수원지방법원 2024타경53926. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 102동 7층 715호 물건입니다. 법원 사건 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가의 이용상태는 오피스텔입니다. 따라서 단순한 아파트 경매로 접근해서는 안 됩니다. 실제 건축물 용도와 이용상태, 임대차 적용관계를 입찰 전에 대조해야 합니다.

감정가 180,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가는 126,000,000원입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 눈에 띄지만, 실거래가 비교가 없는 상태에서는 이 가격이 시장가치보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 게다가 다수의 전입자와 임대차 미상 사항이 존재하므로 낙찰가보다 권리·점유 확인을 먼저 해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당과 다수 후순위 채권

권리분석의 기준점은 2022.03.21 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권 이후 설정된 케이비증권주식회사의 근저당권과 다수의 가압류·압류 및 임의경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.

특히 케이비증권주식회사의 근저당권 채권최고액은 13,000,000,000원이며 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이는 담보권 규모를 보여주지만, 해당 금액 전부가 이 호실만의 실제 잔존채무라는 뜻은 아닙니다. 공동담보 관계와 실제 배당채권액을 구분해야 합니다.

② 점유·임차관계 — 15명, 선순위 대항력은 확인되지 않음

현황조사 등에 이름이 나타난 전입·점유 관련자는 15명입니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준일인 2022.03.21 이후입니다. 전입일 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어려운 순서이지만, 보증금·확정일자·실제 점유 부분·임대차계약 내용이 확인되지 않았습니다. 따라서 각 인원의 대항력 및 우선변제관계를 최종 확정했다고 볼 수 없습니다.

대항력 표시는 말소기준권리와 전입일의 선후관계에 따른 판단입니다. 계약내용·점유개시·확정일자 등이 확인되지 않아 실제 대항력의 성립 및 우선변제권은 추가 확인이 필요합니다. 승계 표시는 보증기관 대위·승계 신고 여부를 뜻합니다.

현황조사상 기록된 인원이 모두 별개의 유효한 임대차계약을 체결했는지도 확정되어 있지 않습니다. 반대로 전입 사실만으로 보증금이 없다고 판단할 수도 없습니다. 현재의 매수인 인수액 0원은 배당 시뮬레이션에 반영된 금액이며, 점유·임대차에 관한 별도 권리조사까지 완료되었다는 의미는 아닙니다.

③ 가격 분석 — 감정가 70%와 시세 할인은 다르다

최저매각가 126,000,000원은 감정가 180,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰되어 가격이 낮아진 것은 사실이지만, 이 할인율은 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 최근 실거래 평균이나 최신 거래와 비교한 시세 할인율은 아닙니다.

현재 최저가로 낙찰되고 인수액이 실제로 0원이라면 실질취득가액은 낙찰가와 같은 126,000,000원으로 계산됩니다. 다만 취득 관련 세금, 명도 및 관리비 등 별도 비용은 포함하지 않은 값입니다.

④ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)

예상배당은 매각가 126,000,000원과 집행비용 추정액을 전제로 한 단순 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 채권최고액과 가압류 청구금액은 실제 확정 배당채권액과 다를 수 있습니다.

현재 시뮬레이션에서는 집행비용 2,564,000원을 제외한 매각대금 123,436,000원이 서울축산업협동조합에 배당됩니다. 그 뒤의 담보권자·가압류권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다.

전체 채권 미배당 추정액은 27,394,676,535원입니다. 이는 시뮬레이션에 포함된 거액의 공동담보 채권최고액과 가압류 청구금액 등을 반영한 합계로, 이 물건 한 호실의 확정된 실제 채무액을 뜻하지 않습니다. 또한 미배당 채권액이 그대로 낙찰자에게 승계되는 것도 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오와 실질취득

배당 시뮬레이션상 각 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 별도 인수 권리가 없는 것으로 최종 확인된다면 낙찰가가 내려갈수록 실질취득가액도 낮아지는 구조입니다.

하지만 이 결론은 알려지지 않은 임대차 인수 위험까지 해소되었다는 의미가 아닙니다. 계약서와 점유관계 조사 결과에 따라 비용과 위험평가가 달라질 수 있으므로, 단순히 다음 유찰을 기다리기보다 권리관계를 먼저 확정해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 고덕동 소재 고덕국제화계획지구 일반산업단지 동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 산업단지 내 공장, 오피스텔 등이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남측 근거리에 평택지제역(1호선·SRT)이 소재하는 등 교통 여건은 무난한 편으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트·철골철근콘크리트 구조의 건물로, 위생·급배수·난방·시스템에어컨·승강기·소방·보안·지하주차장 설비가 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 것으로 기재되어 있으나, 폐문부재 등으로 내부 확인을 하지 못해 건축물현황도 등을 기초로 평가했습니다. 실제 내부 상태와 이용 형태는 별도 확인이 필요합니다.
• 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구)이며, 철도보호지구·가축사육제한구역 등의 토지이용 제한사항이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 지정기간으로 기재된 기간은 2023.06.21부터 2026.06.20까지입니다. 현재 규제 적용 여부는 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 업무시설·판매시설·문화 및 집회시설이 함께 존재하는 복합건물의 오피스텔로 평가되어 있습니다. 매각가 적정성은 동일 유형의 최근 거래와 임대수요를 검증해야 하며, 감정가만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원본. 매수인이 인수하는 권리 유무, 임차인 보증금 및 우선변제·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 15명 점유관계. 실제 임차인 여부, 각자의 계약 목적물과 사용 부분, 보증금, 점유개시일, 임대차 종료 여부를 확인해야 합니다.
• 배당요구 확인. 장예진·조태식의 배당요구 접수내역과 계약서·확정일자 관련 자료를 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 임대의무기간과 관련 등록사항, 경매 매수 후 의무 승계 여부를 확인해야 합니다.
• 공동담보 관계. 케이비증권주식회사 근저당권의 공동담보목록과 관련 채권의 실제 범위를 검토해야 합니다.
• 시세 검증. 동일 건물의 유사 용도·규모·층수 거래를 비교하고, 임대수익성 및 공실 위험을 함께 점검해야 합니다.
• 현장조사. 내부 상태, 실제 이용, 임대차 현황, 공용부분 관리비 체납 여부 등을 확인해야 합니다.
• 매각기일 확인. 2026.10.27 입찰에 앞서 사건 진행 상태와 기일 변경 및 매각조건 변동 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가 70%보다 중요한 것은 확인되지 않은 권리”

이 물건은 최저매각가가 126,000,000원까지 내려온 1회 유찰 물건입니다. 말소기준권리 이후의 주요 담보권과 가압류가 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이라는 점은 긍정적입니다.

그러나 전입·점유 관련 15명의 임대차 조건과 실제 사용관계가 명확하지 않고, 민간임대주택등기에 대한 검토도 남아 있습니다. 거액의 채권과 공동담보 관계로 인해 서류 확인의 중요성이 큰 물건입니다. 무엇보다 감정가 70%라는 사실만으로 시세보다 낮은 가격에 취득한다고 볼 근거는 부족합니다.

등기상 후순위 권리 소멸은 긍정적, 점유와 임대차는 추가 확인, 가격 경쟁력은 미검증. 현재 판단은 이 세 가지로 정리됩니다. 입찰 여부를 결정하기 전 실제 인수 의무와 점유관계를 확정하고, 최근 실거래에 근거한 응찰가 상한을 산정하는 것이 우선입니다.