, 다수의 가압류·압류와 경매개시결정이 이어졌지만 제공된 권리분석상 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다. 금전 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 갑구에는 2022.03.21. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로, 이 등기의 경매 후 법적 효과와 말소 여부는 입찰 전 매각물건명세서 및 등기 원본에서 별도로 확인하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53926 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 101동 5층515호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가서상 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 김의태 · 2022.03.21. 소유권이전 · 거래가액 180,818,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울축산업협동조합 / 2,164,296,288원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.21. 서울축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 148,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2022.03.21. 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 2023.03.27. 케이비증권주식회사 근저당권 13,000,000,000원, 2024년의 드림저축은행·중소기업은행·농협은행 등의 가압류와 국세 압류, 경매개시결정은 모두 후순위로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 2023.08.25. 앤드제일차주식회사 근저당권 70,000,000원과 2024.09.24. 서울보증보험주식회사 가압류 687,863,701원은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차·점유관계 — 15명 모두 말소기준 이후 전입
현황조사에는 15명이 확인됩니다. 모두 보증금·확정일자가 확인되지 않았지만, 전입신고일이 말소기준권리인 2022.03.21.보다 늦어 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 보증금이 미상인 만큼 최우선변제 가능성이나 실제 배당관계는 매각물건명세서에서 추가 확인해야 합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최하령 | 2022.04.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 박채은 | 2022.04.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 장예진 | 2022.04.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.01.24 |
| 김정민 | 2022.04.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 김민철 | 2022.04.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 문태호 | 2022.04.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 권현제 | 2022.04.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 이민형 | 2022.05.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 이정혁 | 2022.05.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 임진윤 | 2022.05.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 조태식 | 2023.06.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.01.24 |
| 박예빈 | 2023.07.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 정지성 | 2024.01.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 김교은 | 2024.03.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 이석현 | 2024.04.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
③ 가격 판단 — 실거래 시세가 없어 신건의 가격 메리트는 단정 금지
감정가와 현재 최저매각가는 모두 180,000,000원으로 신건입니다. 소유권 이전 당시 거래가액 180,818,000원이 확인되지만 이는 2022.03.21.의 거래이므로 현재 시세를 대신할 수 없습니다. 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없기 때문에 이 사건을 “시세보다 싸다”거나 “비싸다”고 판단할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,320,000원 |
| 1. 서울축산업협동조합 근저당 | 148,000,000원 | 148,000,000원 |
| 2. 케이비증권주식회사 근저당 | 13,000,000,000원 | 28,680,000원 |
| 3. 드림저축은행 가압류 | 635,738,334원 | 0원 |
| 4. 중소기업은행 가압류 | 133,977,289원 | 0원 |
| 5. 농협은행 주식회사 가압류 | 331,003,180원 | 0원 |
| 6. 농협은행주식회사 가압류 | 323,663,715원 | 0원 |
| 7. 농협은행주식회사 가압류 | 372,045,575원 | 0원 |
| 8. 농협은행주식회사 가압류 | 225,202,459원 | 0원 |
| 9. 중소기업은행 가압류 | 46,228,571원 | 0원 |
| 10. 한국투자저축은행 가압류 | 12,302,253,412원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 27,518,112,535원 중 예상 배당액은 176,680,000원이고, 미배당액은 27,341,432,535원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 고덕동 소재 고덕국제화계획지구 일반산업단지 동측 인근이며, 주위에는 근린생활시설·산업단지 내 공장·오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남측 근거리에 평택지제역(1호선·SRT)이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가서에는 오피스텔로 이용 중이며 거실·침실·욕실·현관·다락 등의 구성이 기재돼 있습니다. 폐문부재 등으로 내부 확인은 하지 못했고 건축물현황도 등을 기초로 표기됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조·(철근)콘크리트 27층 건물이며, 위생·급배수·난방·시스템에어컨·승강기·화재탐지·화재경보·소화전·스프링클러·CCTV·지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 철도보호지구, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다. 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 경매 후 해당 등기의 법적 효과와 말소 여부를 등기부·매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 15명 점유관계 확인. 모두 후순위 전입으로 대항력은 없지만 실제 사용구역·점유현황·명도 상대방을 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 전원 보증금이 미상이라 최우선변제와 실제 배당 영향을 확정할 수 없습니다.
- 배당요구 확인. 조태식·장예진은 2025.01.24. 배당요구가 확인되고 나머지는 여부가 확인되지 않습니다.
- 시세 원본 확인. 현재 실거래 자료가 없어 180,000,000원이 시장가격 대비 유리한지 판단할 수 없습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 시 폐문부재 등으로 내부 확인이 되지 않아 실제 상태를 별도로 점검할 필요가 있습니다.
맺으며 — 권리의 골격은 명확하지만 확인사항이 많다
이 사건의 강점은 명확합니다. 2022.03.21. 서울축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 현황조사상 15명의 전입은 모두 그 이후라 대항력이 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 금전 인수도 0원입니다. 후순위 근저당·가압류의 미배당 규모가 크더라도 그 자체가 매수인의 채무로 승계되는 구조는 아닙니다.
반면 입찰 결론을 곧바로 ‘안전’으로 단순화하기에는 확인해야 할 항목이 적지 않습니다. 민간임대주택등기, 15명의 실제 점유관계, 전원 미상인 보증금·확정일자, 그리고 현재 실거래 시세 부재가 핵심입니다. 따라서 이 물건은 금전 인수는 0원이지만, 권리 부속사항과 점유·가격 검증을 끝낸 뒤 입찰가를 정해야 하는 유형으로 보는 것이 적절합니다.
