수원지방법원 2024타경53926. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 102동 7층 715호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태에는 오피스텔로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 소유자는 김의태이며, 2022.03.21. 신탁재산 처분으로 거래가액 180,818,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 서울축산업협동조합이 채권최고액 148,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2023년 케이비증권주식회사 근저당, 2024년 다수의 가압류·압류가 이어졌지만 등기 분석상 말소기준권리 뒤에 설정된 권리들로 매각 시 소멸합니다. 실제 배당표에서도 매각대금 180,000,000원 중 집행비용 3,320,000원, 서울축산업협동조합 148,000,000원, 케이비증권주식회사 28,680,000원이 배당되면서 대금이 모두 소진되고, 후순위 채권자에게는 미배당이 발생합니다. 이 미배당은 매수인이 떠안는 금액과는 별개이며, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53926 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 7층715호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 김의태 · 2022.03.21. 소유권 취득 · 거래가액 180,818,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울축산업협동조합 / 2,164,296,288원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 토지 용도지역 | 준주거지역 · 지구단위계획구역(장당지구) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸형
말소기준은 2022.03.21. 서울축산업협동조합 근저당권 148,000,000원입니다. 케이비증권주식회사의 13,000,000,000원 근저당과 이후 드림저축은행·중소기업은행·농협은행· 한국투자저축은행 등의 가압류, 국 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 설정된 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 15명 모두 말소기준 이후 전입
현황조사 등에 확인된 실제 임차인은 15명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 중복 신고를 합산한 숫자가 아닙니다. 모든 전입일이 2022.03.21. 말소기준권리 이후이므로 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 다만 전원 보증금·확정일자가 확인되지 않았고 점유부분도 미상이므로, 우선변제·최우선변제 및 실제 임대차 조건은 별도 확인 대상입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최하령 | 2022.04.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 박채은 | 2022.04.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 장예진 | 2022.04.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.01.24 | 없음 |
| 김정민 | 2022.04.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김민철 | 2022.04.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 문태호 | 2022.04.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 권현제 | 2022.04.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이민형 | 2022.05.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이정혁 | 2022.05.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 임진윤 | 2022.05.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 조태식 | 2023.06.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.01.24 | 없음 |
| 박예빈 | 2023.07.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 정지성 | 2024.01.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김교은 | 2024.03.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이석현 | 2024.04.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,320,000원 |
| 1. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 148,000,000원 | 148,000,000원 |
| 2. 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 28,680,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 드림저축은행 | 635,738,334원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 133,977,289원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 331,003,180원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행주식회사 | 323,663,715원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농협은행주식회사 | 372,045,575원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농협은행주식회사 | 225,202,459원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 중소기업은행 | 46,228,571원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사한국투자저축은행 | 12,302,253,412원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 180,000,000원 가정에서 채권자 총 배당액은 176,680,000원, 집행비용은 3,320,000원이며 매각대금 전액이 소진됩니다. 채권 미배당액은 27,341,432,535원이나 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 180,000,000원 | 176,680,000원 | 27,341,432,535원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 144,000,000원 | 141,184,000원 | 27,376,928,535원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 115,200,000원 | 112,787,200원 | 27,405,325,335원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 고덕동 소재 고덕국제화계획지구 일반산업단지 동측 인근이며, 주위에 근린생활시설·산업단지 내 공장·오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남측 근거리에 평택지제역(1호선·SRT)이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 폐문부재 등으로 내부를 직접 확인하지 못하고 건축물현황도 등을 기초로 이용상태가 표기됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조·(철근)콘크리트 27층 건물이며, 위생·급배수·난방·시스템에어컨·승강기·화재탐지·소화전·스프링클러·CCTV·지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 남측 중로2류, 서측 중로3류에 접하고 동측 경기대로에 연계됩니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구)이며 철도보호지구·가축사육제한구역 등이 기재돼 있습니다. 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 15명 임대차 원본 대조. 전입일은 모두 말소기준 이후지만 보증금·확정일자·점유부분이 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사, 임대차 관련 문건을 호별로 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 장예진·조태식은 2025.01.24. 배당요구가 확인됩니다. 나머지 임차인의 배당요구와 최우선변제 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.03.21. 기재된 민간임대주택 관련 사항의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정상 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 사용·건축물대장·영업 또는 주거 이용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 180,000,000원만으로 시세 메리트를 판단하지 말고, 동일 건물·유사 용도의 실제 거래 및 임대수준을 입찰 전에 별도로 대조해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원과 쉬운 명도는 별개”
등기상 구조만 보면 이 물건은 비교적 명확합니다. 2022.03.21. 서울축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 180,000,000원부터 2회 유찰 115,200,000원 시나리오까지 계산된 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 점유관계는 단순하지 않습니다. 실제 임차인 15명이 확인되고 전원 보증금·확정일자· 점유부분이 미상입니다. 전입일이 모두 말소기준 이후라 대항력 인수형은 아니지만, 배당관계와 명도 대상은 반드시 개별 확인해야 합니다. 여기에 민간임대주택등기까지 존재합니다. 권리의 방향은 소멸형이지만, 입찰 전 임대관계 검증이 성패를 가르는 사건으로 보는 것이 적절합니다. 실거래 비교 없이 감정가 180,000,000원의 가격 메리트를 단정하는 것도 피해야 합니다.
