수원지방법원 2024타경53926. 평택고덕아이파크 102동 7층 714호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 등기부의 말소기준권리는 2022.03.21. 접수된 서울축산업협동조합 근저당 148,000,000원입니다. 이후의 케이비증권 근저당과 다수 가압류·압류·경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리의 숫자는 많지만 핵심 순서는 비교적 명확합니다. 주의할 부분은 금융권리 자체보다 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기와 15명의 전입자입니다. 전입자는 전부 2022.04.19. 이후로 말소기준일보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 매수인에게 보증금이 승계되는 구조로 보이지는 않더라도, 실제 점유관계와 소액임차인 최우선변제 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53926 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 7층714호 (장당동, 평택고덕아이파크) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 김의태 · 2022.03.21. 소유권이전 · 거래가액 180,818,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울축산업협동조합 / 2,164,296,288원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.21. 서울축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 148,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 금융권리는 후순위 소멸, 선행 민간임대주택등기는 확인
임차인 현황 — 실제 임차인 15명
보증기관 대위·승계 신고는 없고, 확인된 전입자는 모두 실제 임차인으로 분류됩니다. 전입일은 전부 말소기준일 2022.03.21. 이후이므로 대항력 없음으로 판정됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제·최우선변제의 실제 범위는 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 최하령 | 2022.04.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박채은 | 2022.04.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장예진 | 2022.04.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정민 | 2022.04.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민철 | 2022.04.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문태호 | 2022.04.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권현제 | 2022.04.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민형 | 2022.05.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정혁 | 2022.05.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임진윤 | 2022.05.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조태식 | 2023.06.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박예빈 | 2023.07.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정지성 | 2024.01.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김교은 | 2024.03.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이석현 | 2024.04.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
조태식·장예진은 2025.01.24. 권리신고 및 배당요구가 접수되어 있습니다. 나머지 임차인의 배당요구 여부와 보증금·확정일자는 확인되지 않습니다.
② 가격 판단 — 신건 180,000,000원, 실거래 비교 근거는 없다
현재 회차는 감정가의 100%인 180,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 144,000,000원, 2회 유찰 시는 115,200,000원입니다. 그러나 동일 물건·유사 물건의 최신 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 180,000,000원 | 176,680,000원 | 27,341,432,535원 |
| 1회 유찰 · 80% | 144,000,000원 | 141,184,000원 | 27,376,928,535원 |
| 2회 유찰 · 64% | 115,200,000원 | 112,787,200원 | 27,405,325,335원 |
③ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,320,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 서울축산업협동조합 | 148,000,000원 | 148,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 28,680,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주식회사 드림저축은행 | 635,738,334원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 중소기업은행 | 133,977,289원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 331,003,180원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 농협은행주식회사 | 323,663,715원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 농협은행주식회사 | 372,045,575원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 농협은행주식회사 | 225,202,459원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 중소기업은행 | 46,228,571원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 주식회사한국투자저축은행 외 | 12,302,253,412원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 27,518,112,535원 중 176,680,000원이 배당되고, 27,341,432,535원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 거실·침실·욕실·현관·다락 등의 구조가 기재되어 있습니다. 내부는 폐문부재 등으로 직접 확인하지 못하고 건축물현황도 등을 기초로 표기했습니다.
- 입지. 평택시 고덕동 소재 고덕국제화계획지구 일반산업단지 동측 인근이며, 주변에 근린생활시설·산업단지 공장·오피스텔이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있으며, 남측 근거리에 평택지제역(1호선·SRT)이 소재합니다.
- 토지·도로. 준주거지역·지구단위계획구역이며 남측 중로2류, 서측 중로3류에 접하고 동측 경기대로에 연계됩니다. 공시지가는 4,416,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 규제 표기. 토지이용계획에는 철도보호지구·가축사육제한구역 등이 기재되어 있고, 토지거래계약 허가구역은 지정기간 2023.6.21.-2026.6.20.으로 표시되어 있습니다.
- 환금성 판단. 감정평가상 주변에 산업단지·근린생활시설·오피스텔이 혼재하지만, 실거래 비교 자료가 없어 현재 180,000,000원의 시장 적정성은 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 원문 확인. 2022.03.21. 접수번호 11232로 말소기준 근저당보다 먼저 기록되어 있습니다. 매각 후 효력과 현재 등록 상태를 반드시 대조하세요.
- 15명 점유관계 확인. 전입일만으로 대항력은 없지만, 실제 점유 호실·임대차계약·퇴거 여부가 모두 동일하다고 볼 수 없습니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금이 확인되지 않아 소액임차인 최우선변제 가능성을 배제할 수 없습니다. 배당표의 0원 인수 판단과 별도로 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있습니다.
- 배당요구 확인. 조태식·장예진은 2025.01.24. 배당요구가 접수되어 있습니다. 나머지 전입자의 배당요구 여부와 계약 내용을 원문에서 확인하세요.
- 세금·관리비. 갑구에는 국의 압류가 존재합니다. 당해세와 공용부분 관리비 등 낙찰 후 부담 가능 항목을 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교값이 없는 상태이므로 감정가 180,000,000원이나 유찰가만 보고 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 원문을 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안심 입찰”은 같은 말이 아니다
이 사건의 금융권리 구조만 보면 말소기준 이후의 근저당·가압류·압류가 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 또한 실제 임차인 15명은 모두 2022.03.21. 이후 전입해 대항력도 없습니다. 하지만 근저당보다 먼저 접수된 민간임대주택등기, 다수 점유자의 보증금·확정일자 미확인, 최우선변제 미반영이라는 확인 과제가 남아 있습니다.
가격 측면에서도 현재 최저가 180,000,000원을 시세보다 저렴하다고 볼 실거래 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 후순위 금융권리 인수 위험은 낮지만, 임대·점유 확인과 가격 검증이 끝나기 전에는 단순 안전물건으로 분류하기 어려운 사건입니다. 핵심은 15명의 실제 계약관계와 선행 민간임대주택등기의 효력을 원문에서 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것입니다.
