수원지방법원 2025타경837. 시흥 정왕동 대풍아트빌6 2층 201호로, 등기상 용도는 다세대이며 감정평가 이용상태는 도시형 생활주택입니다. 소유자는 이계문이고, 2021.08.06 설정된 남인천농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당은 최초 채권최고액 1,200,000,000원으로 등기됐고 2024.07.29 채권최고액 1,160,000,000원으로 변경됐습니다.
말소기준 이후 장암농업협동조합·달월신용협동조합·병점신용협동조합의 가압류와 남인천농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌으며, 제공된 권리판정상 이들은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 최저매각가 115,000,000원에서 집행비용 2,410,000원을 제외한 112,590,000원이 선순위 근저당에 배당되고도 대규모 미배당이 남지만, 그 미배당 채권 자체를 매수인이 승계하는 구조로 계산되지는 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경837 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2743-4 대풍아트빌6 2층 201호 |
| 도로명 | 경기도 시흥시 시화호수전원2길 1-13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형 생활주택 |
| 대상면적 | 27.38㎡ |
| 소유자 | 이계문 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 115,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남인천농업협동조합 / 1,013,137,096원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 사용승인일 | 2021.07.16 |
| 규모 | 대풍아트빌VI · 17세대 |
① 권리 흐름 — 등기 인수는 0원, 대상호 점유 확인은 별개
말소기준권리는 2021.08.06 남인천농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 가압류 3건과 2025.09.10 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 전입자 현황 — 201호는 1명, 나머지는 다른 호
| 성명 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박천봉 | 201호 | 2024.04.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 권오준 | 203호 | 2022.05.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박주환 | 204호 | 2021.08.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이재상 | 205호 | 2025.02.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이규태 | 301호 | 2023.08.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 탁경석 | 302호 | 2024.01.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| LI GUOLONG | 303호 | 2023.10.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이진호 | 304호 | 2021.08.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이신로 | 305호 | 2022.08.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박지인 | 305호 | 2022.09.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| LIANG JIAN | 404호 | 2024.02.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| XUAN MEIHUA | 404호 | 2024.05.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| REN LIANJI | 405호 | 2023.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| PIAO CHENGRI | 405호 | 2023.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
전입자 14명 모두 전입신고가 말소기준권리 2021.08.06 이후로 기재돼 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 경매 대상은 201호이며, 해당 호 전입자는 박천봉 1명입니다.
③ 가격 판단 — 신건 115,000,000원의 시세 메리트는 확인 불가
이 물건은 감정가 115,000,000원, 최저매각가 115,000,000원의 신건입니다. 그러나 제공된 시세 자료에는 대상 면적 27.38㎡와 일치하는 실거래 비교값이나 최근 12개월 평균, 최신 거래가가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,410,000원 |
| 2. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 112,590,000원 |
| 3. 가압류 · 장암농업협동조합 | 628,084,968원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 달월신용협동조합 | 2,776,972,147원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 병점신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,805,057,115원 중 채권자 예상배당은 112,590,000원이며, 미배당은 4,692,467,115원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시화나래중학교 북동측 인근으로 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 주차장까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난한 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2021.07.16입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수·방화방재·승강기·지상주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역(반월특수지역)·성장관리권역에 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역은 외국인 등의 주택거래에 한해 적용되는 것으로 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 350.5㎡, 공시지가는 1,126,000원/㎡이며 중로3류에 접합니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없지만, 내부는 거주자 프라이버시·부재·잠금장치 등으로 자세한 조사가 불가능해 내부 구조변경·누수·균열·설비 수리 필요 여부를 구체적으로 확인하지 못했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매수 자격 최우선 확인. 반월특수지역으로 입주 및 매수 자격을 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인해야 합니다.
- 201호 점유 확인. 박천봉의 실제 점유 여부, 임대차계약 내용, 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 최근 실거래가가 없어 신건 115,000,000원의 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가에서 내부 조사에 제한이 있었으므로 누수·균열·창호·난방·급배수·위생·소화설비의 수리 필요 여부를 별도로 점검해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 등기에는 2021.02.08 민간임대주택 등록에 관한 부기사항이 있으므로 현재의 법적 상태와 매각 후 영향 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 배당요구 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 중요한 자격 조건
이 사건의 등기상 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 매수인 인수액도 0원이어서 비교적 단순합니다. 대상 201호 전입자 박천봉 역시 2024.04.08 전입으로 2021.08.06 말소기준보다 후순위라 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 이 물건은 반월특수지역으로 입주 및 매수 자격 확인이 요구되고, 대상호 보증금·확정일자·배당요구 여부와 내부 상태도 확인되지 않았습니다. 더구나 최근 실거래 비교값이 없어 감정가 115,000,000원이 시장가격 대비 싼지 검증할 수도 없습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮지만, 자격·점유·가격 검증 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다.
