수원지방법원 2024타경53926. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 102동 6층 615호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 기재돼 있습니다. 소유자는 김의태이며 2022.03.21 소유권이전 당시 거래가액은 180,818,000원입니다. 같은 날 서울축산업협동조합의 채권최고액 148,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다.
그 뒤 케이비증권주식회사 근저당과 다수의 가압류·압류가 붙었고, 2024.10.25 서울축산업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 말소기준 근저당보다 접수번호가 빠른 2022.03.21 민간임대주택등기가 존재합니다. 이 등기는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택임을 표시하고 있어, 입찰 전 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53926 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 6층615호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 김의태 · 2022.03.21 소유권이전 · 거래가액 180,818,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울축산업협동조합 / 2,164,296,288원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.21 서울축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 148,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원, 선순위 등기는 별도 확인
말소기준 이후에는 2023.03.27 케이비증권주식회사 근저당권 채권최고액 13,000,000,000원, 2024.08.13 드림저축은행 가압류 635,738,334원, 2024.08.26 중소기업은행 가압류 133,977,289원, 2024.09.30 농협은행의 복수 가압류, 2024.10.16 중소기업은행 가압류 46,228,571원, 2024.10.22 저축은행권 가압류 12,302,253,412원 등이 이어집니다. 이들 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 전입자 15명
현황조사에 확인되는 전입자는 15명입니다. 모두 2022.03.21 말소기준권리보다 뒤에 전입해 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 전입자 전원의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 조태식·장예진은 2025.01.24 배당요구가 접수돼 있습니다.
| 임차·점유자 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민형 | 2022.05.02 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권현제 | 2022.04.27 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정혁 | 2022.05.02 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정지성 | 2024.01.15 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김교은 | 2024.03.04 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조태식 | 2023.06.02 | 미상 | 2025.01.24 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정민 | 2022.04.22 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임진윤 | 2022.05.09 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장예진 | 2022.04.21 | 미상 | 2025.01.24 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박예빈 | 2023.07.11 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 문태호 | 2022.04.25 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민철 | 2022.04.22 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최하령 | 2022.04.19 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박채은 | 2022.04.19 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이석현 | 2024.04.08 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,320,000원 |
| 1. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 148,000,000원 | 148,000,000원 |
| 2. 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 28,680,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 드림저축은행 | 635,738,334원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 133,977,289원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 331,003,180원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행주식회사 | 323,663,715원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농협은행주식회사 | 372,045,575원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농협은행주식회사 | 225,202,459원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 중소기업은행 | 46,228,571원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사한국투자저축은행 | 12,302,253,412원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
180,000,000원 매각 가정에서 채권자 총 청구액은 27,518,112,535원, 총 배당액은 176,680,000원, 미배당은 27,341,432,535원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 금전 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 180,000,000원 | 176,680,000원 | 27,341,432,535원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 144,000,000원 | 141,184,000원 | 27,376,928,535원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 115,200,000원 | 112,787,200원 | 27,405,325,335원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 채권자 미배당액은 늘지만, 현재 제시된 시뮬레이션에서는 각 회차 모두 매수인 금전 인수 0원입니다. 따라서 이 사건의 권리상 핵심은 미배당 채권 자체가 아니라 선순위 민간임대주택등기와 실제 점유관계 확인입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 경기도 평택시 고덕동 소재 고덕국제화계획지구 일반산업단지 동측 인근이며, 주위에 근린생활시설, 산업단지 내 공장, 오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남측 근거리에 평택지제역(1호선·SRT)이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 거실·침실·욕실·현관·다락 또는 침실·주방·거실·욕실·현관 등으로 구성된 것으로 조사됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·시스템에어컨·승강기·화재탐지·화재경보·소화전·스프링클러· CCTV·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 가장형 토지로 업무시설·판매시설·문화및집회시설 건부지로 이용 중이며, 남측 중로2류와 서측 중로3류에 접하고 동측 경기대로에 연계됩니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역이며 철도보호지구, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.21 말소기준 근저당보다 앞서 접수된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 등기부와 관련 원문으로 확인해야 합니다.
- 전입자 15명 대조. 전입일은 모두 말소기준 이후지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서·배당요구 내역을 이름별로 대조해야 합니다.
- 조태식·장예진. 두 사람은 2025.01.24 배당요구 접수가 확인됩니다. 나머지 전입자는 배당요구 여부를 추가 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 현황조사상 다수 전입자가 확인되는 만큼 실제 615호 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 180,000,000원을 곧바로 시세로 간주하지 말고 별도 시세 검증 후 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 배당 시뮬레이션이므로 실제 배당결과와 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “0원 인수”보다 먼저 볼 것이 있다
숫자만 보면 단순합니다. 감정가와 최저가가 모두 180,000,000원이고, 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 계산상 매수인 금전 인수액은 모두 0원입니다. 말소기준 이후의 거액 근저당·가압류도 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 물건을 안전형으로 단정하기에는 확인할 것이 남습니다. 말소기준보다 앞서 접수된 민간임대주택등기, 그리고 보증금·확정일자가 확인되지 않은 전입자 15명입니다. 전입자들의 대항력은 없지만 실제 점유와 임대관계 확인은 별개의 문제입니다. 게다가 실거래 비교자료가 없어 신건 180,000,000원의 가격 경쟁력도 판단할 수 없습니다. 결론은 금전 인수는 0원, 권리 확인은 아직 끝나지 않았다입니다.
