수원지방법원 2024타경53926. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 102동 6층 616호입니다. 등기상 소유자는 김의태이고, 2022.03.21 소유권이전 등기가 접수됐으며 거래가액은 180,818,000원입니다. 같은 날 설정된 서울축산업협동조합 근저당권 148,000,000원이 말소기준입니다. 이후 케이비증권주식회사 근저당권과 다수의 가압류·압류·경매개시결정이 이어졌지만, 배당 계산상 매수인에게 넘어오는 금전 인수액은 0원입니다.
이 사건의 포인트는 선순위 임차보증금 인수형이 아니라 다수 전입자의 실체 확인입니다. 현황조사에 이름이 확인된 15명 모두 전입일이 말소기준일인 2022.03.21보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 모두 없지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 특히 실제 점유 여부와 호실별 사용관계를 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53926 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 6층 616호 (장당동, 평택고덕아이파크) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 김의태 · 2022.03.21 소유권이전 등기 · 거래가액 180,818,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울축산업협동조합 / 2,164,296,288원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 토지 | 준주거지역 · 지목 대 · 토지이용상황 상업용 · 공시지가 4,416,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.03.21 서울축산업협동조합 근저당권 148,000,000원입니다. 2023.03.27 케이비증권주식회사 근저당권 13,000,000,000원을 비롯해 이후 설정·등기된 가압류와 국 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 서울보증보험주식회사 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 전입자 15명 — 모두 말소기준권리 이후
현황조사상 확인된 전입자는 15명입니다. 가장 이른 전입일은 2022.04.19이고, 말소기준일 2022.03.21보다 늦습니다. 제공된 판정상 15명 모두 대항력 없음입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으며, 조태식과 장예진은 2025.01.24 배당요구를 한 내역이 있습니다.
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이민형 | 2022.05.02 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 권현제 | 2022.04.27 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 이정혁 | 2022.05.02 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 정지성 | 2024.01.15 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 김교은 | 2024.03.04 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 조태식 | 2023.06.02 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.01.24 |
| 김정민 | 2022.04.22 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 임진윤 | 2022.05.09 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 장예진 | 2022.04.21 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.01.24 |
| 박예빈 | 2023.07.11 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 문태호 | 2022.04.25 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 김민철 | 2022.04.22 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 최하령 | 2022.04.19 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 박채은 | 2022.04.19 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 이석현 | 2024.04.08 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
③ 가격·유찰 시나리오 — 현재는 감정가 100%
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 180,000,000원인 신건입니다. 제시된 유찰 시나리오는 1회 유찰 시 144,000,000원, 2회 유찰 시 115,200,000원입니다. 동일 유형 실거래 수치와 직접 비교하지 않고, 이 사건에서는 감정가와 유찰 시나리오 자체를 가격 기준으로 봅니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 180,000,000원 | 176,680,000원 | 27,341,432,535원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 144,000,000원 | 141,184,000원 | 27,376,928,535원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 115,200,000원 | 112,787,200원 | 27,405,325,335원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,320,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 서울축산업협동조합 | 148,000,000원 | 148,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 28,680,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주식회사 드림저축은행 | 635,738,334원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 중소기업은행 | 133,977,289원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 331,003,180원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 농협은행주식회사 | 323,663,715원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 농협은행주식회사 | 372,045,575원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 농협은행주식회사 | 225,202,459원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 중소기업은행 | 46,228,571원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 주식회사한국투자저축은행 | 12,302,253,412원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
180,000,000원 매각 가정에서 집행비용 3,320,000원, 서울축산업협동조합 148,000,000원, 케이비증권주식회사 28,680,000원까지 배당되고 이후 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권 미배당은 27,341,432,535원이며 매수인 금전 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 계산에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 고덕동 소재 고덕국제화계획지구 일반산업단지 동측 인근이며, 주위에 근린생활시설·산업단지 내 공장·오피스텔이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남측 근거리에 평택지제역이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·시스템에어컨·승강기·화재탐지·화재경보·소화전·스프링클러·CCTV·지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이고 남측 중로2류, 서측 중로3류에 접하며 동측 경기대로에 연계됩니다.
- 제한사항. 철도보호지구·가축사육제한구역이 기재돼 있고, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2023.6.21.-2026.6.20.로 기재돼 있습니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 15명 전입자 재확인. 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력은 없지만, 실제 점유 여부와 보증금·계약형태를 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 조태식·장예진은 2025.01.24 배당요구 내역이 있습니다. 나머지 전입자의 임대차관계도 명세서에서 함께 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.21 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 효력과 현재 상태를 관련 공부에서 확인해야 합니다.
- 용도 대조. 사건의 용도 표기는 근린시설, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 등기·건축물대장·현황을 같은 호수 기준으로 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가는 180,000,000원이며 1회 유찰 시 144,000,000원, 2회 유찰 시 115,200,000원입니다. 별도 시세 확인 없이 어느 회차가 싸다고 단정하지 않습니다.
- 세금·배당 원본 확인. 국 압류가 존재하고 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 최종 배당관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인 부담 없음”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 순서는 비교적 명확합니다. 2022.03.21 서울축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 전입자 15명도 모두 말소기준일 이후 전입이라 대항력은 없습니다. 배당 시나리오의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
다만 이 물건을 단순한 무점유 안전형으로 보기는 어렵습니다. 전입자 15명의 보증금이 확인되지 않고, 경매 용도 표기와 감정평가상 이용상태도 근린시설 / 오피스텔로 나뉩니다. 여기에 민간임대주택등기까지 존재하므로, 금전 인수는 0원이지만 현황 확인의 중요도는 높은 사건입니다. 현재 신건가 180,000,000원이 시세 대비 유리한지는 별도 시장가격 검증 뒤 판단하는 것이 맞습니다.
