수원지방법원 2025타경837. 시흥시 정왕동 대풍아트빌6 4층 402호로, 감정평가상 이용상태는 도시형 생활주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물이고 사용승인일은 2021.07.16.입니다. 등기상 소유자는 이계문이며, 2021.08.06. 설정된 남인천농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 장암농업협동조합·달월신용협동조합·병점신용협동조합 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 이 사건을 단순히 “인수 0원”만 보고 끝내면 안 됩니다. 갑구에는 2021.02.08. 민간임대주택 등록 내용이 부기되어 있고, 매각물건명세서 비고에는 반월특수지역의 입주 및 매수 자격을 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인할 것이라고 적혀 있습니다. 따라서 금전채권 인수 문제와 별개로 자격·규제 확인이 입찰 전 선행 조건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 금전권리는 인수 0원

말소기준은 2021.08.06. 을구 1번 남인천농업협동조합 근저당입니다. 설정 당시 채권최고액은 1,200,000,000원이고, 2024.07.29. 변경계약으로 1,160,000,000원으로 변경등기가 되어 있습니다. 이후 가압류 3건과 2025.09.10. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.

② 현황조사 전입자 — 402호 기재는 없다

현황조사에는 총 14명의 전입자가 기재되어 있으나 호수는 201호·203호·204호·205호· 301호·302호·303호·304호·305호·404호·405호이고, 매각 대상인 402호 전입자는 기재되어 있지 않습니다. 아래 전입자들은 모두 전입일이 말소기준일 2021.08.06.보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 보증금과 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.

③ 가격 검증 — 신건 107,000,000원을 ‘싸다’고 볼 근거는 없다

이 물건은 현재 0회 유찰 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 107,000,000원입니다. 동일 단지 실거래 비교 수치는 제시되어 있지 않아, 감정가가 최근 시장가격보다 낮은지 높은지를 수치로 검증할 수 없습니다. 따라서 107,000,000원을 시세보다 저렴하다고 표현하거나 가격 메리트를 가점할 근거는 없습니다.

회차 시나리오는 1회 유찰 시 85,600,000원, 2회 유찰 시 68,480,000원으로 내려가지만, 이것은 경매 최저가의 변화일 뿐 시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다. 실거래 비교 없이 유찰 가격만 보고 “싸다”고 판단하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 107,000,000원 가정)

채권자 총 채권액 4,805,057,115원 중 예상배당은 104,702,000원, 미배당은 4,700,355,115원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표상 근저당 채권액은 1,200,000,000원 기준이며, 등기에는 2024.07.29. 채권최고액 1,160,000,000원으로 변경된 기록도 있으므로 원문 대조가 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 시화나래중학교 북동측 인근으로 다세대주택·도시형생활주택·오피스텔·아파트가 혼재한 지역입니다.
• 교통. 주차장까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난한 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물, 사용승인 2021.07.16. 도시가스 개별난방·위생·급배수·방화방재·승강기·지상주차장 설비가 있습니다.
• 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역(반월특수지역)·성장관리권역이며 공시지가는 1,126,000원/㎡입니다.
• 도로. 중로3류(폭 12m~15m)에 접하며 토지면적은 350.5㎡입니다.
• 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역은 외국인 등의 주택거래에 한해 적용되고, 매각물건명세서에는 반월특수지역 입주·매수 자격 확인 문구가 있습니다.
• 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 내부는 자세한 조사가 불가능해 내부구조 변경·파손·균열·누수·설비 수리 필요 여부를 구체적으로 확인하지 못한 상태입니다.
• 환금성. 대풍아트빌VI는 17세대이며 현재 경매 신건 0회 유찰입니다. 실거래 비교 수치가 없어 실제 매도 가능 가격은 별도 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 입주·매수 자격. 매각물건명세서 문구대로 반월특수지역 입주 및 매수 자격을 한국산업단지공단 경기입주지원에 반드시 확인합니다.
• 민간임대주택 등기. 2021.02.08. 민간임대주택 등록 부기의 현재 효력과 낙찰 후 준수사항을 원문으로 확인합니다.
• 402호 실제 점유. 현황조사 명단에는 402호 전입자가 없지만 현장 점유·인도 가능 여부는 별도로 확인합니다.
• 가격 상한. 동일 단지 실거래 비교 수치가 없으므로 감정가 107,000,000원을 곧바로 시세로 보지 말고 주변 거래가격을 별도 검증합니다.
• 내부 상태. 내부조사가 제한되어 누수·균열·마감·난방·급수·위생·소화설비 등의 수리 필요 여부를 확인합니다.
• 등기 원문. 근저당 채권최고액이 2024.07.29. 1,160,000,000원으로 변경된 기록과 배당 산정 내용을 대조합니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 자격이다

이 사건의 금전권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.08.06. 남인천농업협동조합 근저당이 말소기준이고 뒤의 가압류 3건과 경매개시결정은 소멸하며, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 현황조사상 402호 전입자도 기재되어 있지 않습니다.

다만 결론을 “깨끗한 신건”으로 끝낼 수는 없습니다. 이 주택에는 민간임대주택 등록 등기가 있고 반월특수지역으로서 입주 및 매수 자격 확인이 명시되어 있습니다. 여기에 실거래 비교 수치가 없어 신건 최저가 107,000,000원의 가격 메리트도 검증되지 않았습니다. 따라서 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 자격 확인은 필수가 이 물건의 핵심입니다.